提示：点击上方"华美优胜美国房产投资"↑免费订阅本刊
国内楼市遇三年来最惨黄金周，
一线城市成交量跌超8成，二线66%，三线腰斩……
史上最严厉的楼市政策，不是闹着玩的。
从去年930开始，层层加码。
限购、限贷、限售，
一线、二线、二点五线，
但凡还有一点炒房苗头，都要被掐死。
如果想进军三四五线城市，
刚需自住OK，
炒房，还是别了，风险太高……
最近，接触到一些因为国内“三限”，而开始考虑海外房产的朋友了。
在海外房产的选择上，
小编认同知乎上一个人民日报海外版记者的看法，
北美的地产投资更像old money，
稳健、长期地为置业人带来收益，
而东南亚和第三世界是新风口。
所以，今天咱们来聊一聊，
中国人在美国是否能借杠杆买（chao）房，如何贷款，利率几何……
（划重点！今天谈的，只涉及房贷政策，不涉及是否适合投资。）
美国和澳洲不同，
目前美国没有对外国人买房做出限制。
本土的银行都可以给外国人提供房贷。
美国的银行一般有两种方式，多种利率可供外国购房者选择。
- 浮动利率：1年期、3年期、5年期锁定利率，锁定期之后，随市场利率浮动。
- 固定利率：15年固定利率 / 30年固定利率。
每种方式的贷款利率都有差别，买家可根据自己的需求判断哪种更适合自己。
美国各个城市的贷款政策也都不同。
一线城市的房产，比如纽约、旧金山、洛杉矶，
洛杉矶最多可以贷款至房价的65%，30年期限，目前利率4.5-4.7%，
纽约的外国人，最多可以贷款房价大60%，30年期限，目前利率4.8%-5%。
旧金山和纽约差不多。
在这些城市，房价在60万美金以下，贷款额6成的样子，基本可以用租金覆盖贷款及其它支出。
二线城市比如奥兰多、休斯顿，
一般只能贷到房价的50%—60%，利率约在4.8%左右，年限在15-20年。
美国购房税费/利率/购房成本/政策限制
美国主要置业地区
购买美国房产每年需要缴纳房产税，还有保险费、物业费等，出租或出售时要缴的个人所得税、过户税等。
美国购房的相关税费：
其中：
1、遗产赠与税未列入其中，因当房地产被作为遗产和被赠与时才征收，针对美国国民超过价值60万美元的遗产和每次赠送价值超过100万美元的物品才征税。而外国人每年每人可赠与1万4000元免税，但在美国的遗产只有6万元免税额。
2、各州对待海外投资者态度不一，比如加州可以贷款，而亚利桑那州则不能对外国人贷款。
3、房屋购置期最大头的费用支出是房产经纪费，但可与雇佣的房产经纪人协商降低费用。
4、房产税各州甚至每个市税率不一，且为每年都交，直到你将房子卖出或转让。
5、若贷款买房，外国人首付至少30%，房贷利率也有所区别，无合法身份的外国人贷款利率在5%左右，而有合法身份的为3%-4%。
为了更方便理解和计算，我们以加利福尼亚州洛杉矶尔湾（Irvine）地区一套独栋别墅学区房为例，看看购置一套房产的持有成本。
项目概况：
建筑面积：261平米四房
交付标准：精装修
总金额（美元）：109万
人民币美元汇率：6.5（2016年4月25日汇率）
折合人民币：109*6.5=708万元
折合单价（人民币）：2.7万元/平
首付40%：43.6万美元（合283万元人民币）
贷款60%：65.4万美元（合425万元人民币）
贷款年限：30年（可选15年或30年）
物业费：208美元/月（合1352元人民币）
地产税：加州尔湾地区房产税为1.3%
那么在购买该房子时的成本计算如下：
注：
1、加州可以不用律师费，其他州都需要找律师缴纳律师咨询费。
2、再加上首付款的43.6万美元，在最初一年购房的购置+持有成本共计48.44万美元，合人民币315万元。
3、各项税费加起来占总房款的4-4.5%左右，如果和律师或者经纪人再协商，比例可能再低一些，这个在买房前需留出预算空间。
4、房产税越高，政府对小区的教育、交通等公共设施投入越大，公共环境会更好，更多的是为业主造福。
5、因房子是永久产权，一年的持有成本占总房款1.6%，如果每年房子升值3%左右，还是可以有所增值的。因此买房还是考虑好地段，不是看到税费高就不买了，而是房产税越高的地方升值越快（大概率），增值越快！
美国各州的房产税区间
注：
1、红色地区平均房产税率低于1%，绿色地区位于1%至2%之间，蓝色地区平均房产税率超过2%。
2、约有15个州和哥伦比亚特区的房产税率中值低于1%，28个州的税率中值在1%到2%区间，还有7个州的税率中值大于2%。
3、就全国水平而言，房产税率中值为1.31%。这意味着，如果买家购置价值200万美元的房屋，年平均缴纳2万6200美元的房产税；如果购置价值500万美元的房屋，年平均缴纳6万5500美元。
