老李和老张是我多年好友，俩人也在一个国企上班，收入都很不错，在过去的几年，却因为房子，他俩的生活品质截然不同。

老李只要有资格有钱就买房，有时候加杠杆也要买。老张不同，他一直觉得房子有很大的泡沫，到现在也只有一套自住的。过去我也劝他买，他总有各种理由推辞。上周老张终于决定买第二套，也就是刚需改善房，俗称“刚改”。拉上我跟老李开始满城跑楼盘。

结果晚上街边喝酒撸串的一段谈话，却让笔者对刚需买房这件事有了更深的思考。

究竟谁是刚需？谁是炒房？

老李：“老张你买房太墨迹，价格差不多就行了。你也不是很缺钱，看好就下手呗。”

老张：“万科那个楼盘容积率偏高，离地铁站还有1公里，走路也不近，我觉得不值这个价，要是便宜2000我觉得可以考虑，不急，再看看。”

我听完懵了，如果不是知道他俩的现在状况，我完全想不出，究竟谁才是那个刚需，谁才是炒房。

“老张你为啥会有这种想法？你在买卖过程中希望买到低价，甚至底价？你是希望高位卖出么？准备炒房么？”

“不是啊，就是想省点钱，房价这么高，买的低点，也安全些嘛。”

原本我以为这只是老张一个人的想法，结果巧的是，我发现，大部分刚需族买房都有这种想法。下图是那天凌晨小密圈一位粉丝私信笔者的聊天记录。

我能理解钱少的困惑。但是，考虑价格波动，试图低位买进，这到底是刚需还是炒房族该有的思维？想法特别简单，价格大差不差，闭眼买买买，这究竟是刚需思维还是炒房思维？

老李和老张的思维怎么完全倒置了呢？难道不该是老李觉得房子要低价进，高价出。老张应该闭眼也得买么？

我怎么觉得老张是在炒房，老李是刚需呢。

调控就一定等于下跌？

老张：“国家以前调控，我每次都信，调控会有结果，会跌，结果搞到现在这情况，我被政策骗了。”

老李这下彻底急了：“老张谁给你说的调控就是降价？调控关你啥事？脑子进水了么？”

老张：“房子是民生工程，这么无理上涨对得起人民么？调控打压房价，不是针对我的么？”

老李：“狗屁民生工程，都改革开放自由竞争几十年了，你怎么还会有包分配大锅饭的想法。我真是白跟你认识这么久。调控是在保护你！”

别说，回来我还专门查了下，就算2016年房价飞涨，国家高层对房地产的公开表态是：

原来国家一直说的是“平稳发展”和“抑制过快上涨”，没说让“下跌”啊。老张说的国家要调控等于下跌，是谁的意思？究竟这是国家的意图，还是一直以来，老张的一厢情愿？

老张：“现在要加息，信贷又收缩，房地产好不了。”

“这些又关你什么事？这是国家打击炒房族，你是炒房族么？”

难道老张一直以来把自己跟那些动辄几千万上亿、疯狂加杠杆、买楼是直接找项目总的炒房团归为一类？

越想越可怕，老李用着一个刚需的思维，吃透了原本属于刚需老张的政策红利。调控本身对老张是好事，结果他却认为针对自己。

说实话，不仅仅是老张，可能我们大部分人，根本都配不上“炒房”这个词。

跌了你会买么？跌了你会卖么？

我发现老张其实一直有着交易的思维，他不希望站岗，他觉得楼市有泡沫是导致他迟迟不肯买房的最本质因素。我们也不能因为现在房价涨了就说他这种思维是错的。但问题的核心是，我觉得他没有考虑到自己所处的位置。

“老张，如果房价跌了，你会买么？”

“肯定会啊！”

老李却对此非常不屑：“老张你别给这拍板，要是买，前两年你早就买了。你的心理价格，一直是被动上涨的。过去你觉得是8千可以，前两年是1万，今年你觉得1万5忍忍也可以接受。要是房价真跌了你又觉得1万2才能接受了。”

事实上，这点我是认同老李的。在过往的金融交易中，老张这种思维方式，可以说是典型的小散户心态。也可能是对大局的判断不够，也可能是对高位的恐惧。所以在操作中总是受到伤害。

