如何购买银行法拍屋?

2017年05月18日 加拿大地产周刊


随着大街小巷樱花次第绽放,大温地区房产市场也追随着节节攀升的温度日益回暖。房价不断上涨,让不少买家开始考虑购买价钱相对较为便宜的银行法拍屋。从购房者的角度来说,如果能花更少的钱买到满意的房子,这当然是最理想的。那么购买银行法拍屋有什么要注意的呢?

 

通常屋主付不起贷款的时候,银行会先向屋主发出催讨通知;如果屋主仍然无法付清,银行等贷款机构就会向法院起诉;在法院的第一次判决(OrderNisi)之后6个月的赎回期(Redemption Period)内,屋主仍不能偿还债务,银行就可以进入“无条件令”(Order Absolute)程序。此时,银行的律师就能拿到法院的批准文件,让房产经纪将这个屋子在MLS挂牌出售。

 

一般来说在MLS上挂牌的法拍屋,会注明Court Order,价格有可能会标政府的估价,因为法拍屋必须在一定时间内售出,所以原则上讲法拍屋的价格会比较低。

 

买家和买方经纪看到合适的法拍屋就可以出价(Offer),如果其中有价格合适的Offer,银行的律师就会与这位被称作第一买家的人签字,此时第一买家就得到了预成交合同。但与普通房产买卖不同的是,买家拿到了预成交合同并不等于拥有了房产,还要经过法庭程序,而这一过程中其他买家仍有可能购买到这套法拍屋。预成交之后,法官会定一个开庭审核的时间,在开庭审核日卖方经纪会通知第一买家以及其他潜在买家到场,等待法官的审核。


 

开庭审核的时候,预成交的价格必须当庭公布,让所有潜在买家有心理准备。那些第一次竞标没有获胜的人此时就能带着更高价位的Offer到法院参加竞价。第一次竞标获胜的人也有权再次出价。买家们把Offer放在信封内,然后同时递交给卖方经纪。法官将会在所有标价中选择最高的一位予以购买权利并履行缴款义务。

 

法官衡量的标准就是出价高、条件好,比如谁的定金高、价格好、成交时间短等。法官一旦判决某位买家赢得竞标,他就必须要买下这栋法拍屋。如果到了开庭的时候,即使一个参与竞标的人都没有,第一位买家认为自己出的价钱高了,也不可以撤销出价。

 

除了程序和手续上比较复杂,时间可能比较紧迫以外,法拍屋的其他条件和购买一般房产是相同的,也都可以申请贷款、验屋等。法院还会在过户后下令以及强制让原屋主搬走。但在大多数情况下,法拍屋是按照“asis, where is”的情况出售的,即买方没有机会验屋和对房间进行详细的检查,甚至有可能碰到房屋中的设备被搬走的情况。买方需要承担这些方面的风险,不能要求卖方保留所有物品和设施。还有一些特别条款这样规定:如果原房主在房屋交易完成之前就向银行还清了欠款,则交易自动取消,这将意味着买家所花费的时间和心血将全都白费。

 

另外,在签署法拍合同时,买主不能随意更改、增加或减少买方的姓名。因此,在签署法拍合同时,一定要确保姓名的拼写跟买方的官方证件一致,否则,买方需要额外聘请律师上庭拿到法庭判决才能更改买主的姓名。

 

如果被法拍的房屋是共管物业即公寓或城市屋的话,假如前屋主有共管物业的管理费欠款或重大维修欠款,则买方的代表律师需要跟银行或其他借贷机构的律师以及物业管理公司共同协调,明确双方责任的界定,购房款最终的去向和数额,才能完成顺利的成交。

 

如果法拍屋本身是一个很好的屋子,那么无论价格如何都会引来许多购买者,最后成交的价格可能不会太低。此外,如果要购买法拍屋,那么一定要认真验房,并且保证资金不会出现问题,因为出价之后就不能反悔,卖方不作任何保证。

 

所以最重要的是买家要考虑房子的地点、质量是不是值得购买,而不是贪图便宜。通过咨询专业人士和谨慎地调查,通过购买法拍屋是能够买到价廉物美的房屋。



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