【专家 · 讲坛】美国贷款买房全流程之签署合同、房屋检查<二>

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-10 华美优胜海外房产投资


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  在美国买房首先要明确是贷款买房还是全款买房,如果全款买房那么恭喜您,您将获得最大优势,不用考虑别的直接买就行了。如果是贷款买房,也是明智的选择。因为在美国买房不论美国人,中国人都可以贷款,根据实际自有资金和贷款额度情况去看房、选房。史上最全美国买房及贷款流程,具体详见以下:


  上一篇:美国贷款买房全流程之买房准备、贷款预审<一>


  四,签署合同


  选定满意的房子,经纪人会为你全面查询有关信息,确定要价。有关信息包括房子上市历史,市场分析(Comparative Market Analysis, 简称 CMA),市场统计数据(Market Statistics),和政府估税价(Tax Assessment)。


  房子上市历史:房子倒过几次手,每次售价是多少,在什么时间。房子在市场上有多少天了,有没有降过价。卖主为什么要卖房子。如果卖主买价较低,这次卖只是赚钱多少的问题,可能好谈价一些。如果房子刚上市不久,或者刚降过价,或者不急于出售,卖主可能不大愿意你砍价。


  市场分析:因为同样的房子在不同的地方(Location)房价相差很大,所以市场分析实际上是看类似的房 子在同一社区同一时间(6个月之内)卖多少钱。如果能找到同样大小,同样多的卧室和浴室,同样的地下室的房子,那最好。否则要调整价格或者向稍远的地方寻找类似的房子。


  市场统计数据:房地产电脑网络每月都会公布售房统计数据,其中一项是房屋所在邮编售房价与要价比例平均数。经纪人会参照这个比例平均数报价。比如2008年2月邮编20850的售价与要价比例平均数是93.58%,报价时则可砍价6%。如果给卖主留还价的余地,还可以砍得更低。


  政府估税价:这是当地政府为了决定房地产税额而给房屋和土地估的价,应该是一个比较客观的数据。在卖方市场时,房屋买卖价格可能高于估税价。在买方市场时,房屋买卖价格可能低于估税价。在同一时间同一社区,如果其它的房子要价都低于估税价,你要买的房子的要价 却高于估税价,那就是要价偏高,你可以以此为由而砍价。


  报价合同还要注明定金(Deposit):这是买主在报价的同时,交给买方经纪人公司的一笔钱。如果买主没有正当理由单方撕毁买房合同,定金就拿不回来了。定金越多,说明买主诚意越大,卖主越放心。大多数公司规定定金不得低于$5,000。卖主为了保护自己的 利益,还会要求更高的定金。目前来看纽约地区一般定金额是报价的10%。


  房屋检查(Home Inspection),氡气检查 (Radon Inspection)和白蚁(Termite Inspection)检查:在报价合同中,可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是7到15天。在有效期内,买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。


  房屋估价(Appraisal)和贷款批准(Financial):在报价合同中,还可以附上房屋估价和贷 款批准两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于次级贷款的影响,银行比较挑剔,出现房屋估价低于合同售价的情况,影响到贷款批准。为安全起见,可 把贷款批准附加条款有效期增加到20天。如果房屋估价低于合同售价,买主可要求卖主把合同售价降到房屋估价,或取消合同。如果买主申请不到贷款,买主可在 附加条款有效期内要求取消合同。


  在报价合同中,还可以加上各种各样的附加条款,用于不同的目的。比如逐步升级条款(Escalation Clause) 在卖方市场用得比较多,在买方市场很少用。但在买方市场为客户抢购银行没收的房子时用过。具体方法是买主选择逐步升级的数额和最高报价。如果其他报价高于我的报价,我的报价就自动按逐步升级的数额增长。如果其他报价也有逐步升级条款,那最高报价额高者取胜。


  报价时还要确定过户日期,一般在30天到45天左右。最好定在星期二到星期四。如果在星期一,过户公司星期日不上班,不能提前一天拿过户清单,看要开多少钱的银行支票。如果在星期五,又怕万一当天不能过户完毕,要等到下个星期。时间最好定在下午一点。上午可以做个最终房检(Final Walk Through),到银行去开个支票。买主有权选择过户公司。


