澳洲房价连年增涨的根源——供需关系

2014年03月10日 悉尼小冬



  2013是悉尼房市值得骄傲和令人振奋的一年,年初的慢热、年中的升温、到年末的火爆令人炫目的变化,似乎还在眼前回旋。特别是几个大盘,推出当天,数小时即告售罄。如同Flemington市场,中午1点吹哨后,顾客拿麻袋论堆买菜似的。可买房不是买菜啊,现在一套房,动辄 几十万。在某大盘的销售日看到,一套高层的1睡房公寓,售价99万!买家还是起了个大早才“抢”到的。只能说,这个市场令人疯狂。

  去年悉尼房市增值15%,今年开拍后连续五周清出率都超过了80%,预示着市场温度不减。有报道称,现在每个上市的物业,平均有九个准买家在等候,绝对的卖家市场。再就是,前两年受危机影响卖不动的高端物业纷纷挂牌,也拟乘热市卖个好价钱。


超级楼盘

  在澳洲有数百套的开发项目都可以称为大盘了,上千套绝对是超级楼盘。从上表中可以看到超过千套的项目有Green Square和Darling Harbour的。

  Green Square项目已经进行了十来年了,中间停顿了一段时间,但不管怎样,这个项目已呈现出规模,一个极靠近CBD的新社区俨然成型。原先这一片是小工厂作坊、仓库等,经过十多年的努力,可以说是焕然一新。近CBD是其最大的优势,交通方便为其二,近新州大学和Moore公园和Centennial公园。该项目的特点是并非所有的公寓楼都是高层,而是有相当部分仅为三或四层,所以人口居住密度并不是很高。且在规划时又预留了大片的绿地,是个非常成功的项目。由于,周边还有很多类似的小工厂仓库等,扩展式的进一步开发应无任何悬念。

  情人港改建项目是另一个值得关注的项目,去年与其遥遥相对的Barangaroo项目的预售获极大成功,相信情人港项目也同样会受到热烈追捧。

  Barangaroo项目尽管有公寓有赌场,但商业的味道更浓些。因其主要的目的之一是要缓解CBD区的A级写字楼严重不足的问题。

  情人港项目则偏向娱乐和会展,更休闲些。其实,情人港的设施不过使用了才30几年,就推倒重建,可见当初的设计还欠长远。如今,新的项目除了更新和扩建会展面积更增加了民用住宅。

  情人港周边娱乐场所众多,立体影院、海事博物馆、水族馆、会展中心、赌场、唐人街、动力博物馆、咖啡和餐厅更不必细述、即使步行到鱼市场尝鲜也不算远,还有每年在港湾举办的游艇展、龙舟大赛等、新年的烟花……所在地段的优越位置和绝佳环境在悉尼是绝无仅有的。还有,周围的住宅楼数量并不很多,全新的就更是屈指可数,所以新项目将会非常抢手。无论是自住或投资都是很不错的选择。

  不仅是悉尼,墨市的新楼盘也将会出现井喷。

Andrew Leoncelli,CBRE维州民宅项目的董事总经理,谈到过去数年中墨市楼市比较沉默。但市场逐步接受了公寓房的生活方式,并开始预热。他说:“我对2014充满了期待。在去年最后一个季度内,我们的清出率高达70%至80%,资本增值翻番。”“市场现状信心很足,可负担情况在全澳范围大幅好转,特别是在悉尼和墨尔本。”

  Murry Wood,CBRE新州项目市场总裁,他说:“今年的开局就很令人兴奋。我们看到首置业者、自住业者、换房人士、国际买家等,对我们的项目表现出极大兴趣。市场现状非常振奋,我们将顺势推出更好的产品以适应这个市场。”Peter Chittenden,Colliers International市场部的董事总经理,说去年的市场无论从总市值还是价格的增长都是“棒极了!”他说:“我们已经收到很多询问。我想 说,2014至少会和过去的2013年并驾齐驱。不仅需求强烈,供应也将增加。”

寅吃卯粮

  2013年售出的新楼盘,要到2015,甚至2017年才能入住。今年买到的楼花,要到2016年,或2018年才会完工。从另一个角度讲,市场上在最近的将来都不会有全新的现房,如果说的准确一些,不会有批量新现房。这种供求关系紧张的市场对开发商来讲是件好事儿,因为在破土动工之前,楼花已经全部售罄,绝无后顾之忧。

  对买家来讲,是好事儿也有风险。好的方面是,房屋价格有可能在建筑过程中继续增长,买家的楼花升值。另外对买家有利的方面是,在等待楼花建筑的过程中,2 年、3年……还可以继续攒钱,至交割时,一次性投入的首期可能不止通常贷款要求的20%,而是更多。那麽还贷的压力自然减轻。

  风险方面有,因为是“纸上买房”,缺斤短两的事儿时有发生,还有货不对板的问题。这类官司在“公平交易厅”,和法院均不少见。做为势单力孤的买家既赔了钱,又赔了时间。避免此类风险发生的最好办法就是选择有信誉开发商的产品,并请律师严格审阅合同。

选择新盘

  新盘其价值有相当部分就在这个“新”字里面。如目前逐步时兴起来的“智能家居”系统、节能设计、多功能格局、社区环境住宅楼、双锁布局等。很适合新新人类居住。从2014的新盘可以看出,大部分都在环线以内,这意味着交通便利、购物方便、设施齐备等众多优势。根据自己的财务情况和对开发商的产品多做些功课,自住业好,投资也好,都会是不错的选择。因为,在可预见的未来,市场的旺势将持续。


如果你喜欢此文

记得点击右上角来关注我的公共账号 

更多房产咨询尽在ALLEN NI

微信公共账号


微信: a24488841  悉尼小冬

email: [email protected]

联系方式: 0423613133  倪先生



收藏 已赞