伦敦近郊房价升值潜力区域【通勤圈系列之五 】(内附地图)

2016年09月13日 英国房产周刊




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伦敦市长特批督办

Kidbrooke将建大批经济适用住宅

为了增加经济适用房的建设数量,伦敦新任市长萨迪克·汗特别督促伦敦交通局(TfL)以低于市场价值的价格向开发商出售Kidbrooke车站附近的开发用地,并要求该地块所建住宅中至少有50%需规划为经济适用住房。而这一配额远高于伦敦普通楼盘项目中的经济适用房比例。

尽管该决定只适用于格林威治区Kidbrooke车站附近的一块4英亩土地,但它明确体现了新一任伦敦市长对待经济适用住宅方式的政策,同时强调了他对解决伦敦住房危机的决心。

“利用公共土建设住房是困难的,”萨迪克•汗表示。他指出Kidbrooke地块将是首个为伦敦居民快速建设经济适用房的项目。

TfL的商业发展总监Graeme Craig表示:“Kidbrooke是为帮助我们满足伦敦的迫切住房需求,所需开发的100多个地块中的第一个。同时,它也是我们利用非车票收入对伦敦铁路网络现代化再投资的众多途径之一。”

据悉,该地块由TfL与Network Rail共同拥有,重建方案计划将包括400套住宅、5,000平方英尺商业配套以及开放空间。该土地曾经是英国皇家空军基地的一部分,建设A2公路时被利用,之后大部分处于闲置状态。作为众多公共地块之一,伦敦市长希望将其利用以促进伦敦住宅及经济适用住房的供给。

根据大伦敦市政府的法律规定(Greater London Authority Act),当TfL开发其土地时,应作为一家私有公司来运营,而通常公共组织部门应该确保以最好的价格出售其土地。然而,不少于50%经济适用住宅的要求,将意味着土地以低于市场价值出售,伦敦市长命令TfL以低于市场价出让开发用地是否符合法律,仍有争论。

然而,伦敦市议会保守党议员、交通事务发言人Keith Prince对这一决定的合法性表示质疑。他表示:“要求TfL按照50%经济适用住宅的配置出售土地,必然会是其售价低于市场价值。”

“在提出这一要求前,市长应确认其是否合法,任何一个组织在出售公共财产时都应获取最大价值。市长应该面对现实并在TfL破产前将放弃经济适用房的要求。”

品诚梅森的一位房产律师Anne Bowden表示,让公共机构以低于最优价格处置土地并不常见。

从Kidbrooke Village取经 

发展都市乡村

伦敦政治经济学院(LondonSchool Of Economics)日前受英国最大的房产开发商伯克利集团委托,研究都市村庄Kidbrooke Village的成功经验。

LSE的研究人员表示都市村庄应该定义为满足以下六个共同属性:小而温馨,独特,为社交互动而设计,当地主导及响应,功能性及混合居住社区。

调查发现,Kidbrooke满足以上一半的条件,而其他属性也在逐渐满足。

在调查过程中,LSE仔细审视了都市乡村的概念,并表示:“我们认为这一模型仍十分有用。这一概念与现代伦敦人有着强烈的共鸣。”

 

Brent Cross及周边区域

伦敦西北部全面改造升级启动

总投资额约45亿英镑的伦敦西北部Brent Cross和Cricklewood改造计划备受关注,这个计划为该区域充满活力的城镇新增7500套住房的大型工程将于年底全面启动。

作为Brent Cross和Cricklewood改造计划的一部分,Barnet区政府规划审批委员会已经为这个占地180英亩的改造区域批准通行。

一旦完工,Brent Cross Cricklewood改造项目将会使这个伦敦北部最大的购物和城镇中心焕然一新,带来7500套新房、27000份新工作、三个新学校和主要道路的改造提升,以及一个重建改造的Clitterhouse运动场地和新的社区服务设施。

位于Brent Cross的新Thameslink火车站也将诞生,同时将建设更多的自行车专用线路、新的公园绿地、社区广场和公共服务设施等。

Brent Cross购物中心的规模将会扩大到现在的两倍,同时将有通向北环路的人行天桥,这全都受益于改造计划。Brent Cross南部的工程预计于2018年早期开始施工。Brent Cross南部新区将通过便捷的步行天桥等连接,通向Brent Cross购物中心。

