楚天专栏 · 房贷的钱来自何方?

2017年05月14日 澳洲新鲜事


 

 上周我们谈到澳洲储银和政府连手采取缩紧贷款条件的打房政策,而不是直接降息,但澳洲主要民间银行还是采取了升息的举动,这是什么意思?


  这样说吧!澳洲民间四大银行借给购屋者钱的来源大约可分为几方面:


  一是银行自己的存户的存款,二是同行拆借(等于银行之间相互借钱),三是向储银借,四是向国外的金融机构借。但澳洲房地产这么热,需要借款买房的人那么多,澳洲银行体系内(储银和各银行间)根本没有那么多钱可以借,所以最好的办法是向他国的银行或财务机构借,尤其是像日本这种利率非常低的国家,他们央行利率是 -0.1%,欧洲中央银行利率也是 -0.4%,我们银行向他借钱大概祗要 1-2% 的利息。银行再借给澳洲购屋贷款人的利率大概是 4-5%,所以银行还有 3% 左右的利润可以赚,这是澳洲银行们近几年赚大钱的最主要原因之一。


  银行向外国人借钱也是澳洲外债的主要成分之一( 其他是商品交易,劳务往来、入超,还有政府向国外借的钱,或外国人向澳洲政府买了公债。),目前澳洲的外债总数大约为1.3万亿,民间占去了四分之三,政府占四分之一,也就是说澳洲民间借款(大部分用来买房)在过去五年之中从2,000亿增加到1万个亿,这样,大家心里就有个底,澳洲房地产涨、涨、涨,其实有一大部分的钱是“外国人”的钱,脑筋快的读者也许这时很快就想到,那如果不幸澳洲房地产泡沫破了,崩盘了,那是不是倒了外国人的钱?这样欠外国人的钱就不必还了?当然不是,因为钱是联邦银行、ANZ、Nab、Westpac 向他们借的,我们还不起,银行之间也得还,2008美国金融危机,雷曼兄弟不就因为还不起,接着就倒了吗?但澳洲四大银行要倒的机会很低,因为那对澳洲整体经济的冲击太大了。所以除非已到无路可走的地步,储银和政府都不敢让他们倒。


  但四大银行向国外借钱也不是没有风险,因为外国人借钱给你,他们祗愿意借美元、日币或欧元(因为这样对他们来说没有风险),万一澳币贬值了,由谁承担了贬值的损失?几年前,澳币曾和美元平手 1:1 ,甚至超过美元,而现在祗剩下 .76,若在 1:1 时您借100万美元,您换成澳币100万,现在澳币对美元 .76,您要还100万就得拿近 132万澳元去还了,可见它的风险有多大。也因为是如此,储银就需要对四大银行的借款提出管制,不能让他们为了赚钱,胡做非为。


  现在储银一捉紧,借款人条件不符合,四大银行也不敢借钱给您,那很多二、三年前买楼花的人,现在贷不到款,无法做 Settlement  怎么办?我看群里聊天中有人说可以借钱给您,这时,您一定要很小心,搞清楚看借给您的钱是美元?日币?还是人民币?不要狗急跳墙,合约也没有搞清楚就签了,否则将来汇率损失恐怕会让你吃大亏的。


  四大银行真的没有办法逃避汇率损失的风险?当然有,他们可以透过买卖远期外汇来规避汇损,举例而言,当他要向外借一个亿的美元来借给你的时侯,他会在市场上预买三年或五年后一个亿的美元。


  因为现在汇率是 .76,“有人”会说,可以,现在我预卖五年后的美元给你,但汇率价格是  .72 ,四大银行一算,差 0.04元,羊毛出在羊身上,我向借款人涨回来就是了。这是为什么美国涨息,我们储银不跟着涨,澳币看贬,四大银行要向借款人涨息的原因了!


  这时读者也许会想进一步问那有谁愿意预卖美元承担风险呢?那就是炒汇的人。这些人也许认为澳幤不可能跌到 .72 ,祗要跌到 .73 他就赚到了,甚至说不定中美两国打起来了,美元大跌,他还狠赚一笔呢!这也就是为什么我们说炒汇是一种赌博行为的原因。


  老楚以前做过这种买卖,但我不炒空,而是用实钱去炒。当时台湾的情况就像现在大陆一样,老美逼您台币(现在的人民币)升值,习总要和特朗普见面了,中国一顶不住,人民币就会升値了,人民币升值,进口商赚到了,那小出口商怎么办?那时我做鞋子出口生意,订单年初就签了,利润祗有5%不到,台币一升值就没了,有时甚至还可能亏钱,怎么办?就只能先把美金预卖给银行,一年后,货出了,再把美元还给银行结算。


  回头我们再来讲四大银行,既然,小老百姓都会算汇差,他们里面经济学家、精算师、会计师高手如云,肯定比我会算的(祗是也经常是人算不如天算),所以,他们在 “算计” 时,他们自然会把很多风险都灌水到贷款给买房者按掲的利率里面,这是为什么储银基本利率祗有1.5%,而他们房贷利率要4%甚至5%的原因。


  上面我们说,我们房子贷款的钱有很大一部分来自“外国人”,而汇率又会波动,那是什么原因会影响汇率波动呢?绕了一圈我们又回到了原点,储银的利率,储银一调涨利率,各国钱就会涌入买澳元赚利差,澳币自然就涨,反而现在美国涨息,我们储银不涨,澳币就跌了,澳币一跌,对向外国人借钱的四大银行就产生了压力,所以当美国、日本、欧盟都在涨息时,澳洲储银能不涨息吗?这祗是早晚的事,所以既然老楚前周说,储银若涨息必然令房价下跌,所以炒房人这时还是慬慎为炒。


  最后提一个很有趣的问题,也许你会说既然向外国人借銭有汇率风险,我们为什么不会不要向“外国人”借钱呢?问题是澳洲目前每一个人的平均负债是五万澳元(大部分是房贷),根本很少人有存款,不向外国人借,钱哪里来?有!澳洲人的养老金,澳洲人目前的养老金总数达到  1.65 万亿,(排名世界第四)所以“砖”家、政客说,我们可以考虑把这笔钱给年青首置房者当置房首付款,也可以拿来借给买房贷款者呀!这时,退休金制度的建立者工党前首相保罗基廷,跳起来了,他在悉尼前锋报痛骂这些政客丧心病狂。退休金是澳洲人唯一赖以养老的压箱宝,怎么可以拿来做为炒房这样高风险的勾当?再说,如果连这个老本都拿来炒房,那澳洲岂不是“全民为房疯狂”?再说,养老金是当前澳洲股市最主要的支柱,若养老金抽去炒房,澳洲股市大概也就垮了?看来这事还有得吵呢!



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