澳大利亚房地产的分类较为复杂，但是随着时代的进步，人们对住房偏好的改变，分类已经越来越趋于简单化，很多类型已被合并。
对于投资者来说，对澳洲各个房产类型有个基本的了解是很有必要的。
Apartment公寓
就是国内常见的公寓房。一般三层以上且带电梯，每个楼有一个或多个单元，每个单元有一个楼道。根据澳洲的相关规定，三层以上必须安装电梯。
大部分的Apartment的单元门都设有防盗设施，需要刷卡进入。较好的Apartment还配有小区游泳池、健身房。Apartment大多在交通较为方便的地方，一般物业费相对Unit更贵一些。但这是最受投资者欢迎的房型之一，因为相对容易出租。
House别墅
在国内翻译为别墅，在澳洲被称为独立屋。一般指的是一个院子、一栋房子、一户人家。房子可以是一层、两层或三层。宽敞是House的最大特点。在国内一提别墅，联想到的是豪华。而在澳洲，大家买地就买到了它的所有权，除堪培拉地区是99年产权外，其他地区大部分都是永久产权，是可以留给后代的土地资源类资产。相比国内70年的土地使用权，澳洲的House更有价值，也更加保值和增值。
Townhouse联排别墅
因为相邻的（多个）Townhouse共享一堵墙，一个紧挨着一个，所以在国内又叫联排别墅。其实在澳洲Townhouse最大特点是：几套别墅都是两层或三层，底层一般是厨房、卫生间等，二楼是卧室。一般还带有一个小花园。总体来说，Townhouse的总面积和占地面积均比House要小。
5个角度分析公寓、别墅优劣
位置和配套
公寓一般在人口比较聚集的地方，商业及教育配套齐全、交通便利，受到单身白领和留学生青睐。别墅大多离市中心5-30公里，都有齐全周到的配套设施（商业、医疗、教育、交通等），澳洲本地人以及老年人多会选择别墅。
房屋增值
随着市场开发，土地会越来越少，而别墅占地面积大，所以升值空间较大。但房屋所在位置和未来发展空间是提升房产价值的重要组成因素，黄金地段的公寓升值也极为迅猛！
投入成本
在墨尔本市中心一套2房公寓（80平方）价格约等于一套占地400平方、离市区30-50公里内的别墅（视区域而定）。公寓每年需缴纳物管费，别墅则无须缴纳，但业主有责任支付土地税、管理自家花园和定期除草等。
租金回报
由于公寓的位置和配套，决定了在同等条件或标准下，公寓租金可能相对高于别墅。当然这并不绝对，根据地区不同也有所差异！
房屋购买资格、收楼及出售
持有海外护照、没有澳大利亚永久居留权（PR）的人通常情况是不可以购买二手房物业的。当然，持有海外护照，拥有一年以上合法签证的人也是可以购买二手物业的，要求是只能买自住房且只可以购买一套，并且在签证到期时必须卖掉，通常情况不建议考虑。
举个例子：
如果你只有60w
该如何选择墨尔本房产投资
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在50～60w在这个价格区间里，比较受大家熟悉的应该就是墨尔本CBD以及周边的公寓， 另外还有墨尔本Suburb区域的一些house项目。
其中，小编挑选两个最具代表性的区域做一个对比
CBD2房的公寓 VS 近年火热西南区Tarneit 4房的house
关键词：
1）租金回报；
2）空置率对比；
3）房屋增幅回报：
4）租客人群；
首先，先来看看几组Realestate上的数据。
墨尔本CBD 2房的公寓
西南区Tarneit 4房
首先，我们先对比一下每年的租金回报。
按照80%的贷款比例，5%的利息，30年的期限，只还息
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租金对比
从对比的表格中可以看到，市中心的apt的租金是明显比house高的，租金回报率在5.5%左右，但是同时apt需要考虑物业管理费（strata）和市政费（councilrate）。如果完整的算下来的话，贷款做到8成的话，apt一年的现金流是负的。如果贷款做到7成的话，apt一周能有30～40刀的正现金流。