Brent Cross和Cricklewood升级改造区是伦敦众多重点改建计划中的一个潜力区域,也是欧洲众多城市改建计划中最重要的。

Barnet区议员、政府的负责人Richard Cornelius表示:“Brent Cross的重建计划对于Barnet区和周边区域的未来有着深远的影响,我们将肩负起这个重要的责任。通过和开发商伙伴合作,将在确保有利于纳税人的情况下,致力于打在21世纪及以后的伦敦现代社区典范。”

“通往Kings Cross的城铁火车站将会给这个区域的发展带来重要的影响,同时,今年3月份公布的中央财政预算,计划为车站工程拨款9700万英镑专款,也印证了我们有足够的资金支持重建改造。”

虽然英国公投脱欧带来不确定性因素,但是快速的居民增长和上涨的房价是Brent Cross和Cricklewood区域发展的趋势。与此同时还有新的住宅楼计划,例如由Fairview承建的Claremont Village已经开始酝酿。

来自地产公司Glentree的Trevor Abrahmsohn 说,“由于圈内人士正在重新考量Cricklewood的价值,因而该区域房价正在上涨,有超过其他区域更优越的居民住宅区的可能。”

“由于人口数量增加,该区域将会提升配套设施,使其优化升级,当Brent Cross的重建计划最终完工后,该区域的价值必将会得到大幅提升。” 

社区环境升级

精心打造公园绿地

总投资预计40亿英镑的Brent Cross和Cricklewood区域升级改造工程的重点之一是公园绿地的建设,总体规划设计包括Clitterhouse运动场、Claremont公园和Brent Riverside公园三大项目。目前第一期工程已经启动。

Barnet区政府已经通过了预计2017年开始的主要改造计划,内容包括新的体育场馆,绿地区域以及一个在Clitterhouse Playing fields新建的休闲亭子等。

根据Brent Cross Cricklewood Development Partners提交的计划显示,Claremont Way的地区也将被纳入新建公园的一部分。

位于Clitterhouse playing fields的古旧农业建筑也将作为计划中的一部分被保留,面积等同于15个足球场,或者22英亩的社区绿地——这将在2018年中期完工。

 

东伦敦交通便利的价格低洼区

Canning Town成金丝雀码头住宅区


随着文化场馆,精致咖啡馆以及现代化住宅塔楼的逐步出现,东伦敦原有的工业面貌也在迅速淡出人们的视线。作为拥有丰富码头区历史的Canning Town,最近被伦敦交通局重新规划至交通2区。这里通达地铁Jubilee线和码头区轻轨(DLR),10分钟之内便可将通勤一族送至金丝雀码头。当2019年伊丽莎白线城铁贯通后,将途经临近的Custom House站,届时只需17分钟即可到达市中心的邦德街。

从频繁举办动漫或其他展览的ExCeL London Centre,10分钟车程的伦敦城市机场,到汇集着装置艺术,美食市集,技术工作室的Canning Town Caravanserai,Canning Town是一个适合不同年龄,不同背景,不同职业的人群生活居住的地方。乘Emirates Skyline,只需10分钟便可到达泰晤士河对岸的02 体育场。Canning Town毗邻泰晤士河,River Lea及附近的皇家码头,整个区域的水景景观也是对购房者的强大吸引力。

随着与ExCeL伦敦展览中心的落成,Canning Town地区首次显示出投迹象,但随后爆发的金融危机拖慢了发展进程,直到最近的住宅热潮。

目前,多个房产开发商和住房协会已在Canning Town地区规划了超过1万套新建住宅,其中的许多将以经济适用的方案出售,如Helpto Buy 和共享产权(Shared Ownership),同时还有投资6亿英镑的镇中心改造工程及酒店项目。

然而,整个潜力区中最值得关注的焦点当数London City Island。作为东迁计划的一部分,英国国家芭蕾舞团(ENB)宣布将于2018年由现址Kensington搬至位于Canning Town的London City Island。这一搬迁也带来了市民在芭蕾舞公司谋求新工作的机会。 

