【购房攻略】在加拿大买旧房推倒重建,哪些注意事項要知道?

2016年09月12日 投资加拿大


 大大小小的开发商在多伦多寸土寸金的地段上或建独立屋,或建高层公寓,或建联排镇屋……那么,诸多房型的兴建项目在启动之前的操作模式和注意事项有哪些?也往往是计划或者正在切入这个投资热点人士最关注和最想了解的专业性关键点。而且在多伦多火热的房市中,推倒重建具有诸多的优势和诱惑力。


近日,记者采访了LCL Builds开发公司的经理沈少勇(Shaoyong Shen)先生,就有关推倒重建方面细节性问题做专业性介绍。“为了赢得非常不错的投资回报,推倒重建尤其更要重点考虑的是什么区域、什么样的房屋更适合投资翻建?这其中选择重建的地段最关键。在选择住House还是 Condo时,人们最应该关注并进行比较和选择的要素是:要“木结构”还是“钢混”?要“地段”还是“舒适”等等。


House建造注意哪些?


Shaoyong先生认为:“House在建筑方面需要注意如下问题:一、土地价值与影响;二、准备计划与建筑师的选择;三、初步预算与市场可行性分析;四、施工进程与要点;五、危机管理与总结。”


Shaoyong先生在谈到House的危机管理与总结时指出:“冬天施工:混凝土流动性差,添加剂成本高;木材易收缩,造成结构问题;制热成本高。水电煤:拆除原有建筑需DSS凭证;截断与接通;由政府施工队建造,造价高。招标:合理的工程量清单;确保各个分包正确及统一的信息;漏项易导致额外费用。合同签订前最好有律师过目,确保合同公正性。 ”

  


Shaoyong先生特别提请投资人要注意以下几点:第一,House准备计划与建筑师选择:一、合理计划:1、建房资金;2、新房样式;3、营销及售价。二、聘用建筑师:房屋设计(视觉,空间,选材);图纸;建筑许可证(Building Permit)。三、建筑师的优势:熟悉OBC,Zoning By –law及各类规章制度;与政府住建部沟通协调;建筑面积最大化(容积率,退红线距离,高度);施工现场的审察。四、其他途径:互联网;其他已建完成图;找他人设计由建筑师盖章。第二,House的初步预算与合同采购:传统模式前期步骤–业主资源充足有一定经验:招标图纸、发包投标、内部预算、投标分析、选择分包、最终价格。CM或者GC模式前期步骤–项目管理方的高效和成本控制:报建图纸、内部预算、参与修改设计、招标图纸、维持或调整预算、最终价格。DB模式前期步骤–设计施工一体化:内部预算、报建图纸、发包投标、招标图纸、修正报价、最终价格。第三,House施工进程与要点:Construction Fencing:进出限制性、建筑污染控制、安全性;开挖与地基建造:混凝土地基、切块地基、防水层;木结构:易施工、防潮、耐久;水电煤暖通:易施工、防潮、耐久。


Shaoyong先生总结道:“就自住者来说,买旧房然后重建,为新建房屋付出的总费用,要远远低于该新房的市场价格,而且房屋质量好,投资人可以根据自己的喜好和需求来设计建造自己想要的房型;对于投资的人士来讲,重建就是为了让物业增值,翻建后的房产市场价格高,售出后便能轻松赚取几十万抑或一二百万的利润。”

 

关于Condominium共管公寓建造


Condominium共管公寓的优势是: 娱乐服务设施、制热制冷一体化;24小时热水供应;后备电源;无需亲自维护;价格较低;风光独特;安全性高;现代感强。但也存在其劣势:维护费用逐年升高;价值逐年降低;地税相对不便宜;隐私性差;限制较多;空间较小。


据Shaoyong先生介绍,Condominium共管公寓的兴建要重点做好如下工作:土地规划与转变;开发项目规划与管理;项目现金流;项目管理方的作用;安省新建住房保障机构;危机管理及总结。


就重点注意事项,Shaoyong先生强调指出:第一,土地规划和转变:Official Plan: 官方在特定区域内所做的未来城市规划,反应了特定区域内该社区未来的发展趋势;Zoning By-law: 官方制定的针对特定区域official plan的趋势,对土地的开发和使用的条款和限制,用来保证区域内的环境,经济和安全;Official Plan and Zoning By-law Amendment Application: 由土地所有者提交,对现有土地开发和使用状态的修正法案申请。按等级大小分Rezoning和Minor Variances两种。就此Shaoyong先生强调:“投资者在购置土地前,务必了解此社区的发展趋势和土地使用限制。加拿大是一个相对保守和对自然资源极度重视的国家。农业用地,商业用地,住a宅用地和工业用地都有明确的定义,在各个政府网站皆可查询。” 


第二,开发项目规划与管理:初期阶段、施工阶段、完成后期应该注意的问题。


1、初期阶段的设计,主要包括初步建筑设计、总平面图设计、给排水设计。营销方面要做好定位、市场分析和销售团队。成本方面要做好初步成本概算、可行性报告和项目融资。融资要考虑净值、销售率、和资本比例。项目初期,审阅设计图纸提出建设性意见,制定初步预算,以减少成本为目的提供改进意见;出项目管理图和周边交通临时图,招标并订立合同价;


2、在施工阶段,要及时跟进施工进度,监控项目的整体流程。采购和现场到货要特别注意清单和工程量。实时监控资金和成本管理,提早交付房屋。确保项目顺利进行;明确分包的进场规划;保证场地的安全;维持成本目标;保证工期进度;协调分包之间的工作;管理变更。


3、在完成后期,要明确列出各个分包商所提供的质保,规定和时间;场地清理尽量由各个分包负责;确保As Built图纸到位及准确,以供后期修理和维护使用。准备验收工作;保证新房交付;修缮纰漏和瑕疵;项目总结和结算。


第三,不可预见性危机管理与总结:


1、设计方面:地下车库与车位限制:多伦多和各地都有一定的车位数量(75%)和尺寸(5.6m x 2.6m)要求。120’x 120’为最高效率的车库基线。地下车库靠近道路或者他人土地,在无允许的情况下只能做Shoring而不能敞开型开挖地基。地质报告很重要,显示土质和水位线,对地基施工方式的选择十分重要。水压和水流报告,能决定是否需要后背发电机。外立面造价:幕墙>美学铝板>玻璃落地窗>预制水泥板墙>砖或石头>金属外墙板>塑料外墙板>混合涂料外墙。


2、施工方面:地下室防水远比想象的难且复杂。预留充足时间给需要长时间审批和加工的建材。所有更改必须备份。


3、后期方面:新房预交付一般都是在施工工期内,此时楼内只是验收完成,交付单位可能存在脏乱无序,延缓一个月入住会给你一个完美的新房。


想跃跃欲试的投资人,为了赢得非常不错的投资回报,推倒重建尤其更要重点考虑的是什么区域、什么样的房屋更适合投资翻建?专家指出选择重建的地段最关键。


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