套用交易的方式，我做了老张近几年的心理变化图：

房价真的跌了，刚需会卖么？卖了他还叫刚需么？

什么是刚需？我们先不说房子。假设法定到了28岁，你需要吃一颗神药，这个药能为你接下来半辈子续命，或者决定你的生活层次。你会花多大代价去买这颗药？穷人家的小孩为了上学，尽管学费高昂，家长还是倾尽全家之力去支持，他们不知道高价么？为何还要咬牙坚持呢？

刚需，就是不论这个门槛有多高，你都要进去，因为你解决的是0到1的问题。这个门槛，不论放在任何领域和层次去看，都需要牺牲极高代价的。

刚需和甘蔗汁

直到今天，我一直在思考老张和老李这事，我并不推崇老李炒房式买买买。但是对待老张，究竟该如何定位自己，如何看待刚需买房？

经历过楼市泡沫破灭的香港，目前置业理念是“三宅一生”，意思是人一生需要三套房：自住，改善/给子女，投资。也就是一生三套房是要有的。

笔者也很认同这个理念。从政策上看，3套也确实是安全的，属于国家政策擦边附近。即使生活在农村老家，宅基地上盖的房，一生也差不多是这个数量。那么我们严苛一下，就把3套以内都定义为刚需（刚住、刚改、刚投）。

明确了刚需的范畴，对于刚需买房，这里我想讲一个自己的事。笔者的叔叔是我们村早年的大学生，清华大学毕业，现在上海定居。在笔者刚上大学时，恰好是房地产刚爆发的时节。他在过年吃饭时，给我父母包括我们晚辈，好好“上了一课”：

“房子不是房子，而是门票”。

“社会要发展，城市要发展，就需要人参与进来建设，人建设好了，城市最终是要反哺这个城市的人，像医疗教育，公共设施这些，尽管价格比较贵，但是一定比农村的要好很多。那怎么区分这些人呢？那就是户口，所以到哪本地户口和外地户口简直就是两种完全不同的待遇。现在户口又跟房子挂钩，所以房子已经不是简简单单的住的房子，而是一张享受城市发展成果的门票。”

这段话构成了笔者对房产认知的基石。每一批年轻外来务工者，就像一批新鲜的甘蔗，他们激情、有活力、充满干劲。而这个城市，将甘蔗压榨，靠喝着甜美的甘蔗汁青春永驻，繁荣发展，欣欣向荣。

当你把自己人生中最宝贵的东西献给城市，如果你没有成为城市的一部分，当你离开时，你就是毫无用处的甘蔗渣。城市就像黑客帝国里的母体，人类作为电池不断为它提供能量。

你最终是成为母体的一部分，也开始喝上甘蔗汁？还是打算离开时，成为一堆被吸尽营养的渣滓呢？这或许是我们每一个离开故土，出门打拼的人首先要想明白的事，而且是越早越好。

想明白了这些，刚需族或许在买房时，就会少很多纠结和犹豫。

然后，少一些自作多情，不要想那么多，心态决定命运！性格决定命运！

英国房产投资指南！ － 英国房产投资的小型地产开发！

目前来看，英国政府对买房者没有国籍或签证方面的限制。无论是什么国籍，有没有在英国停留的签证，都可以委托律师(solicitor)办理购买手续。当然，律师会要求提供买房资金的合法来源。无论资金来自工资、分红、股票交易、房产交易或其它途径，只要能够提供出合法证明，英国律师会提供从购房者出价后到拿到钥匙前的所有服务。

所以说，英国房产投资一直受到很多人的青睐。那么英国房产投资的回报比具体来说是什么情况呢？英国房产投资回报比合适，到底合适在哪里？

传统上来说，房产投资主要有两种形式，买房出租和房价增值。

1. 伦敦的租金收益低！但是房价增值高！

2. 外地的租金收益高！但是房价增值低！

你要是还没有第一套房！以上两点可以忽略，你熟悉哪里，就直接闭着眼睛买哪里就好了，因为你是刚需，以上两点和你关系都不大！

英国房产投资的特点其一，就是房屋的租金收益率远大于国内。英国平均房屋租金收益率约为5%，最高的可以到7-8%。但是北京上海等地的租金收益率，仅为1%左右。

上图中是伦敦交通便利的Canada Water地区的房产销售和出租情况，可以看出，同一个公寓楼中，2bedroom的flat的销售价格约为640K英镑，而同样户型的flat的月租金为2100英镑，可以计算得出，年回报率约为4%。

