算笔账——投资地产到底要花多少钱？

在悉尼你是怎样评判一个人的财富标准呢？ 早在十年以前， 悉尼大学做过一项研究， 在澳洲拉开贫富差距的根源到底是什么？ 答案可能出乎意料。  在你看来也许只是唐人店里最普通的洗碗工，年收入只有三万八千块，  他身后可能坐拥6套房产， 就是这六套房产足矣可以让他成为这店里最富有的人， 在悉尼，评价一个人财富标准的是他什么时候买的房， 他拥有多少套房， 他房子的租金收入可不可以足够养活他， 让他完全的自给自足， 达到安逸的生活状态。  就是悉尼以租金为内在动力的的长期增值的房地产， 是拉开贫富差距的罪魁祸首。

相信你身边一定有不少的阿姨叔叔虽然年收入平平但是却拥有了数套房产， 他们是怎么做到的呢？ 我们来看一个例子。

以 Tom 为例， 年收入6万（一个普通大学生第一年的收入）在2006年我投资两套Burwood  房产总价值80万的房子

我们来计算一下从2006年到2016年的支出

房价80万（假设全部借银行）3万3左右的印花税 （自己出）

Tom 这一年收入6万减去4.2万的退税， 交税的金额为0， 这样省下来12000左右的税务。 我们来计算一下我们投资一个拥有永久产权的房产需要支出

6.5万的利息 （自己出， 投资一套房产实际Tom要还银行的钱）

4万的租金    房客出（占总支出的61%， 相当于房客帮Tom出了投资房产的六成）

1.2万的税务减免  （ 占总支出的18%， 相当于政府鼓励给Tom 12000，帮Tom 出了投资的近两成）

Tom在2006年－2016年买一套房实际第一年所出的钱是1.3万， 平均每天35块钱， 不算抵税支出2.5 万，每天需要支付68。因为悉尼的房产是以租金为导向的， 根据历史惯例，  由于租金不断的上涨，平均8-10年租金就可以完全抵得上贷款， 完全自给自足，随着租金的逐年上升， Tom所支出的利息会越来越少，Tom 这十年养房子的总支出是12.5万。   所以在10年后， Tom 租金抵上了贷款， 实现了正现金流回报。 Tom 十年总共支出了12.5万， 悉尼房产十年翻一翻， 原先80万的房子升值到了160万， 所以Tom 用12.5万翘起了160万的资产， 160万减去原来的83万3（包括印花税） 挣了76万7.  12.5万用十年的时间挣了76.7万， 完成了613%的增长。 股神巴菲特每年给股东的年回报率是20%， 悉尼的房产给房东的平均收益在60%以上， 相当于三个巴菲特的总和。

总支出12.5万——－收获76.7万（十年613%的增长， 平均每年上涨61.3%。）

通过上面的数据我们不难发现， 悉尼的房产拥有永久产权，澳洲银行对房地产的信心 使得贷款人可以30年只还利息不还本金， 这里要纠正的错误观念是， 投资房产， 您真正从口袋里掏的钱并不是房产的总价格，大部人在澳洲有正当工作的居民都可以向银行借到80％的贷款，甚至全额贷款。 向银行借贷是有效的杠杆，不仅给普通人拥有房产的机会， 还是将房产受益最大化的有效工具。 所以投资房产的实际支出是还银行的利息。 房屋不像其他的投资理财， 房产带来的租金的收入可以用来抵贷款， 占房屋贷款的61%， 抵一大部分的银行利息。 在8-10年内所付给银行的利息， 基本可以和租金持平， 达到房子自己养自己， 所以即使不算税务的优惠，10的时间，  房东完全享房子每周带来的正租金回报和房价翻一翻的丰硕成果。

这是悉尼十年前买房时算的一笔账， 相信有不少人抱怨， 悉尼的房价越来越贵了， 公寓别墅建的离火车站和购物中心越来越远了， 65万可以拿首次置业的房子越来越少， 那么现在是不是已经错过了投资悉尼地产的最好时候呢？来我们来分析一下悉尼现在的市场

供需矛盾导致租金上涨

截至到2016年， 悉尼的积累住房短缺已经超过10万， 在5年之内很难达到供需平衡。 由于供需矛盾和通货膨胀， 市场上房屋的供给量远不及租客的人数， 造成了房价，房租都上涨的趋势。Domain 给出的官方数据表明与2015年6月份的租金水平相比， 现在悉尼租客们， 每个月要多淘100澳元的房租， 这意味着租金的回报越来越高。

 贷利率已降到历史最低点

不可否认澳洲将会在很长一段时间处于低利率时代， 对于投资者而言， 把大量的现金放在银行将会获得极低回报， 相反投资者借助了低利率可以借到更多的钱， 可以享受税务优惠， 负扣税， 增值税还将继续上涨。

这两点造成了越来越多的投资者向银行借贷， 超低的贷款利率和不断上涨的租金回报， 使得房贷和租金的资金短缺越来越小， 投资者更容易借助银行的杠杆享受房屋的增值

我们再来看一组数据，目前悉尼的利率发生了变化， 从7％降到了4%， 租金回报从5%降到3.8%， 这时Tom 想再投资价值80万的房子

房价80万（假设全部借银行）3万3左右的印花税 （自己出）

Tom 这一年收入6万减去2.7 万的退税， 交税的金额为2422， 这样省下来1万的税务。 我们来计算一下我们投资一个拥有永久产权的房产需要支出

4万的利息 （自己出， 投资一套房产实际自己出的钱还银行的钱）

3万的租金    房客出（占总支出的75%， 相当于房客帮您出了投资的7.5成）

1万的税务减免  （ 占总支出的25%， 相当于政府鼓励给您了1万， 帮您出了投资的近四分之一）

也就是说Tom在2016年－2026年投资一套房实际第一年所出的钱是1万， 平均每天27块钱， 算上抵税支出0元， 真正的无本万利啊。因为悉尼的房产是以租金为导向的， 按照现在租金的涨幅和超低房贷利息情况， 3-5年房屋可以完成自给自足，随着租金的逐年上升， Tom所支出的本金加利息会越来越少，  所以在5年后， Tom 租金抵上了贷款， 实现了正现金流回报。 Tom 在未来5年养房子的总支出是2.5万，达到了正回报收入， 用2.5万澳币享有悉尼房产10年翻一倍的增值，坐等房价的升值，（现在悉尼不少房屋租金可以完全抵的了贷款， 实现正现金流回报）  

悉尼投资地产挣已经成为不争的事实， 但是除了知道悉尼地产挣钱的表像之外还需要知道背后的道理。 本人拥有丰富的房源，二手房， 捡漏房源，  开发商包租项目， 可以根据客户的实际情况， 寻找合适的房产， 帮助您实现财富自由。 也欢迎投资人士， 多多探讨交流， 共同致富。

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