美国地产复苏,中国买家入场

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-17 美国汇丰地产洛杉矶购房


受到国家宽松货币政策、去房产库存和结构调整影响,加之上海土地出让金持续走高,年初的上海楼市着实疯狂了一把。房东坐地起价、悔价、跳价,屡见不鲜。

  

美国自2007年次贷危机后,2009年房价跌至谷底,2010年后才进入缓步回升阶段。数据显示,2016年1月全美独栋别墅的中位数在213800美元,比去年同期增涨了8.2%,Quicken Loans的首席经济学家保博(Bob Walters)说,“被压抑了十年的房屋需求已经复苏了。”

  


第一代移民美国淘房

  

Realty Trac 的报告显示,在美国最发达的12座城市,房市去年的反弹已超过2005年的最高点,交易的净利润也达到近10年峰值。据悉,旧屋改造再售后(Home flipping),每笔交易的平均净利润已达5.5美元,在纽约和洛杉矶这样的大城市,其利润可高达10万美元。

  

伴随着交易量和利润空间的上升,市场也不乏担忧的声音。Windermere Real Estat的首席经济学家马修(Matthew Gardner )说:“当投机倒把的交易量上升时,往往也预示着房地产市场的泡沫隐现。这些交易人为地抬高了房屋价格,让越来越多的买家无力承担,并增加了泡沫风险。”

  

然则复苏之势也好,泡沫之说也罢,带着买涨不买跌的心理,一些收入稳定的中国买家悄然进场美国楼市了。Christina Bai就是其中的一员,Christina来自大连,她高中毕业后,便赴美读大学,毕业后又留美工作,是辛苦打拼的第一代移民。

  

Christina和她老公最初都就职于摩根大通(JP Morgan Chase),由于公司地处纽约市区,考虑通勤方便,他们将最初的居住地选定在跟曼哈顿一河之隔的Jersey city。他们在租房2年后,本着自住兼顾投资的原则,于2015年开始看房。由于最初并不清楚自己想买什么样的房子,公寓、连排别墅、独栋别墅都走马灯似地一一看过,并随着看房经验的增加,做排除法,锁定目标。

  

然而,这样海选式的看房,也吓跑了一些“急于求成”的地产经纪人,在换了五六拨经纪人后,他们最终选定了一个白人老头Jay Dollinger作为房产中介。Jay有着犹太人的精明和聪慧,在Christina举棋不定的时候,都能适时地分析利弊,并一针见血地给出自己的意见。在Jay的帮助下,他们最终将目标锁定在纽约州韦斯特切斯特县(Westchester)的多布斯费瑞市(Dobbs Ferry)。该学区尚可,环境优美,地税在3%左右。Christina对记者说,由于他们工作繁忙,无暇打理装修翻新等琐事,因此,那些可以直接拎包入住的新房对他们颇具吸引力。在看了将近1年多的房屋后,他们终于在今年选定了这套建于2005年的独栋别墅,成交价为91万美元。

  

这套房子共有4个卧室,2个厅,3个厕所,外加地下室和厨房。房屋周边的配套设施齐全,步行便可去超市购物,附近的公园景色宜人。值得一提的是它便捷的交通,步行15分钟便可抵达位于哈得逊河边的火车站,35分钟快车直达曼哈顿,非常适合在纽约市上班的白领。当记者问起,买房过程中,什么考量因素最为关键,Christina说,房屋地点(Location)为重中之重,房屋结构、房型,皆可改动,唯有房屋地点以不变应万变。

  


学区是金 交通是银

  

由于美国的公立学校学费全免,并严格按照就近原则办理入学,一些优质学校附近的学区房,被名校光环笼罩,颇受追捧,孟母三迁的现象在美国也同样适用。好学区的地产,除了治安好,方便子女入学外,其抗跌性也好,颇具投资价值。

  