而国内，按照北京市场上的房屋出租和售价比，同样户型的住房，售价约为1250万人民币，月租金为14500，可以计算得出，年回报率约为1.4%，与英国相差近三倍。

同样的除去相关的房屋维护费用不计，英国的贷款利率目前远低于国内的贷款利率，也就是说，如果同样的贷款买房，然后出租的话，所得的净回报率，英国房产与中国房产的差距会比三倍还大。

上图可以看出，英国买房来出租的话，平均只需要31年就可以收回成本。如果是好的地区，相信会更短。

那么我们再从房价升值的角度来看呢？

上图是2017年9月，英国著名房地产交易平台Rightmove的房产价格数据。可以看出，虽然在9月，收到英国央行即将加息的影响，英国的整体房价有所下跌。但是，从今年以来，除了伦敦外，英国其他地区的房价都是维持了不错的涨幅。尤其是中部地区，年累计涨幅已经达到了5.5%。

而从伦敦来看，主要拉低房价幅度的是来自于传统高房价地区的Kensington and Chelsea 以及HammerSmith and Fulham地区，Camden地区等，而传统的投资房区域如 Southwark, Hackney地区还是维持了不错的涨幅。

所以说，总体来看，无论是买房租房获得收益，还是房产增值来获得收益，英国房产依然是值得大家关注投资，配置海外资产的理想资源。

此外，如果大家只是想获得资金收益，而不是很在乎有没有房产在手中的话，还有一种比较另类的投资房产方式，那就是小型土地开发投资。

什么是小型土地开发项目呢？这个方案适合手里有现金的新移民！英国一般打工一族就暂时不要考虑了。 

大叔见过的比较常见的小型地产开发都是有政府或者银行勾结的情况下来完成的。

第一步： 不良资产处理信息

利润最大，相对最安全的方式，其实是英国银行近几年非常多的“不良资产处理” 简单来说就是借款人换不上钱的时候，银行没收上来的房产， 最常见的是： 酒吧房产。 

在这种情况下，谁最先获得有效信息，并且最快能够提供资金到位，谁就最有可能挖到英国房地产生态链中最丰厚的第一块肥肉。 很可惜的是，这么多年这个行业市场基本被英国本地人所垄断，很少看到有华人成规模的在这个市场运作。 

第二步： 改变土地使用性质

获得不良资产信息后，开发商迅速以低于市场价格拿下土地，然后申请全新的土地规划许可证，或利用已有的规划许可证，在待开发闲置土地上进行土地开发工程。开发商会寻求渠道进行贷款，利用融资完成项目的建造。工程完毕后，房产通过销售或出租归还贷款利息，并且实现利润。

第三步： 融资建设

进行小型土地开发项目的融资，需要是通过正规的融资公司来参与，投资者可以以向融资公司注资的形式来参与项目融资，同时一个项目融资会由几个投资者共同完成，这样也在一定程度上降低了风险和成本。

第四步： 房产销售

到了这一步，基本的利润空间已经下降到10-15%之间，英国成熟的房地产中介销售体系，基本上都能很快的将房产销售出去。 

以上方案，仅适用于现金已经全部到位英国的情况下可以考虑。 好的项目或者房产信息，基本上一出来就被抢购，这个时候比拼的就是现金流，比拼的就是专业性，对房产所在位置，土地，政府的相关政策的判断和市场的预估。 保守而言，小型地产开发的回报率通常都在50%-80%之间。 

实战案例1：

2016年12月，投入32万英镑，在伦敦二三区交界，拍卖购买一套二室一厅房产，现金买入，装修扩建成三室一厅花费35000英镑， 2017年5月完工，6月以420000卖出， 获利65000英镑，毛利20%，半年。 

实战案例2：

2016年1月，投入50万英镑现金获得银行资产处理酒吧一处，搁置6个月，申请改建许可，被拒，上诉，2017年5月获批许可，2套半独立别墅加两个停车位，2017年6月连地带建筑许可80万英镑卖出，获利25万英镑，毛利50%，一年。 

总体而言，英国小型地产改建只适合那些有地产投资经验，现金流充裕，接受一定风险的投资人。 

对于还没有第一套房的华人而言，需要做的第一件事不是去看房！第一件事是先找钱！找贷款！别想太多走势呀，调控呀，需求呀什么的，和你关系不大，你需要的是先有一套房，解决刚需。 

好吧，最后是广告时间，关于英国房屋贷款的点点滴滴，可以联络下方微信，

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