在美国养房,为何一提到这个词大家脸色就大变?

2018年04月23日 易居海外投资


在美国生活、或是打算在美国置产的各位多少都应该有听过 HOA 。许多准备投资美国房产的朋友,对它并不是很了解。究竟,HOA 是什么东西?今天就来带大家揭开这项费用的神秘面纱。





HOA (Homeowner Association,屋主协会) 就是所谓的物业管理,或者可以直接理解成社区管理委员会。该组织由住户(业主)们组成并强制性参加,通常 HOA 的业务会委托社区管理服务公司运行,住户(业主)可能需要定期聚会决定社区发展事项。


HOA 还具有条约限制 (Covenants, Conditions and Restrictions, CC&R) 的权力,并可向住户(业主)收取一笔住屋/社区管理费 HOA Fee(通常是月缴)


这笔费用的用途包括但不限于:

  • 公共设施维修管理(如有网球场、游泳池、健身房、电梯等)

  • 景观环境维护(庭院草坪修剪除草、洒水灌溉打理、走道打扫等)

  • 治安维护(大门 Gate 设备、治安设备如监视器、保全系统等)

  • 垃圾费(视各 HOA 的负责范畴)

  • 水费(视各 HOA 的负责范畴)

  • 瓦斯费(视各 HOA 的负责范畴)

  • 铲雪费(视各 HOA 的负责范畴)

  • 房屋建物修理(如换修门窗、屋顶,视建物种类与 HOA 的负责范畴而异)

  • 其他物业管理内容,视各 HOA 规定而异。


大家知道在美国自家后院草坪不修整是不行的、下雪后不除雪也不行……如果有了 HOA 后,这些事情业主们都不用担心,HOA 会组织专业的公司/人员来进行统一处理,修草坪、打扫走廊、确实能省心不少。


另外生活在治安不好的城市,比如在治安堪忧的巴尔的摩还是让人多少有些担心。但 HOA 承担了小区安全的重任后,我们就可以不用那么操心了。另外,HOA 负责房屋建筑的修理能为我们省下一大笔钱。大家都知道在美国人工费用很贵,要不然为何美国人喜欢自己动手。


HOA 如何收费?


HOA 月费从几十块、一百多块、两三百块到五六百块,有些新的社区甚至上看八九百块都有,收费差异相当大。主要是看区域、服务、设施、和居住坪数大小,看各 HOA 收费规定。显然,新一点的住宅房 HOA 费用要低一些,旧一点的房屋会因为维修频率多而贵一点。


一般业主需要每月缴纳管理费,也就是我们说的 Common Charges。如何支付按照规定履行就行,比如支票、银行转账应该都可以。


另外一个比较特别的开支是专属费用 (Special Assessment),常见于社区有大动作时。举例,比如社区的管道要大改造,这就要很大一笔钱。通常的做法是由社区向银行申请贷款,那么这个钱就要由全体业主在接下来几年里慢慢偿还,费用不低哦。所以大家在买房看HOA的时候要看好,明确标注了社区会在最近有“大动作”的,要慎重。


需要注意,这笔钱并不算在买房开销当中,而是额外的「养房」费用,为每个月的固定成本,住多久就要缴多久(即使是度假出远门、房子空着也要继续缴交)!





什么样的住所要收 HOA?


大方向上说,美国的房产主要有三种:独栋别墅 (Single Family House)、联排别墅 (Town House) 和公寓 (Condo)。基本上除了独栋不涉及 HOA 外,通常另外两种房屋都和 HOA 有关。


Condo:有些称之为 Condo Fee,由于屋主只拥有内部产权,外部一切维修管理皆由 HOA 负责,使用经费自然是从月缴的费用而来。


Townhouse:与 Condo 相比通常 HOA Fee 会低一些,推测是因为屋主拥有 Townhouse 地上地下的产权,需要自己打理的部分较多。通常 Townhouse 都是以社区为单位大面积兴建,因此都有 HOA 的组织存在。


HOA 有点像国内的业主委员会,由业主组成。乍一听会觉得这个 HOA 的作用不大,但在实际上,不管是权利还是作用都远远比国内的重要,首先它是正式的法律实体,一方面保障业主的共同的权益,完善公共设施,提高社区的整体品质,另一方面由他们来为小区选择物业公司,签订服务合同,处理各种诉讼事宜等等,总之,它是个很重要的非营利性组织。


注:其实 Condo 和 Townhouse 是两个不同的概念。Condo 主要强调「产权归属」,相对于 House,屋主只拥有房屋内部的产权,外部与土地则属物业管理协会或是建商/开发商。而Townhouse 指的是「建物形式」,指那种与其他住家连在一起、通常是共享一面墙的建物形式,但拥有地上(建物)地下(土地)的产权。所以当我们说 "Condo",它的建筑外型可能像独栋 Single Family House (Detached Condo),也有可能是连栋的 Apartment 或 Townhouse。





Single Family House 一定不会有 HOA ?


