中国房价屡控屡涨之谜,强心剂是否还能强心?

2017年05月23日 环球移民英国移民


为什么中国房价屡控屡涨、但从未经历泡沫破灭?如何解释中国一线城市房价已远远脱离收入水平?

 

近十年来,有关中国是否存在房地产泡沫的争议从未停歇,但答案一直莫衷一是。如果中国房地产存在泡沫,为何房价屡控屡涨,疯狂购买的人越来越多,但从未见泡沫破灭?如果中国房地产市场不存在泡沫,那又如何解释中国一线城市房价已经远远脱离收入水平,以及在一些国际通行的衡量泡沫水平的指标,如房价收入比、按揭收入比等方面奇高的现象?怎样理解中国房地产泡沫之谜?

 


中国房地产市场的独特之处


不难发现,过去十几年中国房地产市场涨多跌少,且每次下跌都是在政策调控下的短期回落,其后由于政策由紧转松,报复性反弹后,房价都会在很短的时间便超过前期峰值。中国房地产鲜有下降周期,且诸多国际衡量泡沫的指标处于高位,但这种情况得以长久持续,并未出现房地产危机。

这使得不少观点认为,中国并不存在房地产泡沫,中国房地产实践挑战传统经济学理论框架的背后,是中国独特的制度框架使然。这种独特之处能够对抗经济规律,支持中国房地产永远上涨。我将中国房地产市场的几点独特性归纳如下:

 

一是中国独特的土地财政。


由于财税改革的滞后,中国并未推出房产税,土地收入仍然是当前地方政府重要的资金来源。而从博弈论的角度来看,政府通过限制供给,保持土地拍卖的高价是维持长期稳定收入的占优策略。就连国务院发展研究中心原副主任刘世锦也曾在今年3月的中国发展高层论坛中提出,地方政府总是有意无意把房价往高推,源于卖地有收入。

 

二是独特的户籍制度以及相应的公共服务。


中国长期以来,通过户籍制度控制大城市规模,但由于教育、医疗、就业等资源在一线城市高度集中,人力资本也源源不断的涌入,增加购房需求。同时,由于教育等公共服务与住房高度相关,学区房倍受追捧,成为房价上涨的领头者。

 

三是中国独特的文化传统。


拿北京和东京做个对比,北京首次购房者年龄仅为27岁,而在东京却达到了41岁。中国普遍存在父母举全家之力为子女在一、二线城市购房而倾其所有的现象,这在全球大多数国家很难想象。

 

四是中国政府对房地产市场政策强有力的干预。


中国政府对房地产市场的干预确实是与其他国家有明显区别的,根据研究过去十几年中国房地产市场的周期不难发现,几乎每轮销售的涨跌拐点都是政策变化所致,而这也加剧了购房者对于中国政府为房地产背书的预期。

 

五是缺乏成熟的住房租赁市场。


在中国即便是一线城市,购房者也大多不把租赁市场看成购房市场的替代市场,大多情况下,租赁往往作为购房前期的过渡。这一情况的出现,笔者认为与租赁服务品质低下、租赁关系得不到充分的法律保障、以及信息不透明等因素有关。

 


中国房价-收入螺旋式上涨的模式


然而,即便中国的房地产市场有其特殊性,也只是改变了泡沫衡量的阈值而已,并非是对抗经济规律的证据。同时,认为中国房地产独特于全球任何一个国家,他国泡沫破灭的经验对中国不具有参考意义的看法非常危险的,可能会造成盲目乐观,进而推高了泡沫的程度。

 

作为资产价格,衡量其是否有泡沫的最根本依据在于是否长期脱离基本面的运行。以往中国房价之所以屡控屡涨,泡沫看似得以长期存续,不在于其特殊性,也并非没有泡沫的出现,而是在泡沫积聚之际,中国政府并未采取类似于上个世纪末日本政府主动刺破房地产泡沫的做法,反而短期内通过行政手段防止泡沫进一步扩大,再推动收入的改善在发展中化解泡沫。

 

