这段时间老F我在国内折腾自己的人生大事，8月27号北京举办了婚礼，9月3号江西办了回门宴，紧跟着带着四位长辈玩了两天三清山，然后直接病倒。。。今天好的差不多了，现在坐在江西省上饶市的图书馆里，虽然没有 wifi，但是远离了各种喧嚣。。。这让我真的很怀念在澳洲简单忙碌、有规律、有 google 的生活啊。
婚礼都是老F媳妇在折腾，以老F自己的审美看来，婚礼布置弄得虽然简单但是清新漂亮。老F我正在忽悠她写一篇关于我们婚礼筹备统筹协调策划的文章，希望发在我的公众号里面，虽然会有点跑题，但这是老F我的人生大事，也是自己人生中很重要的一个大项目啊，总要纪念一下这个过程嘛。。。
言归正传，土地使用的改变一般来讲都是需要政府批文（DA）的。这里面牵扯的问题和各种性质也很难用简单的规划要求来描述清楚。一般来说，我们可以把土地使用分为下面三种情况:
一块土地上只有单一的用途。
一块土地上同时存在多种用途。
一块地上有一种“主要用途”（primary use）和一种或多种“附属用途”（ancillary use）。
所谓的“一块土地”是指一个“planning unit”（规划单位）。换句话说，就是指这个项目涉及的地块。这个虽然貌似废话，但是它是做项目首先要考虑的问题。
打个比方，一块地上有好几个厂房，这些厂房都由一家公司运营管理。现在其中一间厂房要把一个办公室变成仓库，虽然对其它厂房没有影响，但是这个“planning unit”是整块地，包括所有厂房。但是，还有另一种情况。如果一块地上的几个厂房是由不同公司来运营管理的，其中一间厂房中的变化只局限于这一间厂房，那这其中一间厂房就是一个“planning unit”。
比如很多朋友都发现，社区产权的房子要比独立产权的房子便宜很多，就是因为社区产权的“planning unit”是整个社区，而独立产权的“planning unit”只是单独的一个房子，所以独立产权对自己的土地拥有更高的自由度，那么自然就卖的贵了。
关于一块地上一个用途和多个用途的概念都很好理解。“主要用途”和“附属用途”的概念就稍微复杂一点。记得刚刚毕业在 Council 工作的时候，有个客户过来咨询，问我说，他想弄个模型车的店，可以卖模型车，组装模型车，还有模型车的赛道可以让大家来比赛。
这个项目往简单了说很简单，就是需要准备好材料递申请。往复杂了说，就牵扯到规划之中的概念问题了。比如说：
卖模型车是属于“零售”（retail）活动。
组装模型车是属于“低影响的工业”（low impact industry）活动。
放模型车赛道让大家比赛属于“娱乐”（recreation）活动。
所以嘛，在审批过程中，具体怎么对这个项目定性会对审批结果有一定的影响，因为审批主要考虑的是“主要用途”。“附属用途”就是一个锦上添花，依附于“主要用途”的用途，没什么关系的。就算这个“附属用途”在规划条例里面被明令禁止也没关系，一样可以递申请，一样可以被批准。
再比如说，我之前碰到的一个案子，客户在房车度假村里开个饭馆，如果这个饭馆作为一个独立的用途，自然没问题，那这个客户的地上就有两个并列的用途：一个度假村加一个饭店。但是另外一种方法则是把这个饭馆作为依附度假村而存在的“附属用途”。作为“附属用途”，这个饭馆理论上只能招待度假村里的人，村外的人就不行。
当时我们在推敲应该使用哪种模式的时候，考虑的问题主要有以下几个:
当饭馆作为依附度假村而存在的“附属用途”的时候，如果度假村停止运营了，饭馆一定也要跟着停止运营，因为饭馆无法作为一个用途单独存在。
在计算基础设施费（development contribution）的时候，作为“附属用途”，饭馆的费用是跟着度假村来走的；作为“主要用途”，饭馆的费用是要单独计算。当时做那个项目的时候，我们把饭店做成了“附属用途”，印象中基础设施费便宜了差不多1.5万刀左右。
项目的其它影响，比如停车位，客流量等等的计算问题。如果饭店是“附属用途”，则根据度假村这个“主要用途”来计算。如果饭店也是“主要用途”，则需要单独计算。
一些常见的“主要用途”和“附属用途”搭配比如下面这些：
主要用途：工厂。附属用途：临时住宿（caretaker’saccommodation）、办公室等
主要用途：宾馆。附属用途：游泳池、洗衣房、健身房、酒吧等
当然了，如果“附属用途”越做越大，到最后可以作为一个用途单独存在的话，那要算成一个土地使用的变化，需要重新递交项目申请（DA）。
今天就暂且说这么多吧，在项目实战中，把项目的主次规划清楚可以很容易的减少甚至避免在审批中可能会出现的问题，或者通过适当的“附属用途”增加一块土地的价值。具体怎么做也需要具体情况具体分析。如果有什么问题欢迎大家留言讨论。
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