【推荐】教你如何玩转贷款

2015年04月13日 悉尼丰盛地产



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首先确认自己的借款能力的大小

在我看来,贷款首先要确定的,一定是借款能力。如果没有借款能力,或者不够,那剩下的也不需要折腾了,不是么?而确认借款能力最好的办法就是约个银行的贷款经理,把你自己的实际情况告诉对方,让对方帮你计算一下。这样的理由是因为,一,不同银行间的收入计算公式,以及能够接受的收入种类是不同的;二,对于债务的计算银行之间也会有不同;三,对于生活成本的认可,银行间也会有差别。这也就是为什么有的时候在A银行能够借到一定的金额,而在B银行就可能会少一些。所以这个前期的工作还是有必要做起来。至于网上的计算器,并不是很准确,也没有考虑到个人情况的不同,所以其实没有必要浪费时间的。


次确认贷款的结

贷款金额大致确定之后,需要考虑的是贷款的结构。比如是坐本息同还,还是只还利息,是浮动还是固定,投资房和自住房的比例到底怎么分配等。个人觉得这一切的出发点,应该是从贷款的目的下手,是做投资还是自住,是用来抵税还是想尽快还完,近3-5年内有没有其他的打算,是否需要更多的现金流,等等。所有结构里面,最百搭的的做法是做只还利息的贷款,然后配一个100%的对冲账户,如果有多余的闲钱,直接放入对冲账户,抵掉应还的本金,利息则按照实际欠款来偿还。这样做的优点是压力小,现金流会更多;缺点是对于一些消费欲望强的客人,可能对冲账户里的钱很容易就花出去了,却忘了最终出来借的,还是要还的。而从银行的角度,做本息同还自然是风险更低,其实各大银行还是更希望客户做本息同还。至于固定贷款,我在任何时候都不会主动推荐,理由非常简单,浮动该固定,随时都可以改,如果利率有上调的趋势,那么给银行打个电话马上就可以固定,而固定改成浮动,那么罚金就比较多了。尤其是现在利率还有下调的空间,更不推荐。


最后综合考量,筛选最合适的银行

在选择转贷银行的时候,除以上,当然还需要综合考虑银行的费用和利率。费用方面各个银行都相差无几,通常交一个年费,一年差不了几十块。利率的话,自然也是非常重要,能够低一点自然是好。而在拿到好利率的同时,同样重要的是找一个靠谱的贷款经理。哪怕在同一个银行,刚刚入行的和做了7,8年的贷款经理还是有重大差别的。这种差别会尤其体现在对银行贷款政策的理解,对银行内部贷款流程的掌控以及与后台人员的关系处理上。简单的说,老道的贷款经理能够在正确的时候找到正确的人员,使用正确的方法,把贷款及时的,有效的做成。

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