房价触底容易反弹难谁是替开发商还贷的冤大头?

2015年03月28日 澳大利亚房产置业


日前,有消息指出,政府将对住房供应明显偏多的地区,减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。尽管如此,楼市低迷时期,任何一条新政出来,都能引起业界人士一片欢呼:触底反弹的时机到了!而且,开发商还声称,现在房源和抢手,投资者们热情都很高。

果真是这样吗?如果楼市的天平真的重新倾向于卖方市场,那么卖方还会这么积极的搞宣传搞促销吗?考察一下大部分房企的生存现状,也许会为你认清当下房地产行业的形势。

目前,除去那些航母级别的房地产企业,大部分房企都是中小规模的。他们的项目普遍处于休眠状态,暂缓开发。企业不缺钱也不卖,停止不动。而正在开发的项目,无论是小开发商还是大开发商,最大的一个特点就是降价,在目前情况下,降价是让市场活跃、资金盘活最直接、有效的手段。房地产开发基本上都是依靠银行贷款,目前楼市不景气,企业资金回笼不力,这时候如果银行追债,那是很棘手的。所以,房企不会把所有的房子都降价,比如说一套房子100万,现在资金缺口2000万,那么房企就拿出20套房子来打折促销。买到房子的投资者看似捡到了便宜,实际上是在用手中升值潜力更大的货币资产,来为房企还贷款。

此外,随着中央政府收紧银根,银行对中小房企的贷款支持力度也在减弱。银行信贷都会支持大企业,如国企、知名企业、标杆企业等。上市的企业也不难受,因为它有股民,可以发债,有资金来源。小企业怎么办?如果降价销售也没有效果,就只剩民间融资这条路了。据了解,现在民间融资利率没有低于2分的,而且民间融资是刚性兑付的,很多还有复杂的背景。房企这边稍稍有点儿动静,那边立马就会来人逼债。

两三年前的中部某三线城市,就是过分依赖民间融资,以至于楼市低迷三四年都没有缓过劲儿。老百姓的钱投到地产上面去,地产老板跑路以后钱就没了;投资者的信心受挫,很难在唤起当年楼市最火爆时候投资者的投资热情。

商场如战场,知彼知己才能百战不殆。了解了房企的生存现状,投资者大概就应该明白,房企现在最需要的就是资金,加上政府控制用地规模,房企无法用新楼盘来养旧楼盘,资金链趋于断裂的危险。鉴于此,投资者应该对房价走势和投资方向有了一定的了解:

一、房地产存量巨大的情况下,未来一段时间,库存压力只会让房价触底,难以让房价反弹。

二、大部分房企的资金压力,急需抛售存量房回笼资金,也决定了房价会在低位徘徊,难现井喷。

三、通货紧缩、银根紧张背景下,持有现金就是王道。把年代久远的,陈旧的,房子格局过时的,户型不能满足家庭需要的老旧房子及时套现,以便于优化投资组合,是当下一个可行的投资理财思路。比如股市、债券,以及在更大更广的视角下进行离岸资产配置。

总之,在楼市发展降速明显且前景并不乐观的情况下,房产投资者应该保持清醒,有自己的判断。总体的应对策略应是持有货币,多元配置资产,考虑海外置业。毕竟,能让资本保值和增值的地方,才是我们的房产财富需要落脚的地方。

作者简介:中国外国专家局专家资质,国际注册高级理财规划师;著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》,澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师;

来源:今日头条victor刘磊

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