Michelle Chen是一个商业地产评估师,相较于普通投资者,她对房地产投资有着更敏锐的嗅觉。跟Christina一样,Michelle和他先生都在纽约市从事金融工作,购房最初的基调还是以学区好,离纽约近为不二原则。

  

Michelle一家从2014年春天便开启了漫漫看房路,他们以纽约市为中心,辐射四周,地毯式搜索学区房房源。起初,他们将目光投向了新泽西的Short hills,那里的火车可以直达曼哈顿的Penn Station,但Penn Station离他们的工作地中城区仍有距离,需再转车,加之,火车班次并不频繁,每天通勤多有不便,遂决定放弃。

  

接着,他们又将重点放在了长岛的Great Neck。该地区紧挨着皇后区的中国城法拉盛(Flushing),景色宜人、出行方便、学区好,受到美国中产阶级以及华人的追捧。正可谓成也萧何,败也萧何,紧邻中国城的地理位置,为华人购物及餐饮大开方便之门,也正因为如此,该地区华人比例高达50%。且近年来因该区域华人聚集,没有语言障碍,越来越多的国内土豪及一些开中餐馆发家致富的老板都喜欢在此置业,导致该地区人口成分复杂,素质参差不齐。


Michelle对记者说,考虑到孩子将来终须融入美国社会,若学区内华人学生过多,不利于小孩融入当地文化,加之,华人家庭大多重视教育,凡华人云集的学校,必竞争激烈,学业压力沉重,在这种环境下就学,似乎也失去了美国快乐教育的意义。

  


他们接着又将目光转向了离纽约市更远的Jericho。Jericho也在长岛,但相对Great Neck离市区更远,坐火车需50分钟才能抵达曼哈顿。该学区考分更高,房价又相对便宜,颇具性价比。在相对远离尘嚣的Jericho,以长岛本地居民为主,外来移民偏少,华人比例仅10%左右。该地区房地产均价在60万至70万美元之间,顶尖的豪宅也不过150万美元。Michelle看中一套价值120万美元的独栋别墅,在当地算是高端地产,自住已是相当惬意。但考虑到投资因素,由于该房产在当地价格偏高,日后升值空间有限,恐来日抛售时,遭遇“价格天花板”效应。因此,Michelle一家在慎重考虑后,决定撤单。

  

看房的时光悠远流长,Michelle一家不断调整购房策略,从春草蓬勃之际看到夏花烂漫之时。到了8月,他们在纽约州韦斯特切斯特县(Westchester)的斯卡斯代尔市(Scarsdale)看中一套标价167万美元的独栋别墅。该地区环境优美,学区一流,医生、律师及华尔街的精英大多云集此地,是典型的美国富人区,且当地火车30分钟便可直通纽约市的42街,对于在市区上班的Michelle一家可谓集“天时、地利、人和”于一身的上佳选择。

  


这套标价167万美元的房子标价略高于市值,但由于斯卡斯代尔市(Scarsdale)千万豪宅也屡见不鲜,相形之下,该地产在当地实属中等偏低的价位,这也为房产日后的增值留有空间。原屋主是一对退休的老夫妇,在曼哈顿有公寓,佛罗里达又有度假屋,并不差钱。但由于子女远赴加州工作,空荡的大房子将二人的生活衬托得尤为寂寞,遂决定售房。

  

经过一番拉锯战,这套房屋最终被砍到了152.5万美元。进入签合同阶段后,这对老夫妇又觉得让利太多,悔价不卖了。Michelle一家的购房计划也在秋风萧瑟的季节里陷入僵局。进入冬季后,美国东部特有的雪国风采也让整个房地产市场进入了休眠期,Michelle对记者说,他们在整个冬季都没看到如意的房子。

  

次年春天,这对老夫妇在委托代理房产中介的合同期满后,主动联系了Michelle,晓之以情、动之以理地讲述了这套房产给他们家带来的快乐回忆,并试探性地询问能否跳开地产中介直接交易,以省去将近7万美元的佣金费用。最终该套房产以150万美元的价格由买卖双方直接进行了交易。Michelle也在2015年的9月正式乔迁新居,购房大计就此尘埃落定。