下面是全美50个州及哥伦比亚特区的平均房产税率、州房价中位数及房产税中位数的情况。
注：热门城市所在州已标粗表示。要注意的是，以下是各州房产税的平均值。同样价位的房产，在州内不同城市、不同学区的房产税征税方法和税率可能有所不同，但不会相差太大。
去美国买房前，需做这些准备工作
Money Money Money
是的，买房第一步，就是钱。
看看自己的口袋，想清楚买房的预算究竟是多少，只有目标清晰，才不会浪费比金钱还贵的时间。
兵马未动，粮草先行
由于美国房地产的火热，通常卖家在接受offer之前需要买家提供比购房出价稍多一点的全款资金证明，你没做资金证明？对不起，卖家通常都不会接受你的任何报价。
那么，当你踏入美国，当你看到一套各方面都心意的房子，哪怕你加价数十万，只要没有资金证明就不会有任何卖家看你一眼。真是这样，好房子通常就需要大幅加价，前段时间我们就有一位客户曾经加价40万而依然在竞价中落败的经历。
所以，假如房子起价是80万，面对竞争者，你肯出价100万，那么就得准备至少102万的全款资金证明。多出来的2万是用于证明你有能力支付买房产生的其他手续费用。
资金证明那点事儿
所谓资金证明，就是用来证明你的购买能力，它可以是银行流水，也可以是银行专门为此出具证明，证实你拥有足够的资金来购买房子。同时也可以是银行对你预先评估后的出具的贷款预批额度证明。接下来，我逐一解释。
首先，第一种情况的银行特指中国大陆以外、不受外汇资金管制、美元可以随时不受阻碍任意出入的海外银行，比如香港、澳大利亚、加拿大等地银行。后两者情况的银行则必须是美国本土银行。
第二，银行流水通常需要提供至少2个月以上的才可以，只要是在符合条件的银行内有足够的存款，买卖过程中能够出具相关证明，有时网银的截图就可以作为证明。
第三，不管是银行的资金证明还是贷款予批额度，前提都需要在美国开设银行账户。大多银行都需要本人亲自前往。来美国旅游的时候顺便开个户以备不时之需；然后需要从国内转入充足的资金后，才可以拿到资金证明，以及低概率的外国人予批贷款额度。至于怎么转，这里就不再赘述，相信大家比我们更有办法。
如果考虑买房，就专门为此事开设账户，最好不要与其他的消费纠缠在一起，方便审核也保护个人隐私。
此处敲下小黑板，对于转入的资金通常会要求提供至少两个月的银行流水，而在流水过程中如果出现与开户名不一致的转款来源，一般会要求解释资金来源，也就是需要证明资金是属于开户人本人，如果该资金已经在银行滞留两个月以上，那么就默认资金属于开户人本人，通常就不太会要求解释资金来源了。
当然如果你能想到其他的开设资金证明而又能让对方认可的情况下，请直接回避上述建议。
银行贷款能有吗？
一般，如果你在美国没有工作、没有收入、没有信用，通常是很难获得银行贷款的。也就是说买家想在美国购房，那么首先要开银行账户，其次的大概率事件就是全款一次性付清。
这些我都没有，
还想去买房，那该怎么办？
写到这里，一定有一堆人提出上述问题，那么不要着急，有人就有江湖，有江湖就有应对办法，天无绝人之路。
前文提到的是大多数银行，那么自然会有一部分银行看到了这个问题，也勇于创新，能够为我们这些广大的海外吃瓜群众积极开拓渠道，帮我们完成美国购房梦想。
据了解，目前有一小部分美国银行瞄准了中国市场，在中国的不同地区开始分行或者提供服务窗口，让国人不出国门，便可以在中国开设美国账户，并且支持网银进行银行的转账支付，并且在没有美国收入和信用记录的情况下，还可以为国人提供银行贷款支持，极大的缓解购房的现金压力。但不提供买房前的贷款予批证明。
下面简单介绍某银行的贷款政策：
第一，买家开户后，将首付款40%存入美国境内账户，这样的账户现在可以在中国境内开设。
第二，像银行提出贷款申请，同时出具房价30%左右的资产证明，以保证有5年还贷能力，非美国资产也可以。可以是银行存款，股票，理财，房产也可以但是需要有估值报告。
(此处敲小黑板，一定要先存首付再申请，因为只有这样，先注入的资金无需提供2个月以上的银行流水，如果先申请贷款，那么之后的转账，同样如果出现姓名不一致，均需提供该资产的来源证明。)
第三，以上所有资金都需要在贷款人名下。需要提供近期存款证明并译成英文。
第四，贷款批复需要40天左右，不能保证百分之百批复，但此项目在开展至今还没有拒绝批准的情况。
综上所述，买房是大事，去美国买房更是大事，除了选好靠谱的评测机构，比如华美优胜，看到核心价值和机会，更要提前运筹帷幄，这样才能做到时间金钱的最大化收益，您说呢？顺祝美国之行大有收获！
部分内容来源米宅海外，尊重原创。转载是本着为读者传递更多信息之目的，并不代表本公众号赞同其观点或证实其内容的真实性。小编致力于保护作者版权,如涉侵权,请联系我们删除.
