一向“低调”的中国人寿，65亿购入美国商业地产,HM华美优胜海外投资微信公众号文章

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2014年收购伦敦地标性摩天楼成功开启海外资本之旅后，中国人寿似乎在绘制更大的资本收割图。

中国人寿将购入美国48处商业地产95%的股权

据《华尔街日报》5月23日消息，中国人寿集团将购入美国48处商业地产95%的股权，这一交易对这块资产组合的估值为9.5亿美元。美国过去一些基本上被海外投资者所忽视的市场，现在正引起他们越来越浓厚的兴趣。这桩交易表明，过去一些基本上被海外投资者所忽视的市场，现在正引起他们越来越浓厚的兴趣。

总部位于圣路易斯的私募股权投资公司ElmTree Funds称，中国人寿将从ElmTree手中收购这块资产组合的多数股权。该资产组合总面积为550万平方英尺(合51.15万平方米)。中国人寿是中国最大的保险商之一。ElmTree称，将保留该资产组合5%的股权，并继续打理这些地产。

海外投资者过去基本上只关注纽约、旧金山等大城市的地标性建筑。但最近这些市场的楼价已是如此之高，以至于海外投资者开始寻找不那么热门的投资目的地。

ElmTree Funds执行主管Jim Koman说，他们看到了越来越多的海外资本流入美国二三线城市的地产市场。

低调收割美国二三线

“境外投资方面，受资本管制因素影响，中国人寿正在等待机会。”距离副总裁赵立军于3月24日业绩会上的发言仅过两个月，中国人寿就在以市场化的方式落实以上设想。

2017年5月23日，《华尔街日报》消息称，中国人寿将从ElmTree Funds手中收购美国48处商业地产95%的股权，总价值约为9.50亿美元，剩余的5%股权将继续由ElmTree Funds保留并打理。

据观点地产新媒体查询获悉，该资产组合总面积为550万平方英尺(合51.15万平方米)，分布在以美国东部和北部五大湖区为主的21个州。其中包括物流、办公、医疗三类业态组成的成熟型资产包，比如得克萨斯州塞金一处卡特彼勒公司(Caterpillar Inc., CAT)租用的工业建筑以及弗吉尼亚州斯汤顿一处联邦快递集团(FedEx Co., FDX)配送设施。

公开资料显示，ElmTree是一家私募股权投资公司，总部位于美国圣路易斯，是美国市场上不动产定制开发领域的领先企业，目前和各大企业租户保持着长期的合作关系。

ElmTree Funds执行主管Jim Koman透露了该项收购的更多信息，他表示：“ElmTree的业务模式一直是开发地产项目，然后租给单一长期租户。这样做能够保证有固定的租金收入，而且每年会递增。”

他还透露，上述9.5亿美元估值中有约60%将被中国人寿集团与ElmTree的合资交易注入该地产组合的新债权。据悉，该债权将被转变为商用不动产抵押贷款证券，并被出售给摩根大通(JPMorgan Chase & Co., JPM)牵头的银团。

需要注意的是，与过去国内投资者关注的纽约、旧金山等大城市不同，本次的交易标的位于美国圣路易斯，从城市属性划分上来说，相当于中国的二三线城市。

业内人士也指出，最近几年欧美国家的经济复苏为并购交易提供了良好的盈利空间，这也使国内企业跨境收购成为一种流行趋势。不过在投资过程中，由于受经济增速放缓以及国内产能过剩的影响，不少企业对世界经济复苏存在过高预期，导致在并购交易中支付过高的溢价。

Jim Koman也印证了这一点，他表示：“最近这些市场(纽约、旧金山)的楼价如此之高，以至于海外投资者开始寻找不那么热门的投资目的地，越来越多的海外资本流入美国二三线城市的地产市场。”

作为这些“海外资本”的一份子，中国人寿在回应海外收购项目时称：“对于投资方而言，可以较好地抵御通货膨胀对各项税费带来的影响，获得更稳定的现金收益，资产包未来经营现金流稳定，且现金回报率明显高于一线国际门户城市标志性写字楼物业。”

上述ElmTree Funds的Jim Koman也指出，这些偏僻位置地产的收益率要比最热门位置地产高出逾三个百分点。

截至2017年5月，中国人寿海外投资金额达到95.5亿美金，约占2017年再投资资产的13.14%。并购路径也从最初的迷恋英伦风情，到与“汤姆大叔”结缘，再到触角延伸至日本的主要都市圈。

与近年来频频高调亮相海外资本市场的同行安邦相比，中国人寿的海外配置之路似乎低调许多，但从为数不多的报道中，还是能拼凑出中国人寿的海外并购路线图。

观点地产新媒体从中国人寿年报获悉，截至2016年12月31日，中国人寿的投资资产达到2.45万亿元，同比2015年上升7.2%。于资产体量增大的同时，中国人寿提出2017年再投资资产要超过5000亿元。

据不完全统计，截至2017年5月，中国人寿海外投资金额达到95.5亿美金，约占2017年再投资资产的13.14%。