新政下的留学生
近年来，加拿大的中国留学生是一番一番的增长。留学已经不只是一个教育投资，很多留学生肩负着家庭的移民、或海外投资的使命。越来越多的学生来加拿大上学第一年就买房，自住同时部分出租，以房养房，留学结束后转手出售，不仅上学期间的学习生活开销没花家里一分钱，反而还赚了不少。
新政策出来后，留学生在买房的时候这15%的税是一定要交的，不过最终也是一定要拿回来的。
那么问题来了：什么资质下的留学生可以依照新规申请留学生退税？ 需要什么材料？何时申请？ 向谁申请？
一句话：作为留学生的我该如何从政府手里把我的钱拿回来呢？
留学生退税详解
首先明确一点，有三种人可以在缴纳NRST之后获得退税：
（1）在购买房子后4年中，拿到了加拿大公民或者永久居民身份；
（2）国际学生在购买房子之后继续在安省读满2年大学；
（3）拿到工签在安省合法工作超过1年
注意，这三种身份是可以互相重叠或转换的。作为留学生的我们，当然首先重点关注第二条。
英文原文如下：
The foreign national is a student who has been enrolled full time for at least two years from the date of purchase or acquisition in an "approved institution", as outlined in Ontario Regulation 70/17 of the Ministry of Training, Colleges, and Universities Act.
符合什么条件的留学生才能退税？
新规定明确指出：只有在新政生效之日（2017年4月21日）起，登记入学加拿大2年制以上全日制专本类学制才具有退税资格。
因此，
(1)就读于加拿大小学或高中的小留学生们是不符合退税资质要求的
(2)非全日制专本科项目，即兼职学生，也不符合该项退税资质
(3)在生效日之前已经就读专本两年制学院或者大学的留学生，如果项目在生效日之后已经不足两年的话，也不符合新政退税资质要求。
举个例子，如果小刘今年在多伦多大学读大二，那么他在两年后毕业时就符合了退税资质。而小刘的学长老王今年刚好读大三，那么老王毕业的时候就不符合退税要求。
乍一看，新政是非常不公平的， 老王辛辛苦苦求学加拿大多年，只是早一年入学而已，为何待遇相差这么大？ 其实也不难理解， 因为新政只适用于在2017年4月21日之后签订的购房合约，对于此前已经签订的购买协议并不适用。
其次，还记得之前说过的么，三种符合退税资质的身份是可以重叠或者转换的。根据安省相关政策，全日制专本科项目毕业的外国学生可自动获得1-3年不等的工作签证（不需要先找到工作）。
毕业于多伦多大学的老王，在毕业时会自动获得三年的工作签证，三年内老王只要找到一份合法全职工作，工作满一年后即可满足退税资质！
申请退税时需要什么材料？
官方明确解析： 留学生需要由学校提供的在读证明和成绩单，证明已经全日制读满两年。工签人士则应当提供由雇主出具的雇主信，证明已经工作了一年以上。 仅仅获得录取通知书以及合法有效工作签证并不足以证明满足该退税申请条件。
何时申请？向谁申请？
符合退税资质后才可以申请，视情况不同需要1到2年。因此，该退税政策是过户当日由律师向土地管理局登记然后获得税务优惠，而是满足退税资质后需要另外向安省MINISTRY OF FINANCE 递交退税申请，不同政府部门，不同申请流程。
安省NRST 非加拿大居民投资税赋新政重磅来袭，旨在抑制外国买家投机加拿大住宅房地产市场，稳定安省房地产价格，但并不希望因而阻隔加拿大经济发展，进而衍生经济市场突变危机。
相关报道指出，外国买家仅占整体住宅物业投资的1%份额，立竿见影撼动上涨房地产价格并不是主要目的。 况且，相对于中国买家的投资置业需求，则更集中于子女出国留学进而进入加拿大职场的长期移民规划，而此类投资族群根据新规专享相关豁免及退税机制，因而得以获得税务优惠，相比之下，实为变相鼓励留学以及移民投资置业加拿大。政策走向并不与经济发展背驰。
不少留学生在留学期间买个房，以房养学，说不定还能赚回点学费。结果最后，大家为了拿回学费的退税，为了拿回买房的退税，就慢慢留在了加拿大...
只能说，加拿大的套路也是越来越深...
留学生以房养学，更需要全盘考虑！
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