成千上万栋政府公屋即将拔地而起,若廉租房与你为邻,房产会因此贬值吗?

2017年05月19日 后花园房地产在线


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以下是正文

本周二,新西兰政府宣布未来10年内即将在奥克兰兴建3万4千栋住房的房屋计划。其中,有13500栋将作为政府公屋(social housing property),有20600栋新房将是可以上市公开出售的“可负担住房”(Affordable market homes),而“可负担”的标准线则明确为≤65万纽币,这些住房未来的主人——是新西兰的弱势群体、贫苦家庭和首次置业者

3.4万栋是什么概念呢?新西兰住房部长Amy Adams的原话是这么说的:

 

It's the equivalent of three and a half new houses on every street across Auckland. 这相当于,奥克兰每条街都将有三栋半的新房拔地而起。


周四,政府公布了更详细的计划部署。具体到头三年内将在奥克兰修建8998栋新房,主要集中在Mt Roskill、New Lynn、Glen Innes和Papakura等街区。届时将有4600套住房会在市场上公开出售,而其中至少有两成售价将低于65万纽币。住房部长还说了:

 

两成比例是最低要求,政府很可能让一半住房都以低于65万的价格出售。


在已经公布的具体数据中我们发现,其中还有部分坐落在北岸Takapuna中区Mt Albert这样的传统好区。而政府公屋(social housing)覆盖的区域更加广泛,东南西北中几乎全部涵盖了包括奥克兰市中心、Mt Roskill,Blockhouse Bay,Northcote百万城区

整个计划的第一阶段将耗资22.3亿纽币,其中新西兰公屋署(Housing New Zealand)将承担11.3亿纽币,剩下部分将来自社会融资。

新西兰公屋署(Housing New Zealand

HNZ作为新西兰最大的福利住房提供者,拥有及管理着新西兰境内的64000多套公屋,向185000多名新西兰人提供住房,这也是新西兰社会的著名福利之一。政府公屋的租金低廉,一般以申请租房者收入的¼收取。截止到今年3月的数据显示,HNZ目前拥有并管理的公屋有62554套用于出租,即廉租房

那么,即将到来的3万4千套住房可以缓解新西兰的住房危机吗?尽管消息一出,反对党和坊间反应出奇得一致:“too little too late”。但是“有好过冇”,对于“我想有个家,一个不需要多大的地方”的首次置业者们来说,或许给他们的买房梦重新镀上一层希望的光辉。只是对于原本在这些地区有置业或投资的房主来说,未必是件欢欣鼓舞的事。这里要提到一个常见诸西方媒体报端的名词——

"邻避效应"源自"NIMBY"的音译,NIMBY=Not In My Back Yard,别在我家后院。指居民或当地单位因担心建设项目对健康环境物业价值等带来负面影响,从而激发了一种“道理我都懂,但是不要建在我家旁边”的嫌恶心理。

“邻避效应”可以理解为另一种“人之常情”,“孟母三迁”就是典型的邻避行为。政府公屋(经济适用房/廉租房)的初衷就是为低收入人群或弱势群体提供的福利保障。不仅仅是新西兰,全世界政府公屋的社区文化几乎可以用“品流复杂”来概括。我们不做主观判断,但凡搜寻一下有关公屋社区的本地新闻便知一二。

截至2017年3月,新西兰全境共有1805间暂时空置的政府公屋,因为遭受毒品污染无法入住的就有393间,多达21%

去年,一位离开奥克兰住进汉密尔顿政府公屋的母亲就后悔不迭,因为搬到那里以后她才发现,左邻右里不是黑帮就是毒贩,跟住在监狱没两样。

也就不难理解,为什么许多人对政府公屋区域避之唯恐不及。治安问题、社区环境、邻里文化……在有选择的情况下,这些因素原本就是置业/投资时的重要考量。但问题在于,即便买到了精挑细选的好区好房,也挡不住政府规划的步伐。眼看着家附近一栋栋廉租房/经济适用房拔地而起,且不论未来的社区质素会否受影响,投资者最担心的是——房产会不会因此贬值呢?

2016年,新西兰媒体做了一份有趣的排行榜,隐身于奥克兰豪宅区的十大天价公屋

31岁的单亲妈妈Anita Jones和她的3个孩子住在第6贵的豪宅街区Ponsonby。

那么这些公屋附近的房产贬值了吗?QV估价笑而不语。看一看每周拍卖报告的数据就知道,好房+好区在市场上的表现根本就是不愁嫁的范冰冰。不可否认毗邻公屋的部分房产因为地缘位置而承受更大的下行压力,但还要看未来的规划半径才好具体分析。同为世界的公民,三教九流五行八作都享有同样的权利,廉租房里藏龙卧虎,豪宅区内照样有人渣。社会阶层并非靠住房界定,但是可以肯定的是:房屋自有率越高,社会分化程度也就越低。

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全是套路,不管奥克兰再建多少栋新房,房价也很难下跌

昨天说涨,今天看跌。终极发问:奥克兰房价到底是涨是跌?

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