一口气读懂经济分析报告|EB-5高阶

2017年05月18日 美国EB5一点通




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经济分析报告,是EB-5文件中,最为难懂的部分之一。今天来看一篇老文章,业内朋友Joey(ADF梦基金)的如何读懂经济分析报告。希望,Joey的一口气文章,能够帮助业内朋友以及普通EB-5投资者,学习如何读懂项目文件。


不过,经济分析报告确实最为难懂,而且这里的举例,是一个工期少于24个月的建筑项目,建筑的“直接就业”不满足移民局的要求,故而还有一步扣除过程,增加了理解的难度。如果你一口气读完本文之后,还没读懂,不要泄气,再来个深呼吸,换口气试试


背景知识


作为区域中心项目来讲,移民局是认可使用合理经济模型来计算间接和衍生就业的,这也是区域中心项目和所谓“直投项目”的最大区别,目前最流行(移民局接受程度较高)的两种经济模型分别是RIMS II和IMPLAN,RIMSII基本上使用率更高一些,RIMSII相对于IMPLAN的最大特点是“数字对投资人更有利”(实话),经济报告是由专业经济咨询公司制作,比如Wright Johnson LLC和Evans, Carroll & Associates等都有众多项目报告已经获得移民局批准。


经济报告基于项目方的商业计划书撰写,并不能代表项目已经获得移民局批准。


RIMSII和IMPLAN,都是通过计算项目投入和收益产生的经济影响从而计算就业数量,比如,采购产生的经济影响是间接影响,员工在当地购物产生的经济影响是衍生影响。计算经济或就业影响都是以100万美元为单位(即每100万投入或收益产生的就业数量),从数据库提取不同区域的经济数据并加以分析。


正文内容


一本EB5经济分析报告,大体分为:执行摘要(总体介绍)、相关专业词汇解析、就业创造计算方式、总结等几个部分。


每个项目报告可能顺序不同,但是应该不会有太大出入,看一下目录对应一下即可。由于EB5项目行业跨度大(这也是EB5的魅力之一),本文以目前比较火的养老社区项目为例。注,真正的花费和收益计算需要复杂的数学公式解析,这里我们只求读懂。


一. 执行摘要


主要内容为文字总结,包括项目计划概述和花费、产出概况。对项目做一个剪短的整体介绍,总共可以创造的就业数,以及对涉及的各行业产生的经济影响,最终由一个就业创造总结表格结尾。



(表一)


表一为经济报告的核心部分之一,按照项目涉及行业显示花费或收益产生的就业人数以及总就业人数,下面我们看看计算方式。


二. 专业词汇解析部分


1. 行业代码


项目开发/运营所涉及的行业及其代码,NAICS是北美工业分类体系代码,例如:NAICS 2362代表非居住建筑施工,NAICS 6233代表养老社区等。



(表二)


报告会对每个行业进行详细说明,以求让移民局理解为什么使用这些代码,房地产项目基本会涉及前6个内容,如表二。


2. 数据采集区域


定义项目所在地数据采集的区域。

 


报告会对区域目前经济和人口情况做一个介绍,这里很容易理解。


3. 项目对当地家庭收入、采购产品需求等指数的影响


  

(表三)


项目在此地增加的家庭收入为926万美元,收入的增加可以刺激消费从而产生衍生影响。项目需要采购产品,产生的经济影响(即output输出)也在上表中,即间接经济影响,数据由RIMS II模型计算得出。


三. 计算就业和经济影响

就业和家庭收入的增加会在建设和运营2个方面产生影响。


1. 建设过程中的花费(投入)


报告基于区域中心(或项目方)有关预计建筑时间表和花费表为基础,首先我们会看到项目花费总结表



其中购买土地并不产生就业。建筑花费(即我们经常提到的建筑硬成本)为1101万美元,需要注意的是RIMS II放大系数,数据来源于2010年,假定项目花费数据来源为2014年12月,那么需要将花费按照通货紧缩换算成2010年美金价值

 



