华人业主逐客不成反丢房产 政府有理or房东悲歌?你来评理!

2017年05月27日 美国中文网


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新闻导读

5月26日中午,加州旧金山湾区的第二大城市奥克兰市府前聚集起数十名华裔抗议民众,他们手举标语牌,大呼“市府腐败”、“法庭撒谎”、“爱丽丝无罪”等口号。在声势激烈的声讨之后,抗议民众涌进市府大楼,直逼市长办公室。一场原本看似简单的租务纠纷经过几年的时间发酵,已经演变成一场民众与市府的直接对抗。在这场对抗背后,是加州日益走高的房价胁迫下的政府压力与华裔房东群体逐渐丢失的利益冲突加剧。

抗议现场

美国中文网贺天摄

如果没有房东和房客这对矛盾的普遍存在,大概周星驰电影里就会少了包租婆这个经典形象。


在美国,租房现象尤其普遍,房东与租客的纠纷也时常发生。据美国人口统计局公布的数据显示,2016年第二季度美国家庭住房拥有率降至62.9%,这是1965年以来的最低水平。近些年,美国家庭住房拥有率持续下滑,这在很大程度上是因为越来越多新成立的家庭大多在买房与租房之间选择了后者。


在加州,尤其是旧金山湾区一带,由于高收入人群密集,住房价格近几年不断攀升,催生出了越来越多的租房一族。正因如此,这里也成了租务纠纷的高发地带。传统印象中,一旦发生纠纷,租客总是处于劣势一方,但这在美国并不是绝对的真实。由于各式各样租客保护政策的存在,房东抱屈的情况也并不少见。


发生在加州奥克兰市的一场著名的租务纠纷中,一栋百年大厦的华裔房东不仅被租客扫地出门,甚至面临法律诉讼。


2016年3月,联邦破产法院开庭竞拍奥克兰市的一栋7层建筑物,该市市长和几位议员亲自到庭旁听,凸显了这起拍卖的特殊性。


Empyrean Towers


被拍卖的Empyrean Towers位于加州奥克兰(Oakland)市中心13街344号,是一栋百年建筑。在酒店预订网站Hotels.com上,这家被定为2.5星级的酒店评分仅为1.1/5,不少租客在评论中直接写下“糟糕”/Poor甚至“可怕”Scary/Terrible的关键词,而在当地英文媒体FOX 2的报道中,该酒店则被称为臭名昭著(notoriously troubled)的奥克兰酒店。


在上述竞拍中,Empyrean Towers所有权被作价450万美元转手给一个非盈利性的廉租房建筑商,计划将其改建为未来55年内的低价廉租房。而该大厦之前的管理者爱丽丝•谢(Alice Tse)则面临“非法驱逐”和“不善管理”两项指控。近期,法庭进一步提出两项动议,希望将Alice的母亲徐珍凤(Jenny Tsui)也被追加为个人被告,并被冻结另外数项资产。


Alice母亲Jenny在抗议现场接受美国中文网采访

美国中文网贺天摄

Alice Tse稍早前出庭

图片来自KTVU


事情还得从6年前说起。


2011年3月,Alice母亲名下的有限责任公司成为这栋7层大厦的新业主,那时它的名字还叫Menlo Hotel,共有96个单元(另说有99个)。随后,Alice受托打理,并将大厦名字改为“Empyrean Towers”。


据Alice向美国中文网介绍,刚刚接手大厦时,一切都还不错,她花了很多心思将大厦逐层装修,到2011年秋天,大厦开始有稳定租客(400美元/月间),这样的情况一直持续到2013年。那年,她接受建议做周租酒店,每周租金200美元,Alice认为,租客从那时开始变得很糟糕。到了2014年,一些租客能住上两三周,既不搬走也不缴房租,这样的租客越来越多,后来,几乎整个大厦的租客都不缴房租。2014年7月的某一天,Alice给6名租客下达通知,限他们三天之内不付租金的话,就要搬离大厦。


