【答疑】真人讲述:负现金流的房产到底该不该买?

2017年05月11日 腾讯澳洲房产


导语什么叫负现金流的房产,你看看就懂了!


  主编寄语

作者Kevin YU,国内浙江大学毕业的高材生,也是澳洲房产圈内我眼中真正的投资顾问,所谓的“真正”,即不仅停留于房屋本身,区域本身,而是投资本身,这点很重要。


希望Kevin的文章能给大家带去价值。

今天我们来聊一聊房产投资者很关心的现实问题:那就是到底买正现金流(positive cash flow)的房产,还是负现金流(negative cash flow)的房产比较好?

 

从理论上来讲,没有人希望自己的房产是negative gearing的,谁不想买一套能够自给自足的房子,不用每周往里面贴很多钱来养它呢?的确,我们都希望自己的投资房,能够每周给自己带来几百元的passive income,并且最好早日能代替自己的工资,从而达到财务自由的境界。

 

那么问题来了,既然如此,为什么很多悉尼、墨尔本等大城市的楼盘,投资者明知是negative gearing,还经常出现排队抢房的情况呢?原因很简单:为了资本增值capital gain。

鱼与熊掌,你选哪个?


市场上的房产投资者分为两种:一种是被动投资者,采取的策略主要是Buy and Hold;另一种是主动投资者,采取的策略五花八门,种类繁多,有装修、subdivision、小型开发等。


初级投资者,大部分都是被动投资型的,在这类投资者里事实上也可以再细分为两类:一种特别在意租金回报,而另一种则偏爱资本增长型投资。

 

租金回报型的投资者往往对于负现金流的房产不屑一顾,嗤之以鼻。他们认为,持续买入负现金流的房产,将阻碍投资者进一步扩大Portfolio的能力,同时,此类房产也像一个“吸血鬼”一般,不断榨取投资者的现金流。因此,此类投资者往往会选择购买租金回报率高的二手房,或者具有改造机会的房产,Dual Occupancy的房产等,他们的主要目标通常是:income replacement。

 

而资本增长型的投资者则完全是另一种风格,他们喜欢买有“增长潜力”的投资房,通常是在一线城市CBD附近,由中型或者大型开发商开发建造的新房。在资本增长型的投资者看来,我在乎的十年后的房价,希望届时有人以我今天买价的一倍甚至更多的价格来接盘,而不看中今天租客能多给我每周20还是30块的租金,who cares?

 

以上的两种情况,是不是有一种符合你的情况?

案例分析

了解了投资者的类别和他们对不同类型房产的态度,我们再通过一个例子,来看看房产投资中正负现金流的带来的影响到底有多大。

 

假设有两套同样价值为50万的房产,第一套位于regional地区,租金回报率比较高,每周可以租到600元,但增值潜力一般,十年增幅仅为30%;


另一套是大城市市中心的房产,租金450元每周,为了养房,需要每周贴30澳元来养,但这套房产具有较大的增值潜力,十年后能够增值100%。

 

投资者A是一名租金回报型投资者,他买了第一套房产,投资者B是一名资本增长型投资者,他买了第二套房产。每周,投资者A比投资者B多收了150澳元的房租,一年下来,他的租金收益多了7500澳元,而十年下来多了75,000澳元(假设租金不变,或者同速增涨)。此外投资者B每周贴30澳元,一年贴1500澳元,十年贴了15000澳元养房(同样假设他运气不佳,一直贴了10年)。

 

然而,由于两个房产在增值方面的差异巨大(假设双方都是passive 投资者,没有任何装修等主动策略提高equity),十年后,投资者A的房产价值为65万,而投资者B的房产价值100万。除去房租上的差异7.5万,养房成本贴1.5万,投资者B的投资收益依然比A就足足多了26万澳元!

 

这个案例或许比较简单粗暴,没有把资金的时间价值考虑在内,但依然值得我们进行推敲。


贴钱养房不是不行,但因人而异


看了上面的案例,你千万不要以为我们有了“资本增值完胜租金回报类房产”的结论。事实上,在上面的案例中,有一个非常非常重要的假设,那就是投资者B的房产能够在10年内增值100%,如果这个前提不成立的话,投资者A就要狠狠地嘲笑B了。因为投资者A拿到可是每周实打实的现金。

 

此外,对于贴钱养房这件事来说,投资者本身的个人情况也非常重要。通常而言,如果是本身税赋较高的专业高薪人士,通常更适合购买一些negative gear的房产,用以合理合法的减轻税务压力,同时还能给自己的资产进行合理布局。

 

对于一些本身就不怎么交税的投资人来说,购买过多negative gearing的投资房则就不怎么划算了,由于无法享受退税带来的优势,不仅不能持续扩大投资组合,当利息上升到一定程度时,此类投资者还会在能否长期持有房产这个问题上遇到不小的挑战。

 

如果把房产投资比喻成一门生意的话,买入房产是你做生意的启动资金,而养房成本,或者说负现金流的支出成本,则通常看做是运营这个生意的成本。做生意有成本,那再正常不过了,但这个成本得控制得当,不能失控。如果养房的成本过高的话,那么你这个生意能否做得下去就成了问题。但归根到底,你付出的这个成本,最终需要在你的生意变得更值钱的前提下,才是有意义的。


所以,我们的结论是:
如果纯粹为了高租金回报,或者退税额而购买一套房产,而该房产并不具备巨大的增值潜力,那么这样的投资决策是捡了芝麻,丢了西瓜;而如果一套房产有巨大的增值潜力,那么虽然现金流为负,但只要在合理范围内,仍不失为一个好的投资。

通常我们认为一个投资房在将退税功能计算在内后达到或者接近breakeven的情况,无疑是持有一个投资房的最佳状态。

 

今天的文章就是这样,感谢阅读。




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