  报价合同加上附加条款和必需的文件,有50页左右,买主要签很多字。如果卖主拒绝报价,报价合同就是一堆废纸,也浪费大家的时间。一个省时省事并有利于环境保护的方法是先写一张报价意向书,在意向书的基础上谈判。等价钱谈妥后再出正式报价合同。报价意向书可包 括以下的内容。


  房屋系统编号(MRIS# ):

  地址(Property Address):

  要价(Listing Price):

  日期(Fate):

  买主姓名(Buyers’ Names):

  报价(Offer Price):

  过户日期(Closing Date):

  贷款额(Loan Amount):

  订金(Deposit on Sale):$10,000

  房屋检查条款(Home Inspection):合同批准后7天

  咚气检查条款(Radon Inspection):合同批准后7天

  白蚁检查条款(Termite Inspection):合同批准后7天

  房屋估价条款(Appraisal Contingency):合同批准后15 天

  贷款批准条款(Financial Contingency): 合同批准后20 天

  房屋买卖人税(Transfer Taxes):买卖方各 50%

  买主年收入(Buyers’ Income):

  买方经纪人(Buyer Agent):


  为了防止卖主拿着你的报价合同与其他的买主讨价还价,你可以在报价合同上注明,此报价在3天内有效。卖主可能会拒绝你的报价,或者还你一个价。你可以拒绝还价,或提高你的报价。如果双方能达成协议,合同就签字生效了(Ratified)。


  五,房屋检查


  房屋检查(Home Inspection)是报价合同不可缺少的附加条款(Contingency)之一。当买卖双方在购房合约上签字生效(Contract ratified)后,买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师 (Home Inspector)来检查房子。检查费由买主付,价钱根据房价而定,从$200到$600甚至更高,房价越高检查费越贵。买方经纪人会推荐两到三个检查师,供买主挑选。一般房屋检查大概要两到三个小时。买主在房检时跟着检查师走,可以学到很多东西。检查师会一边检查一边向买主解释注意事项或问题所在。检查内容包括房屋基本结构(Structure),地基(Foundation),屋顶(Roof),地板(Floor),墙壁(Wall),门窗(Doors and Windows),地下室(Basement),供电系统(Electrical systems),供排水管(Plumbing),冷暖设备(Heating and Air Conditioning Systems),烟雾报警器(Smoke Detector)等。检查师要填写一份详细的检查报告,包括房子的状况,哪些设备可能出问题,剩余寿命是多少,应该怎样维护,等等。除了详细的检查结果,还会有一份总结,列举卖主要修理的部分。如果买主要求,检查师还会帮着估价。好的检查师还会附上彩色照片,使问题所在一目了然。


  买方经纪人会根据检查报告在房屋检查附加条款有效期内(一般是七天)为买主写一份房屋检查附件 (Home in Section Addendum)交给卖方经纪人。一般银行没收的房子写明按现状出售(ASIS),房检问题概不负责。买主在房屋检查发 现问题后,只能要求退房或自己修理。正常售房时如果房子的主结构有大问题,如地基断裂,房屋有倒塌危险等,买主可以要求取消合同,其它的问题可以要求卖主修理。


  卖主在接到房屋检查附件时,要在三天之内做出答复,是同意修理还是出相应的修理费。有些东西是卖主必须修的,象房屋基本结构,地基,屋顶,供电系统,供排水管,冷暖设备,烟雾报警器等有问题或不工作。供电系统和供排水管的问题还要有执照的电工或水管工来修理。其它的东西卖主可以不修,象墙上有洞,地板或地毯破损等等。但卖主不修买主可以不买,所以要双方协商解决。买主在接到卖主的回应后,也要在三天之内做 出答复。双方达成协议后,房屋检查的附加条款就取消了。卖主答应修理的东西,要有修理工的发票做依据。