Empyrean Towers大厦内外

美国中文网贺天稍早前拍摄


接下来的故事成了一场罗生门。


在通知下达的25分钟之内,Empyrean Towers楼内很快起火,从二楼一直烧到七楼。待消防车扑灭火势,租客堆放在2楼阳台的垃圾堆里被发现了一个点燃的烟头,这起起火事故至今依然无法解释,但Alice则被租客描述成了纵火者。在Alice接手之前,前业主Richard Singer曾因试图雇人在大厦纵火被判入狱27个月。


火灾只是开端,房东与租客的对抗在Empyrean Towers不断上演。租客们不断向媒体和市府投诉,部分媒体引述租客采访报道称,Empyrean Towers有段时间就像地狱,地上和墙上有洞,房子漏水,说房子漏水、电梯不能用、走廊有老鼠、墙壁爬蟑螂等等。在一些媒体的报道中,Empyrean Towers甚至被形容为“毒贩、扒手、妓女聚集的污秽之地”,在这里残疾租户受到欺凌、几十个租户面临驱逐。当租客们找来了一个提供免费法律服务的租客组织EDC(Eviction defense center),这座大厦受到更加强烈的谴责。


对于这些Alice百口莫辩,据Alice向美国中文电视/美国中文网解释,大厦的不少问题被租客和媒体过渡渲染,一些问题甚至是租客蓄意破坏,且不少问题在修缮之后很快又被破坏。其母亲Jenny也一直向美国中文电视/美国中文网强调:“我们不是坏房东。”

鼓励租客团结对抗的相关传单

当地居民张女士稍早前接受美国中文网记者贺天采访

称该大厦所在的13街治安不佳

附近所住租客多为低收入群体


问题在2015年集中爆发。当年2月,当地一家英文媒体KTVU带着摄影机悄悄进入大厦待了整整一个晚上,拍到了“这里不是人住的”画面,随后在电视台反复播放。4月,奥克兰市府便起诉Empyrean Towers和Alice“非法驱逐”和“管理不善”。同样在4月份,租客还找到了专门控告业主的律师,对Empyrean Towers和Alice发起四桩诉讼。据Alice介绍,这其中还包括曾经两度因欠租打赢官司的专业租户。


在接下来的5月份,麻烦变得更大。一名租客声称房间里的水有毒,水样很快被取走化验。检察官下令紧急疏散租客,全面清洗大厦的供水系统。5份水样报告结果很快出来了,上面显示大厦的水源没有任何问题,租客们在三天之后也搬回大厦。但是,市府律师仍然向法庭申请,任命接管公司委派的一名接管人掌管大厦,从此,Alice失去了Empyrean Towers大厦的管理权


接管人在上任后的第一个礼拜就向法庭申请25万元的维修管理费,但这笔维修费不到两个月便用完,接管人一次又一次地向法庭申请批准加大维修管理费用。爱丽丝不堪重负,只好向联邦法院申请破产,大厦产权进入破产法庭的调节程序。2015年11月,破产法庭委派一名托管人替换了接管人,负责建筑修缮和管理资产,但维修费用和托管及律师费用有增无减。


2016年3月,Alice向破产法庭申请卖掉大厦,出现了故事开端的那场拍卖会。在这场拍卖上,出最高价的买家意外落拍,由托管人和EDC组织联系的廉租房建筑商以450万美元价格获得大厦购买权,法庭还两次批准付款延期总共一年,以便建商筹集房款。


今年3月8日,爱丽丝的案子又一次开庭。这次开庭将针对两个动议,一个是把爱丽丝的母亲追加为个人被告,一个是冻结爱丽丝母亲的另外数项资产,目前这起案件依然处于审理过程当中。