  


据悉,该套房产的地税为每年3.2万美元,这让许多仰慕该学区的普通百姓望而却步。越来越多精英群体的入住,在抬高当地房价的同时,也从某种程度上将低收入群体隔离在外,从而间接稳固了当地房价,即使经济危机袭来,类似于斯卡斯代尔市(Scarsdale)的学区房依然有着极好的抗跌性,一枝独秀。

  

租金房价齐涨 贷款利率走高


相较于上海楼市的火爆,美国楼市近两年虽有回暖复苏之势,但涨幅平稳,趋于理性,堪称业内良心价。房地产网站Realtor的首席经济学家乔纳森(Jonathan Smoke)表示,2016年将是房地产需求旺盛的一年,约三分之一的购房者年龄在25至34岁间,该购房主力军会给今年带来200万份地产交易单。

  

在经济形势渐入佳境的美国,70后和80后的年轻人正处于事业的黄金期,经济状况良好,增长的就业机会带动人口迁徙,导致购房需求增加。而那批50年代出生的长者正经历退休的浪潮,这些人倾向于大房换小房,抑或是搬到物价更低廉的地方生活。这两代人的不同需求,增加了整个房地产市场的流动性。

  


统计学数据显示,美国今年市场的主动权将落在购买者手里,当然这也取决于市场是否有充足的房源抛出。Windermere 的首席经济学家Matthew Gardner则预计今年会有更多待售房屋抛出,一些持观望态度的房东,也会趁着房屋净值上升之际,抓住机会,赶紧卖房,整个市场的房源库存会有所增加,但仍赶不上需求,因此,今年的房价依然会稳步上扬。

  

Moody’s Analytics 的首席经济学家马克(Mark Zandi)说,2016年房地产市场会迎合购买需求,扩大供应量。尽管新造房屋不断增加,但相较于刚需,仍显不足。新婚家庭,以及刚有孩子的年轻夫妇都急需换房,当前库存的不足,会拉高房价。租房市场和房屋的空置率都处于低位,这都会促成房租和房地产市场的价格上扬。出租房的短缺,在低价位的房源中尤为显著。持有相同观点的还有Clear Capita的首席经济学家亚历克斯(Alex Villacorta),他对记者说,2016年美国房地产呈现房租依然持续增长和房地产的缓慢增长两大趋势。租房市场早在2015年便趋于白热化,如果该趋势延续,2016年日益增长的房租以及下降的空置率,致使租客荷包缩水,储蓄首付的节奏放缓,导致一些潜在的买家力不从心,许多拿不出首付的人会继续转买为租。据悉,现在的房屋拥有率为50年来最低。

  


今年,联邦储备委员会的加息意图亦会带动贷款利率上调。贷款利率上调幅度会低于短期利率上调幅度。行事谨慎的联邦储备委员会在上调利率的同时,也欲将对经济发展所产生的负面影响降到最低。在全球经济不景气的大环境下,美元坚挺,房地产利率则充满波动,一天一变,长期走势看高。

  

走高的房产利率对市场而言却是利好。买卖双方在认清利率的上调趋势后,就会加快交易进程。而房租的上涨速度往往高于房价增速,短期内,会对租房市场造成冲击,促使租房者下定购房决心。与之相应的是,快速上涨的房租,会大大增加那些收入一般的租客的月开支,囊中羞涩的他们不得不暂时搁浅购房计划。稳定的收入还是购房的先决条件。房地产网站Ten-X的首席经济学家彼得(Peter Muoio)则指出,工资的增长将为房地产复苏注入新的动力。各种数据的分析结果使彼得确信,全美2016年的工资将有所增长,这将有助于提高购买力,并为购房需求的增长打了一针强心剂。


 

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