很多咨询公司提供建筑花费指数(Construction Building Index),根据上表,2010年指数为799,2014年第四季度指数为917,917/799=1.15倍,即建筑花费按照2010年美元计算为 1101/1.15=957.7万美元。(将2014年的数据折算到2010年的数据,以便带入RIMS II模型计算)


同样的道理,我们可以按照各行业“价格指数”,计算出包括FF&E(家具、装置和设备采购)花费、A&E(建筑工程设计等)花费、运营产生的收益等资金按照“2010年美元”价值计算的结果。


注意:建筑软成本即FF&E和A&E并没有计算申请执照的花费和开发费,因为在RIMS II模型计算中已经计算了这部分经济影响。


 
运营收入按照运营27个月的数字来计算,基本上在第一个投资人申请829时间点前,比较合理,7.891百万按照2010年美元计算为6.983百万。


2. RIMS II最终需求和就业放大系数



假设项目地点为PASCO,在此地区的RIMS II(数据库数据)各放大系数为上表,包括两个部分:最终需求(Final Demand)和直接影响(Direct Effect),我们看到建筑的就业放大系数为18.7838,按照上面计算的建筑硬成本花费9.577百万美元(如文章开头所指,放大系数是按照每百万美元产生的就业计算)计算出总共的就业增加为9.577*18.7838=179.9个就业,其中包含“直接就业”和间接就业。


注意:这里的 “直接就业”和移民局备忘录提到的直接就业是有一定区别的,移民局的表示的直接就业是NCE(新商业企业)或JCE(就业创造企业)直接雇佣的员工人数。RIMS II计算的EB5项目就业多指项目方下游产生就业,比如:项目方签约建筑商的员工。


假设本项目建筑周期为15个月,“直接就业”不符合计算要求(移民局规定就业需要维持2年以上),那么这里我们还要减去直接就业。RIMS II放大系数包括直接影响,如上表后半部分(截取为下图)。

 


直接就业比例1.9385,即1个直接就业可以产生0.9385个间接就业,0.9385/1.9385(得出放大系数中间接所占比 例)*18.7838=9.0939为间接就业放大系数,9.577百万*9.0939=87.1,即此项目建筑硬成本产生就业人数。即全文表一中的内 容,皆为间接就业。注:经济学家认为间接就业按照EB5目的为永久就业。




同样的方式计算出FF&E和A&E的就业人数,同样的“直接就业”都不与计算。




比较特别的是运营收入产生的就业,上面提到运营收入按照27个月计算,那么这里的“直接就业”是移民局接受的,那么养老院6.983百万*27.0173=188.7个就业都可以计算,其中直接就业放大系数为1.5727,计算出直接就业为120,间接则为68.7,都是移民局可以接受 的EB5合格就业。(直接就业计算公式:1/1.5727*188.7=120)




3. 项目产生的输出(经济影响)和家庭收入增加值


通过RIMS II模型可以显示出,建筑硬成本、软成本、收益对所有涉及行业的影响,如图表,从而还可以得出,每个新增就业对这些行业的影响,如下图1和2。输出(Output)可以理解为采购需求。


每个新增就业,能带来12.2万美元经济影响,增加家庭收入3.61万美元,如下表:



同样的方式可以由RIMS II模型显示出,FF&E和A&E所产生的经济影响和增加的家庭收入,就不赘述了。就业计算结果总结在上文“表一”。


4. 认证花费的真实性:建筑花费预算一般由建筑商提供。




其中内容就包括花费部分:



销售收入,可以由第三方专业机构提供的评估报告来计算得出(案例如下)。:有些项目因为在建设过程中已经产生了足够的就业,并没有计算收入产生就业。

 



需要注意的是,计算就业的时候,数据采用的是收益,只要有收益就有就业影响, 而不是按照利润计算。


四.总结


这里会对报告再次做一个总体总结,有的报告会对RIMS II做个简短介绍,后面会加一些有关内容的附件,例如当地就业情况、报告出品人履历等等。


经济分析报告是项目文件中核心的部分之一,希望本文能给投资人一个不同的角度去快速理解报告内容。


看到这里,请来个深呼吸,换口气再来一遍,定有所获。


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5月18日,明天,eb5investors杂志在北京的大会,EB5Sir将现场直播。


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