悉尼房产市场一周大事分析之政府与银行不能说的秘密

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-09 澳大利亚悉尼春天投资




上一篇文章之后,无论是国内朋友,还是悉尼本地朋友都给我发来了很多的询问。问题基本集中在如果海外贷款被完全停止怎么办?不能用海外收入做贷款了怎么办?贷款政策收紧无人买房,房价会不会大跌?


就着这些问题我们先来看看最近悉尼市场上到底又有哪些新消息吧。在咱们的总理召见了四大银行CEO,Westpac随后就宣布取消海外贷款政策的第二天4月22日,市场上有这么个消息,让我兴奋了一下。



这个报道说了两件事情,第一是,地方银行看好悉尼的投资市场,开始派驻大量的贷款经理来悉尼和四大银行抢生意了。第二是,本地居民的投资贷款的最大限额从80%被提高到了90%。这说明地方银行依旧是非常看好悉尼的地产市场。(顺便说一下,最近这篇报道也经常见诸于各大微平台,这里有两个错误的解读我也给大家澄清一下。第一,这里说的Metropolitan Borrowers,并不是单单指悉尼CBD的买家,而是整个的大悉尼地区。第二,贷款比率从80%提高到90%只是针对投资者,对自住者是95%。)


紧接着,正当华人社区因Westpac银行的一纸政策纷纷怨声载道的时候,悉尼连续两周的拍卖清空率却又是居高不下。


前面文章中说过了,市场上的拍卖清空率就是反应当下地产市场热度的一个重要指标。以历史的统计来看,当清空率在70%以上的时候,说明市场是很火热的,通常情况下year to year 的增长率应该在10%左右。


这是最新的RP Data的统计结果,悉尼房价季度增长了5.18%,年增长了10.05%,基本与历史规律吻合。这就奇怪了,银行限制贷款这个政策,理论上是应该打击房屋买卖市场的,可为何房市不降反升呢?正当持观望或者悲观态度的买家还没有反应过来的时候,这周市场上的几则消息,无疑又将会为当下的地产市场打上几针强心剂!首先是降息,


这周二,5月3日,澳大利亚中央银行宣布把基准利率下调25个基准点,达到历史新低的1.75%,随后澳洲四大银行齐刷刷的跟进,同步宣布降低利息。这也说明了总理召见的作用还是很大的,毕竟四大银行这么听话的迅速跟进降息,可是最近几年没见过的事儿。降息的热度还没过去,就在今天央行又说话了,而且又让我惊讶了一下:


当所有人都以为是由于经济不好才导致降息的时候,央行说这不是触发降息的动因!他的解释是,“如果薪资和通胀一直停滞不前,以及房地产市场依旧继续冷淡,央行还存在继续降息的可能性!” 好吧,如果悉尼一个季度都涨了5%,您还觉得市场冷淡的话,我真是不知道您觉得涨多少才是不冷淡的呢。换句话说就是其它省份房地产的降温会为悉尼房地产市场的进一步前进添砖加瓦咯。


就在央行宣布的当天,谭宝政府宣布了2016年政府新的预算案,具体预算案的细节我就不在这里一一表述了,我们挑一些重要的来看看:


这是政府预算案出台后,在Facebook上被议论最多的话题,而其中与房地产相关的议题是负扣税政策,经济规划,以及个人与企业税。负扣税是一直被很多无房人士所诟病的政策,在经过了几年的争论后终于尘埃落定。总理发话了只要他连任,他将不会取消负扣税政策,这意味着广大的地产投资者们依旧可以在买房增值的同时享受政府在税务上给予的优惠。这对于没有坏消息就是好消息的房地产市场无疑又是一个重大利好!而在政府经济预算与规划这块,新洲又是最大的赢家 -- 享有政府269亿的投资中的31%!而墨尔本所在的维州只有9.7%。这必将继续推进悉尼的基础设施建设。


最后一个我想说的是个人和公司所得税,看起来给中高收入人群和小生意业主减税的事儿,好像和房地产关系不是那么大吧?可是如果把昨天反对党党魁Bill Shorton对于新政府财政预算的一席话,用‘阴谋论’的眼光来重新审视一下呢?


他说根据Autralian Institute做出的模型计算,政府的新政策将造成四大银行的盈利上升74个亿!!既然这里“银行”又出现了,我就重新过一下最近银行与政府的故事,首先4月初,反对党率先提出准备筹建 Royal Commission来监察四大银行的商业违规行为,随后反对党支持率的就开始上升。执政党随后于4月21日与四大银行的CEO举行了座谈会,同日Westpac就取消了海外贷款政策。不久,各方面对于海外贷款政策的小道消息开始此起彼伏。转到这周,信息之多到眼花撩乱,周一,二就在政府宣布降息前,Westpac和ANZ相继宣布第一个季度的利润,一个是未达标,一个是暴跌22%。



同一天,不久后,政府的预算案就出台了,用反对党的话说就是政府帮着四大银行赚了74个亿。两天后,唯一一家尚开放海外贷款的四大银行之一NAB公布了上半年的利润,上升了6.5%。


然后,搞笑的消息就出现了,Westpac前两天不时还说利润没有达标是因为有些不好的贷款,随后不是就取消了海外贷款么?而在NAB宣布自己盈利的情况下,Westpac跳出来解释说,其实海外贷款的质量很好,而且只占自己贷款额度的3%,之所以取消海外贷款是因为政府新的APRA Regulation让他们的利润降低了......


故事到此就没有更新了,我们分析一下这其中的联系。首先执政党迫于选票压力勒令银行自省,随后海外贷款保有量最大的Westpac银行宣布不玩了,并于这周和ANZ一起公布说亏损了。当政府释放了大量的利好消息和相关政策后,又跑出来说其实海外贷款的质量很好啊,只是我们的利润太低了,所以不做了云云。


至此,关于海外贷款的事情我觉得应该能有个大致的轮廓了。银行是无利不起早的,一切的源动力都是利润。明摆着海外贷款是一个非常健康的良好资产,他却宣布不做了,我想一是为了给政府解压(本地居民误认为海外投资致使悉尼房价居高不下,他们表示对政府开放海外投资不满),二是等待政府的‘补偿’。我觉得至少目前为止,他们达到目的了。而对于海外贷款,就像我前面一篇文章所说过的,或许会在不久将来以另外一种形式出现,比如降低最大贷款额度,或者提高海外贷款的贷款利率等等。


至于房价,我想说的是在供需矛盾根本无法解决的悉尼,在各种利好消息刺激下的当下市场,在政府认为一个季度上涨了5%的市场依旧是Cool,还要再次刺激的情况下,房价应很难下行吧?!另外,华人很在意的贷款问题,其实对本地市场的影响可以说是小之又小,否则不会连续两个月的清空率居高不下。既然我们当下遇到暂时的贷款问题并不足以阻止市场的继续前行,那我们不赶紧想办法与市场一起前进,还能做何打算呢?



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