  氡气是一种含放射性元素的气体,是致癌物质。户外空气中的氡气含量是每升0.4微微居里(PCI/l)。美国环境保护署(Environmental Protection Agency , EPA)规定室内氡气含量不能超过4.0微微居里。氡气由土壤中存在的铀分裂产生,会通过地基的裂缝或地下室的排水泵进入室内。没有地下室的房子不需要做氡气检查(Radon Inspection)。氡气检查也可以是报价合同的附加条款之一,可以请房屋检查师一起做。检查费也是由买主出,价格在100元到130元。如果检查结果表明氡气指标超过标准,买方经纪人会为买主写一份氡气检查附件(Radon Inspection Addendum),要求取消合同或要求卖主采取降氡气措施 (Radon Mitigation System),花费在$800到$2000。卖主接到氡气检查附件后要在三天之内做出答复,是同意降氡气还是出相应的处理费。买主在接到卖主的回应后,也要在三天之内做出答复。双方达成协议后,氡气检查的附加条款就取消了。


  如果买的房子是木质结构的需要注意白蚁,白蚁是损坏木质结构的害虫。白蚁检查(Termite Inspection)可 以是报价合同的附加条款之一。如买房要贷款,银行一定要求白蚁检查。独立屋,连栋屋,公寓楼三层以下都要检查。检查公司会把检查报告和账单寄到过户公司。检查报告的日期必须在过户的30天之内。如检查发现白蚁损害,检查公司会在检查报告单中注明处理的费用。买方经纪人会为买主写一份白蚁检查附件(Termite Inspection Addendum),要求卖主请专业人员处理。处理帐单也会寄到过户公司,由卖主承担。卖主接到白蚁检查附件后要在三天之内做出答复。双方达成协议后,白蚁检查的附加条款就取消了。


  可以在报价时加上过户后进行空调或游泳池检查的附加条款。这两项检查费也由买主出。检查时间不能超过过户后 的5月31日之前。检查师必须有相关执照。买主在检查前不能试开空调。如果检查出问题,可要求卖主出钱修理。


  1978年前建的房子,可能使用含铅的油漆。铅进入人的血液,会影响神经系统,肾脏和造血机能。含铅油漆对小小孩影响较大,因为他们可能会把带有铅尘的东西放进嘴里吃进肚里。美国1978年宣布禁止生产和使用含铅油漆,但有些地区到1979年才执行(包括马里兰州)。买1979年以前建的房子,买主可要求对室内墙壁油漆进行含铅检查(Lead-based Paint Inspection),作为报价合同的附加 条款之一。条款有效期一般为十天,检查费大约50元-450元,由买主出。现场化学检查比较便宜,但只能测出有没有铅,不能测含量。送30到70个样本到 实验室检查比较麻烦,还会损坏墙壁。x光检查准确又无破坏性,但收费较贵。如果检查出油漆含铅,买主可以取消合同或要求卖主处理。卖主必须请专业人员处理,并出示处理证明书。一个房屋检查师对我说过,1979年到现在墙一定重新油漆好多次了,应该不会有铅尘掉下来。如果窗户也换过了,就更好了。


  如买新房,建筑商会给一年保修,所以在过户前可不做房检。建议在十个月时做个房检,如查出问题可让保修公司修理。如果盖房子时在地基回填土中掺了化学药粉,防止白蚁进入室内,则新房在五年内不会出现白蚁,因为这种药粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能会装排气管道,然后在水泥地面打孔或利用地下室小水井,与排气管连接将氡气排出室外。


  房地产交易时间性很强(Time is of the Essence),房屋检查,氡气检查和含铅油漆等附加条款 有效期到期日晚9:00前买主如果不向卖主送检查结果附件,这些附加条款就自动取消了。如果买主在有效期内向卖主送通知,卖主要在三天之内给答复。买主在收到卖主答复后,也要在三天内做出回应。任何一方在接到对方通知后三天之内不做答复,就等于接受对方最后条款。双方对每项检查结果处理方法达成协议后,经纪人会准备一份最后的附件,让买卖双方签字。


  未完待续~


  下一期:美国贷款买房全流程之申请贷款、购买保险<三>




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