大部分的 Single Family House 住宅区并没有社区管理委员会、物业管理委员会 ,但是有许多地区的 Single Family House 每月都要缴交 HOA 费用。可能因为该房属整体住宅区开发形式 Planned Unit Development (PUD) ,每月亦须缴交费用给委托物业公司,管理修缮该社区的公共设施。据悉,许多九零年代之后兴建的房屋都要收取一笔 HOA 费用,所以不是拥有 Single Family House 就一定不会有这项开销。


HOA 优缺点大比较


优点:

1. 由 HOA 统一管理、不用操心

2. 庭园洒扫、公设维修等等都有专人负责

3. 省去自行联系、维护住家环境的时间心力

4. 维持住家社区的外观环境一致、井井有条

5. 住家环境水平上乘,据悉有 HOA 管理的房价可卖得较高


缺点:

1. 一切皆须遵守 HOA 规定,屋主丧失自主权(视各 HOA 合同而异)

举例:是否可以养宠物、前后院设计、房屋维修方法、外墙颜色、是否可以加装天线插旗竿、庭院布置、汽车停放、屋外悬挂物品、草地颜色(?!)等等一切可能都会被管!

2. 甚至住所门窗、室内装修等都必须先通报 HOA 才能进行施工(视各 HOA 合同而异)

3. 可能不能随便出租。

4. 若未按时缴交费用,可能需要再交一笔迟交罚款 (late fee)。除了持续被催缴之外,可能还会暂停你使用公共设备如游泳池、健身房、HOA会议投票等权利。

5. 买卖房屋可能需要经过 HOA 同意。而大部分 Condo 都有 First Right of Refusal,也就是屋主在卖房前需告知 HOA 卖价,让 HOA 有先买下的权利。

6. 售屋前若有积欠 HOA 费用,则无法成交。

7. 若 HOA 的经费不够给付社区决定兴建的新公共设施,还会再向住户收取额外一笔费用。


不理 HOA 会怎样吗?


如果不理会 HOA 的规定,HOA 会寄发违规通知,说明违规事项并限期改善;如果持续不予以理会的话,就会进一步收到罚款通知、催缴通知。





就是不缴 HOA 费用会怎样吗?!


很可怕,不要问。


无论是 (1) 不缴交 HOA 管理月费,还是 (2) 对于违规通知、罚款不予以理会,HOA 有权利放置留置权 (Lien) 在该屋的产权纪录上,在屋主改善/还清债务之前是不会被撤销的。未来屋主若要变卖此屋,依照法律规定 HOA 有优先受偿的权利。而如果欠款事态严重到了 HOA 要诉诸法律行动之时,HOA 甚至可以拍卖房子 (Foreclose)。


以目前加州州法为例,屋主若欠款 1800 元以上(不包括迟付罚金、债务催讨费用、律师费或利息)并拖欠 12 个月以上,在 HOA 会议上讨论并取得多数住户同意之后,有权进行接收、拍卖程序。拍卖程序 30 天前,HOA 会向屋主发信告知将采取的一连串法律行动,之后政府相关单位会在欠款屋主的产权纪录上放置留置权 (Lien)。


放置留置权之后,紧接着的拍卖程序分为两种:司法程序 (judicially foreclose) 与非司法程序 (non-judicially foreclose)。若 HOA 选择走司法程序,必须先由法院核准,并由法院进行拍卖。若拍价足以清偿债务,屋主有权在 90 天内清偿债务并赎回房产;若拍价不足以清偿债务,屋主可在一年内清偿债务并赎回房产。而非司法程序则不透过法院,欠款屋主只要在 90 天内还清欠款以及 HOA 条约当中列出的费用(律师费或利息等等),就可以把房子赎回来。


所以,有意投资买房置产的朋友,如果届时看上的房产需要缴交 HOA,别忘了把这笔钱算进每月开销当中,拿捏好预算啰!



美国买房,扫码咨询


最新资讯


来源:网络

版权归作者所有。若未能找到作者和原始出处,欢迎指正,谢谢!


收藏 已赞