【地产】澳洲地产市场火爆？三个信号显示房市或已开始降温……,金成国际微信公众号文章

澳洲房产市场的过热一直是备受政府关注的话题。与此同时，澳洲家庭的负债率也在不断攀升。

但从近期的几组数据来看，澳洲地产市场似乎出现了降温迹象：

悉尼房价出现下滑

权威房产数据机构CoreLogic本周一公布了最新的房屋价格指数（Hedonic Home Value Index）。数据显示，4月澳洲首府城市房价平均涨幅仅0.1%，为2015年12月以来最小月增幅。

据悉，这主要是受到悉尼和墨尔本两大首府城市房价走势的影响。近年来，悉尼和墨尔本的房屋价格飙升迅速，为整个房地产市场增添了不少动能。但最新数据显示，4月墨尔本房价增速明显放缓，仅上涨0.5%；悉尼房价更是出现了微幅下跌，跌幅为0.04%。

澳洲房屋价格指数

（来源：CoreLogic）

从年率来看，澳洲首府城市平均房价增长11.2%，房价中位数达到了62.58万澳元；其中，悉尼房价中位数增长16%，达到86万澳元；墨尔本房价中位数上涨15.3%至65万澳元。

澳洲房地产市场数据概览

（来源：CoreLogic）

根据CoreLogic的数据，澳洲所有首府城市4月的房价增速都较2017年前三个月有所放缓，其中悉尼房价出现了2015年12月以来最为疲软的月度数据。但值得注意的是，4月涵盖了复活节、学校假期和ANZAC Day长周末等季节性因素，这可能是导致房价增长疲软的原因。

投资房贷款增速放缓

与此同时，澳洲监管机构收紧相关贷款政策也缓解了地产市场的火热。三月底，澳洲审慎监管局要求银行，新审批的仅还息贷款不得超过新审批住房抵押贷款总额的30%，同时严格控制仅还息贷款的贷款价值比（LVR）。且监管局还要求银行将投资房贷款年增速控制在10%以内。

为响应监管机构的要求，澳洲各大银行纷纷上调了房屋抵押贷款利率，特别是针对最受房地产投资者欢迎的——仅还息贷款产品的利率。目前，澳洲仅还息贷款与总住房抵押贷款的比例大约为40%，但CoreLogic调查研究部门主管Tim Lawless指出，像悉尼这样的城市，新增贷款中有50%是来自房产投资者的需求。借贷成本增加、政策收紧，给过去一个月澳洲房屋需求带来了下行压力。

澳联储上周五（4月28日）公布的数据显示，澳洲3月投资者房贷仅增长0.6%，为去年9月以来最缓慢月率。不过从年率来看，澳洲投资者抵押贷款增速依然处于13个月来的最快水平，达到7.1%。

澳洲投资者抵押贷款

（来源：澳联储）

海外投资住宅申请数量骤跌

不光是房价增长放缓、投资者抵押贷款下滑，就连海外买家对澳洲地产的兴趣似乎也不及从前了。而此前，海外买家还一直被认为是造成澳洲房市过热的罪魁祸首。澳洲财政部的分析显示，外籍人士投资住宅申请数量从去年的4万份降至1.5万份，这进一步引起人们对澳洲房市降温的猜测。

近期，澳洲工党对海外房产投资者加大打击力度，出台政策增加外国投资者的购房费用。工党领袖肖顿（Bill Shorten）宣称要对外国投资者实行双倍的收费，澳洲财长莫里森（Scott Morrison）也表示这将会降低投资的吸引力。莫里森称，“我们已看到房市可能出现降温的迹象，尤其是在公寓市场。由于我们政府对外国投资者实施更严格的投资规则，以及中国政府实施的限制资本外流政策，外国投资者的兴趣也受到了影响。”

根据外国投资审查委员会（FIRB）去年的年报，和前一年的23,054份申请相比，2014-15财年批准的住宅房产申请达36,841份，其中大部分申请者是中国人。