挥别过去

变身金丝雀码头住宅区

“要说Canning Town正在经历升级改造是不充分的,”Banda Property负责调查和收购的负责人Louisa Brodie表示。“当总额37亿英镑的升级改造在2024年完成时,该区域将彻底告别过去的码头城镇形象。”

与通勤时间类似的其他区域相比,这里的价格相对便宜,对于那些被高涨的房价从周边区域排挤出来的年轻专业人士,低廉的价格正是他们选择Canning Town的原因。

“该区域的主要购房者都是年轻的专业人士,”Foxtons公司金丝雀码头分公司的销售经理Josh Olive表示。“然而,Canning Town的社区氛围以及优质的家庭住宅选择也吸引着家庭搬迁至此。这里的住宅性价比更好,一套新建的一居室公寓平均标价为£400,000,两居室公寓约为£500,000。”

对此,莱坊City& East公司的合伙人Nick Parr也表示同意,但他认为只有与周边区域进行对比时,Canning Town的投资吸引力才能充分得以释放。“这是个很好的区域,离金丝雀码头只有两站,价格却只是它的一半,到Stratford和皇家码头也只有2站。”

“这里的地价相对便宜,有一定的交付量;很显然这里未来将成为金丝雀码头区的一个巨大住宅市场。人们可能会认为这里满是年薪20万英镑的银行家们,然而并非如此,这里多是赚着平均工资,在公司附近寻找住处的上班族。”

房产经纪公司Johns& Co的数据证实了这一点,“大部分兴趣”主要来自年龄介于25到35岁之间,在伦敦金融城或金丝雀码头工作的租客们,最近是买房出租的投资者。

“作为投资的潜力热点区,不仅因为房价预计在未来5年内增长30%,”总经理John Morley表示。“5%的投资效益已经很难在伦敦市中心许多地方找到了,但是在E16区域仍能有5-6%的收益率。”


Uxbridge迎来升级改造

住宅需求高涨引投资者排队购房

作为伦敦市政府《2020 远景规划报告》中选中的重点发展的潜力区域,英国皇家空军基地RAF Uxbridge旧址地块上兴建的大型居民区St Andrews Park,目前正在进行建设。规划中的项目将全面尊重该地块上的军事遗产、景色及自然生态,规划建造1340套住宅,45英亩的公共空间以及一所已经于2014年9月投入使用的小学。此外还包括一个新剧院、博物馆及占地20,000平方米的商业购物广场在内的休闲娱乐设施。

其中,StAndrews Park的新建办公室项目超过120,000平方英尺,大小相当于白金汉宫建筑面积的六分之一,将创造约1,000个新工作机会。目前已提通过St Modwen提交给了Hillingdon地方政府。

作为Uxbridge镇中心扩展的一期工程,办公室开发项目将包括一座酒店,博物馆,餐厅及商铺。

St Modwen的开发经理James Stockdale表示:“一旦整体项目中的商业部分有所进展,我们便可以开始为区域实现新的就业机会,它不仅仅着眼于长期,在施工阶段也将创造工作机会。”

“在住宅方面,我们正在显著进步,许多住宅已经建成并入住,更多住宅更在建设。”

“新的John Locke Academy小学已建成并运营,同时我们非常期待能够吸引到新的租户入住办公区,在项目下一阶段为Uxbridge的人们创造新的工作机会。”

St Andrews Park曾是由国防部处置的六个前英国皇家空军基地之一,原来由这些基地提供的服务则被搬迁至RAF Northolt基地。

项目所在地块还包含一处英国国家一级保护建筑Battle of Britain Bunker。它是英国皇家空军在Uxbridge基地的一个地下作战室,未来这里将继续向公众开放。

St Modwen的一位新闻发言人表示,项目中的150套新建住宅已经有居民入住,今年底还将完成另外50-70套住宅的销售。 

空前高涨的住房需求

凭借便捷的交通连接,政府投资的大规模改造计划,过去几年中Uxbridge的住宅需求空前高涨。今年3月,一栋位于在Uxbridge高街的公寓住宅项目开盘销售,有买家在开盘前36小时排队等待。

这个被称为Panorama的项目位于Uxbridge镇中心,开盘仅仅5小时,成交额便超过1600万英镑。而开盘时项目施工甚至尚未开始。该公寓项目总计73套全新住宅,售价£224,995期,预计于2019年初完工。