反观house，在相同价位的house，年租金是无法于apt的租金做对比的。，同样的我们用相同的贷款情况，Tarneit一年下来的现金流会出现负的，加上council rate 和中介管理费，还有house所要承担的土地税（50w左右的house地税一年在几百刀左右），一年需要有3千～4千澳币的支出来养房。
所以，从租金角度来看的话，apt是会比house占有一些优势。house的话，房东一周则需要补70～80刀来养这个房子。
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空置率
很多人可能会有这样一个疑虑，像Tarneit这种区域，并不像CBD看起来对于租房的需求很大，房子会不会产生空置，这样养房的压力也会变得很大。
首先，澳洲政府每年对于房屋数量的批建是有严格的限定的，并不是开发商想开发多少，政府就批多少的，而会根据整个区域人口发展的速度和规模，来批定建房的数量的。所以在墨尔本的大部分区域，空置率都是低于2%的，也就是100套房子，只有2套是在时间内没有出租出去的。
我们来看一组数据。
CBD （3000）的空置率
Tarneit (3029) 的空置率
通过对比，可以看出墨尔本市中心公寓的空置率在1.4%，每年开学季2-3月，CBD 的apt供不应求。Tarneit的house的空置率在1.1%，两个区域的空置情况都是低于大墨尔本地区的平均水平，租房市场都挺活跃。所以，空置方面的疑虑是可以打消的。
关于空置率的数据，大家可以上Sqmresearch 这个网站上查询，输入postcode，就可以找到相应的区域。
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房屋增幅
Melbourne CBD 2房公寓
一年的房屋涨幅：
十年的房屋涨幅：
Tarneit 4房别墅：
一年的房屋涨幅：
十年的房屋涨幅：
从租金角度，apt的优势是比house大的，但是从房屋增值的角度来看，house的优势是要大于apt。
Realestate的annual growth显示的数据是1.8%，但是一年的年增幅的线状图来看，这一年apt呈现的是一个跌幅。这需要跟大家解释一下，annualgrowth 体现的1.8%是近五年的平均增幅，所以1.8%的增幅就是近五年来增幅和跌幅的平均值。
回到数据，apt二手房交易中位价近一年呈现了一个下跌的态势，53.5w降到了53w，反观house，一整年从44w涨到了49w左右，一年下来将近10%的增幅。如果我们将投资周期设为5年，apt有1.8%年增幅，house有6.8%年增幅，按照复利的算法，53w的apt5年后能涨到58w左右，50w的house，5年后能涨到69w。这中间就是5w的增幅和19w的增幅的差别。
所以，从房屋增幅来看的话，墨尔本的apt是远远逊色于house的。
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租客人群
Tarneit 人口组成
CBD人口组成
通过这两组的数据对比，两个地区的主要租客年龄段都在20-39岁。Tarneit的租客人群主要以本地的家庭为主，而CBD的则是单身人士比较多，大部分都是海外人士，其中又以学生为主。相对来说家庭为单位的租客的稳定性会比单身人士的稳定性高，家庭租下一套house都会住个两三年，而CBD的公寓可能每年都会有租客的更换。
但从所有权的关系来看，CBD的租客的需求量是比Tarneit大的，住在CBD的人群有66%的是会通过租房来寻找住房的，但在Tarneit只有31%的是选择租房的，大部分人是会拥有自己的房产。
总结
区域 | 优点 | 缺点 |
CBD公寓 | ·租金高，每个月有租金收入 ·租客数量大 ·空置率低 | ·房东持有成本高 ·物业增值幅度小 ·租客流动性大 |
Tarneit 独栋别墅 | ·物业增值空间大 ·土地具有稀缺性 ·空置率低 ·租客人群稳定 | ·租金低，没有需要有小额的利息支出 |
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