Alice与母亲合影,图片由Alice提供

据悉,80后的Alice来自香港,是家中独女,学软件工程的她在毕业后曾短暂从事过程序员的工作,随后开始房地产创业,父母则用积蓄全力支持。


Alice的遭遇在今年早些时间通过湾区华文媒体不断扩散,引起了华裔社区的极大关注。Alice的故事触碰了华裔房东的痛处,房东和租客的权益斗争在加州正愈演愈烈。


今年5月9日,圣何塞市议会就是否通过“正当理由驱逐”(Just Cause Eviction)法案举行投票。会议现场,穿着紫色衣服的租客支持者和身着红色衣服的房东权利支持者至面对阵,双方互相叫嚣,在这次的投票中,圣何塞议会以9票对2票的投票结果正式通过了该法案,即日起立即生效。次日,房东权益支持者迅速上街抗议。


正当理由驱逐法案支持者及会议现场


低收入人群在经济上确实处于弱势,但加州近期出台的相关法律却过于偏向于所谓的‘弱势’的租客一方,是对房东权益的一种损害”,湾区屋主联盟委员贺全稍早前接受美国中文电视/美国中文网记者贺天采访时称:“在正当理由驱逐法案下,房东要驱逐租客前需要充分举证,可现在法律要求下,又要充分保护租客隐私,这一切将房东置于难处”。


湾区屋主联盟委员贺全稍早前接受美国中文网采访

美国中文网贺天摄


Alice在也告诉美国中文网她试图驱逐的一名租客涉嫌吸毒,但由于隐私法的相关约束,Alice无法收集足够的证据来直接证明租客确实有违法犯罪行为,她只是发现了有医用针头,并未直接看到租客注射毒品,在严苛的租客保护政策下,在她看来理所应当的驱逐成了被拷问的不法行为


Empyrean Towers所在的奥克兰市一向以严苛的租客保护著称,去年下半年,那里的一处仓库曾经发生过一起严重的火灾事故,住房可负担性问题再次对该市管理者和立法者提出挑战。与此同时,加州的流浪和失业人口安置问题也一直是各城市管理者亟待解决的难题,在这种两难的现实下,庇护租客成了一种一石二鸟的权宜之策。


奥克兰市府6楼的市府律师办公室

接待市报纸当日头条赫然在列:奥克兰市流浪人口继续增加

奥克兰市长办公室相关负责人回应美国中文网:

暂时不予置评

美国中文网贺天摄

奥克兰现任女市长Libby Schaaf正谋求连任


只是,在这种环境下,在安土重迁的文化浸染下的倾向买房出租的华裔群体往往成了利益的受损方。因此,在保护租客的政策法规日益严苛之时,不少华裔房东群体也发出了内心的呼声:请一定三思。


5月26日抗议现场,一位居住于奥克兰的华裔老妇告诉美国中文网称,她辛苦打拼四十多年成了小业主,一直期待能够靠房租养老,但现在严苛的租房保护政策把她“逼得无路可退”,“房子不能给自己的儿子住,出租又赚不到钱还容易惹上麻烦”,她略带无奈地向记者表示:“虽然新闻报道可能解决不了问题,但还是希望能让更多人意识到华裔房东们的委屈。”


奥克兰居民接受美国中文网采访(上图)

支持Alice的Simon,应要求未拍摄正脸(下图)

美国中文网贺天摄


在今天的抗议现场,美国中文网随机采访数位奥克兰当地不同族裔的居民,他们对于奥克兰的住房问题均提出质疑。一位居住于旧金山的年轻白人男子Simon自发加入声讨奥克兰市府的队伍,他告诉美国中文电视/美国中文网:

奥克兰政府的行为明显是试图杀一儆百,当地的住房问题确实急需解决,但掠夺民众用一生积蓄换取的资产绝不是正义的行为,政府应该找到更合理的方式来妥善解决这一问题。

在房价不断走高的现实下,日益增加的失业及流浪汉人口安置问题成了包括旧金山、洛杉矶、奥克兰等在内的加州大型城市管理者共同面对的难题。越来越多的可负担租房项目与日益严苛的租客保护政策相继推出,对华裔房东群体的利益提出挑战。Alice的诉讼或许会有结尾,按房东与租客的利益分歧不会有终点,如何向政策制定者谈判,成了加州华裔房东群体正在思考的问题。



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