关于澳洲房地产市场是否存在泡沫，一直有着不少猜想。究竟哪里才是房价的顶点？什么时候房价会急转直下啦？

根据澳洲房地产专家的分析，至少满足以下四个方面，才能击碎澳洲房市“泡沫”。

情况一：贷款收紧、利率提高、房贷压力居高不下

情况二：未就业及失业人数降低 通货紧缩放缓

情况三：政府干预失败 市场自身进行调节

情况四：全球经济出现衰退

声音来源：Associate Professor Harry Scheule,

                  UTS Business School

由于担心房产泡沫出现，银行的监管机构APRA提高了借贷利率标准，同时也加强了对房贷风险的管控。

APRA鼓励商业银行减少只还利息类贷款的占比，同时贷款成本也随之提高。

随着美国和欧洲的利率上升，市场复苏，在澳大利亚，利率在达到历史低点后，澳联储也将开始逐步加息，避免通货膨胀加剧。

利息的提高意味着每月房贷还款额增加，这对大多数的购房者而言，在他们的财务承担范围之内，可以进行调剂。不过，这对只还利息贷款的购房者打击最大。同时，也会造成更多不良贷款的产生。

为避免不良贷款的产生，银行缩紧了房贷政策。只还利息贷款的购房者想要再融资则难上加。之前还寄希望于再融资使得资金得以流动，但现在却不得不在还完利息的基础上继续偿还本金。

银行贷款政策收紧及坏账的增加，必然会产生这样一个结果，那就是房贷总体量降低，房价也会随之下跌。

就目前来看，失业率有上升的趋势，随着公寓建设供过于求使得泡沫产生，如果矿业不能复苏的话，建筑业的工人失业风险最高。

随着收入降低，还贷压力加剧，人们将会限制自己的日常开支，尤其是对可买可不买的非必需品。这对零售业而言将造成影响，从业人员的工资和工时都将会减少。

就业机会是房价构成的重要组成部分，如果这附近没有足够的就业机会，该区域内的房价也会下跌，尤其是基础设施用房。

当收入减少、失业率提高时，贷款的违约风险也会随之提高。上一次发生这样的情形还是在2008年，当时坏账不断出现，悉尼局部地区的房价出现了下降。

如果房价下跌，对于资金本身就不充足的购房者而言，其中以年轻的首次购房者为典型，遭受的冲击最大。当房价泡沫破灭的洪水来袭，资不抵贷者就只能苦苦挣扎，渴望着房价可以回升，却事与愿违。

声音来源： Professors of Economics, 
                  Jason Potts and Sinclair Davidson, RMIT

如果联邦政府及各州政府不作为，在利率的持续低迷、房屋供应量缓慢增长、海外投资者购房需求增加的情况下，会使得房价上涨。

对于普通人而言，房屋的可负担性仍然不足，越来越多的年轻一代将延后离开父母，重组家庭的意愿。这样一来，澳大利亚人口的结构也将随之改变，政府面临的社会压力也随之加剧。

政府提高海外投资者进入澳房市场的门槛，增加更多的约束条件。同时也收紧了国内的房贷市场，却在其他政策上指定优惠，补贴首次购房者。

因为此前政府打压了海外投资者，同时并未采取措施增加住房供应量。那么在低利率的大环境下，市场上的首次购房者数量将增加，房价也随着上涨。

房价高涨不停，促使澳联储不得不提高利率，投资者的还贷压力增加，不良贷款出现。投资者为了还贷，不得不将此前的投资物业又在市场上出售，房屋供应量的增多，使得房价开始回落。

声音来源:Timo Henckel, Research Associate,

               Centre for Applied Macroeconomic Analysis, ANU

无论是全球政治、军事、经济出现衰退，必然会导致房市风险加剧。

因为国际资金的减少，融资成本提高，澳大利亚银行的借贷成本将提高，贷款利率也随之上涨。

伴随着利率上涨，一些现金流不够的购房者面临着无法还贷的困境，不得不出售自己的房产。

利率的上涨最终导致房价下跌，对贷款购房者而言压力山大，对市场而已，则加剧恶化。

本文来自theconversation.com

由澳洲房产大全编译