积极的房产买家们为了能够抢到一套Howarth Homes的公寓,早在项目开盘前36小时就开始排队等待。

Panorama项目的开发商Howarth Homes表示,他们在伦敦西南部的开发项目经历了前所未有的需求。在West Drayton,位于Albany House附近的一个12套公寓的项目,一小时之内就被抢购一空。

Mary O’Sullivan表示:“购房者对伦敦东南具有竞争力的房价及优质住宅的欲望,才是我们最近开盘的几个项目能在开盘当日几小时内就售罄的原因。”

Rightmove和Zoopla公布的调查表明Uxbridge已是一个成熟的房产增长区,2015年底时该区域的房价增长了14%,当地的中介预估今年的增长率将更高。

O'Sullivan女士补充道,那些时尚现代的公寓不仅提升了Uxbridge的天际线,其具有竞争力的定价则吸引了那些需要快速通勤至伦敦市中心,却无法负担市中心高昂房价的买家们。

由于临近布鲁内尔大学(Brunel University),这里的学生租赁市场也蓬勃发展,大量涌入的海外学生拉高了对该区域租赁房产的需求。此外,Bucks New University在Uxbridge也设有一个校区,为护理专业的学生提供先进的硬件设施。


25亿英镑改造项目获通过

Wembley渐成伦敦西北都市中心

日前,计划投资25亿英镑、位于伦敦西北部温布利球场旁的开发项目获得了Brent地方政府许可。

作为欧洲最大的重建项目之一,Brent地方政府表示,温布利公园重建方案将创造“更需要的住房和设施”,其中包括4,850套新建住宅,350,000平方英尺办公区,2家酒店,学生公寓,一间GP诊所,一所600个位置的小学以及一个面积7英亩带有湖泊的公园。

Brent地方政府的发言人表示,开发项目将加速温布利地区的转型,同时提供区域所需的重要改造。

英国足协反对

认为决定匆忙

开发商预计项目将创造7,000个工作机会,为当地基础设施的开支设提供1.4亿英镑支持。

然而,英国足协指责Brent地方政府做了一个“匆忙的决定”,将危害温布利作为国家体育场的地位。

一位发言人表示,足球队的老板们完全支持Brent重建项目,但是希望找到“另一个解决方案,以提供更好,更安全有趣的体验”

为英国足协工作的交通运输顾问的分析发现,在新的规划方案下,球迷们可能要等待长达三小时才能登上大巴车。

英国足协表示,通过向漏斗一样的街道将数千名离开的球迷分流至国家体育馆西侧的两个停车场,将导致球迷在比赛日的时候被暂时汇集到一个人口稠密的区域。这样很容易再次上演大规模的球迷冲突。

在项目获得批准后,英国足协运营总监Julie Harrington对当地政府的规划委员会表示,位于South Way的停车场位置“存在公共秩序及安全问题,对体育场来说可能是一种倒退。”

另谋解决方案

开发商展示强大信心

针对英国足协对于球迷安全问题的关注,开发商Quintain则坚持他们创造了“一个安全且愉快的体验”。

开发商Quintain则表示,他们自从2002年建设温布利球场时就曾参与,将继续与相关组织保持紧密合作关系,确保安全性。

尽管Quintain不认同英国足协的关注点,但他们表示将继续与之合作,试图找到一个解决方案。

开发商的发言人补充道:“保证所有观众和球迷安全的访问温布利公园是我们一直以来的首要任务。需要明确的是我们倾向选择由Brent政府认可的停车场人行道解决方案,将不涉及对球迷的暂时限制。”

“在我们的总体规划中,我们找到了一个清晰可实施的交通流量管理解决方案,同时我们将继续与温布利球场进行细节讨论,以解决他们提出的更为广泛的交通问题。”

Quintain的首席执行官Max James表示:“很高兴Brent政府通过了我们的新方案,将加速建实现数以千计的新建住宅,工作机会以及在温布利球场旁边这样的黄金位置建造一座全新的公园。”

“作为全世界最著名的体育及音乐活动举办地,我们正在为温布利创造一个未来,使它的传统与现代城市生活相结合。”

“我们致力于与包括温布利球场在内的所有利益相关者合作,使这样伟大的工程取得成功。”

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