2016澳洲房地产市场何去何从房产投资者必看,墨尔本生活俱乐部微信公众号文章

2016年的开端，随着澳洲央行继续坚持不降息，澳元兑人民币依旧保持低利率，中国股市数度熔断，中国政府加强外汇管制。。。但是澳洲的小伙伴最关心的，无疑是2016年澳洲房地产市场的走势会如何？

有人认为房市的寒潮即将来临吗，也有人认为房价会趋于平稳不会暴跌。在上周末的房产拍卖中，墨尔本与悉尼冰火两重天。墨尔本一跃跳到74%，而悉尼则迅速沉入 43%。最新的《Domain房价指数报告》显示，去年第四季度，墨尔本的住宅价格中位值上涨了1.8%，而悉尼却大跌3.1%。Domain的资深经济学家Andrew Wilson预计，2016年，墨尔本的房价涨幅会超过悉尼，达到5%，悉尼则为2%。

海外投资者

自从2015年人民币加入世界货币基金SDR后，国际间对人民币的币值就有了10%-15%的贬值预期，从去年八月起，人民币的汇率已经下降了3%。下降趋势过快，造成近期以人民币计价的资产大量出逃。导致中国的外汇储备在12月直降了1080亿美元，而整个2015年，从中国流出的资产已经高达6760亿美元。因此中国政府开始了史上最严格的的资本管制，以阻止热钱外流。而且无论是公司还是个人，同样受到严格对待。

一时之间，中国政府加强资本管制，直接让澳大利亚的发展商和房地产中介感到了阵阵的寒意，甚至也有澳洲的评论员认为，中国央行控制人民币外流会让中国来澳投资房产的买家锐减。

CBRE资本市场及国际投资部的高级常务董事Rick Butler却表示，并没有看到任何表明中国人对澳洲房地产的投资有放缓迹象。他觉得，一心想来澳投资的中国人，是完全有办法把钱转出来的。

研究数据表明，直接从海外进来的中国资金其实对澳大利亚房地产市影响甚微，仅仅占总购买力的2%。

资深房产投资人评论外汇管制这只是中国政府短期内为控制现金流出而实施的手段，对澳洲房地产发展不会有根本性打击和影响。澳洲国内投资者的贷款限制才是更多影响澳洲市场的因素，中国的资本管制并非关键因素。

澳洲利率

此外，房贷利率的提升也会迫使投资者放缓对澳洲房产投资的脚步，对澳洲房市带来消极影响。2015年当中，房产投资者经历了两轮利率上涨，各大银行都卷入其中。而银行对自住者却颇为宽容，贷款利率只上调了一次。

如今，这一趋势再次显露，虽然小竞争者在给房主们降低贷款利率，今年4大银行欲无视澳储行利率，再次提高贷款利率。而且，利率很有可能开始不断上涨。

包括AMP和Suncorp，这两家融资机构这个月刚刚将新贷款者的按揭利率降低了30个基点，低至4.08%，而其他小融资机构提供的房贷利率则低到3.69%。

分析师警告称如果澳储行今年不降低利率，那么银行将不得不再次宣布不定期提高贷款利率，以重新定价他们的按揭贷款合同。

大银行将去年末他们贷款利率增长15-20个基点归咎于监管机构要求他们增加按揭资金准备金率的政策。

Macquarie分析师VictorGerman表示一份关于【大银行前景的报告】提到：银行利润空间遭遇了几个新出现的因素的挤压，包括新客户融资竞争和日益恶化的融资成本。对于银行而言，利润增长的关键就在于进一步提高贷款利率。

据披露，去年十月份四大银行通过提高投资者贷款利率额外榨取了1.25亿澳元的收入，投资者的房贷还款金额提高每天为澳新银行、联邦银行、国民银行和西太平洋银行的金库增加了280万澳元的资金。

因此 Macquarie预计，在2016年，银行会将利率提高10-15个基点。预计，现在买房贷款的人，今后的房贷压力将会越来越大。

供求状况

其实要看房价的走势，关键是看澳洲国内的供需平衡情况。

最近统计数据显示，整个澳大利亚公寓建筑审批量在去年的11月份有明显的下跌，达到破记录的23%! 这可是一年来最大的跌幅。令经济学家吃惊的是，11月份，政府规划部门只批准建造包括单元房、联排别墅和公寓在内共8236套，对比10月份的 11,717套(也是12个月内最高)，可谓直接“大跳水”。而新建独立屋的审批量也从10,027个降至9730个。整体而言，新建房屋审批量下降了 12.7%。

J.P. Morgan的经济学家Tom Kennedy预计建筑审批量还会继续减少。他说，高密度住宅审批量下降，紧接着银行借贷政策的收紧以及房价上涨速度的降低，住宅审批量会越发明显地减少。目前，新州的建筑审批量仅有小量减少，而在维州，每月同比已是直降 35%！澳大利亚联邦银行的高级经济学家GarethAird表示，政府这样有意减少建筑审批量是为了平衡之前一直出现的房屋过剩。

Amp的首席经济学家Shane Oliver说，建筑审批量的减少是对消费者有利的，供应量小了，房价才能被稳住。房价稳住了就可以在悉尼和墨尔本买房了。

目前来看，在2016年年底前，澳大利亚总体上仍是供不应求，部分地区会供应过多。新州仍将是供应不足，但墨尔本和布里斯班部分地区已出现供应过多。

- 2016投资建议 -

对于2016想要投资澳洲房产的，小编搜集了一下澳洲房地产买家中介协会（REBAA）给投资者的建议：

墨尔本

避免：高密度公寓楼。避开Docklands或者Fisherman’s Bend以及新高层公寓楼供应过剩地区。

建议：拥有可控持续运营资金，建造良好的低密度开发项目。土地已经供不应求，因此如果你能在一个优质，生活设施齐全的地段买得起带有一些土地的房产，那么就买吧。

悉尼

避免：Mascot，Zetland和Parramatta及Rhodes周边部分地区具供应过剩潜力的高密度公寓楼花。这些地区正形成营建许可数量破纪录的状况。从基本面来看，悉尼房市依然供应不足，但是短期内激增的上市单元房将令租金承压。

建议：拥有强劲增长潜力的蓝筹城区：东部城区，北岸，内西区。拥有吸引人的生活便利设施，新交通基础设施，不断增长的人口以及持续中产阶级化的城区。

布里斯班

避免：CBD, West End和Fortitude Valley的高密度公寓