这是中国式的“房价-收入螺旋式上涨”的化解泡沫模式。具体来看,过去历次中国房地产周期均显示,中国房价先是一段时间的快速增长,其后引致严厉的政策调控措施,调控导致短期内供需关系以及房价上涨预期改变,再通过经济增长带动收入提升,为高企的房价提供了支撑。


数据显示,过去三十年来,中国经济一直享受着改革开放与经济全球化的红利,经济增速整体上保持了高速增长,收入增长多年来保持两位数高速增长,2013年以来,收入增速回落至10%以内,但整体上也保持了8-9%的较高水平,不低于GDP名义增速。这种房价-收入螺旋式上涨模式使得中国房地产泡沫短期出现但基本面改善消化了泡沫,进而降低了房地产危机的风险。

 


然而,与以往不同的是,由于中国目前已处于由高速收入增长向中高速增长转变的新常态时期,未来收入很难延续以往两位数的较高增长,甚至可能由于转型,出现短期的结构性失业。但近两年的一、二线城市房价比以往涨得都凶狠,说明市场并未对收入放缓有充分预期,相反,凭借以往房价只涨不跌的经验,认为中国房地产市场依靠其独特性、以及相信政府会为房地产背书就能对抗经济规律。这样的信仰也是危险不可取的。

 

房价的不良增长给的经济风险又是十分显著的,由于缺乏收入改善预期等基本面支撑,短期内过快过大房价上涨可能超出可承受范围,增加经济脆弱性与金融风险;楼市香港化趋势明显,加大了收入差距,损害社会公平;房地产一枝独秀同时会对转型和创新不利。


考虑到房地产泡沫给经济带来的诸多风险,尽快推出更为长效的机制减少未来房地产泡沫的集聚,如加快财税体制改革、户籍制度改革与公共服务均等化改革,推广房产税以及完善租房租赁市场,扭转房地产国家背书预期等,对于防范金融风险已比以往历次调控都要迫切。

 

小编总结:


如今中国的房价已是我们国人之殇,尤其是一线城市的房价是坐直升机上涨的。这样的增长不是良性的。中国要强大的途径之一就是城市化,而土地供应短缺,房地产在税收增长中又是贡献最大的,占29%。所以房地产再调控,也不会让它真正掉下去,只怕会更进一步,楼市绑架政府,让政策进退两难,未来螺旋式房价收入上涨模式恐难以为继。

 

我们来望向英国经济大环境和房地产市场。

 


尽管英国脱欧带来了不确定性,但是据国家统计局(ONS)最新统计,实际GDP较上年同比增长1.8%,上涨的主要原因是制造业的利好表现。英国作为全球第五大经济体,拥有完善的法制系统,是欧洲乃至国际的商业交易区,全球各大商贸机构总部的集中地,地位无可取替。所以英国脱欧后经济基本面稳定,经济增长依旧强劲。

 


英国的房产也在不断上涨,但不是恶性增长,而是经济推动和刚需影响,欧盟统计局最近公布了一组数据:到2050年,英国人口预计达到7710万,反超其他欧洲各大国,如德国约为7470万人,法国为7420万人。


众多欧洲国家中,英国人口上涨的速度也将超过其他欧洲国家,约涨为19%!而移民、海外学生人口的涌入,使得原本住房供不应求的英国市场更加紧张。



然而英国国土面积才24.41万平方公里,可供开发的新土地资源极其有限,所以国家人均土地拥有量就很少了。不仅如此,英国国家调控土地程序繁琐至极,英国人的严谨你懂的。这些客观事实被伦敦市现任市长BorisJohnson在伦敦城市计划白皮书中被着重指出。



根据英国房产动态公司的统计,在经历了2007年的房产交易热年后,目前的在售房源量已经达到历史同期末班水平。新增房源环比下滑15%,同比下滑1%。从目前的趋势看来,房源供应量还将持续下滑。而与此同时,买家的需求量不仅没有下滑趋势,反倒在部分城市出现上涨。

 

  

 环球英国移民小编综合编辑,部分内容摘自作者徐瑾等



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