【专家 · 讲坛】美国贷款买房全流程之交接过户、乔迁搬家、房屋委托出租<四>

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-12 华美优胜海外房产投资


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  美国贷款买房全流程之买房准备、贷款预审<一>

  美国贷款买房全流程之签署合同、房屋检查<二>

  美国贷款买房全流程之申请贷款、购买保险<三>


  八,交接过户


  请过户律师的主要目的是保证买主得到合法产权,所以买主有权选择过户律师。律师在过户前会检查产权史(Title Search),查明卖主确实拥有产权,可以把房子卖给你。最长要查40到60年的历史,各个州有自己的规定。如果查出问题,要把问题解决了才能过户。产权检查还能发现与房产有关的债务(Lien),比如拖欠税金(Real Estate Tax Lien),贷款(Mortgage Lien),装修费(Mechanic’s Lien)等等。这些债务会跟着房子走,所以在过户前一定要卖主把它们清除掉。如果没有问题,过户后律师会到当地土地管理局(Department of Land Record)把房契登记在买主名下。为了防止意外,贷款银行还会要求买主为贷款银行买产权保险(Title Insurance Lender’s Coverage)。屋主自己的产权保险(Owner’s Coverage),买主有权决定买不买。


  过户前一个星期要落实贷款。如果利率还没锁定(Lock),要马上锁定,以免过户时措手不及。还要根据过户公司给的过户费清单(Hud-1)草稿,把过户费准备好,并通知银行什么时候要多少钱。


  过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理账单(Repair invoice)。一般修理应有90天的保修期,修理账单也可以做为保修凭据。买主在过户前还要把房子再检查一遍(Final Walk Through)。除了看该修的东西都修好了,所有设备都正常运行,卖主该留下的东西都在,还要记录水电气表的数字。如果发现没修好的东西,过户时还要与卖主交涉。


  在过户的前一天,过户公司会给一张精确的过户费清单,买主可根据清单上的过户费,到银行开现金支票 (Casher Check)。现金支票可以开给买主自己,过户时在反面写上付给过户公司既可。过户时还要带一张私人支票,如果实际过户费超过现金支票数额,再开一张私人 支票补齐。


  过户费包括五个部分,与贷款有关的费用,贷款银行预收款,中间账户预扣款,与产权有关的费用,以及过户税和产权登记税。各种费用加起来是房价的2%到4%,这还不包括首付部分。


  与贷款有关的费用(Items Payable in Connection with Loan)


  贷款银行预收款(Items Required by Lender to be Paid in Advance)


  预付一个月的贷款利息


  贷款保险的总数大约1.5%,可按月付,首付达20%的可不用买贷款保险


  一年房屋保险,约每$1,000收费 $1.0到$2.0


  中间账户预扣款(Reserves Deposited with Lender)


  预扣两个月的房屋保险费


  预扣两个月贷款保险


  预扣两到七个月的房地产税,取决于过户月份


  与产权有关的费用(Title Charge)


  过户律师费(Settlement Fee)$200-$350


  产权检查费(Title Search)$100-$200


  银行产权保险(Title Insurance Lender’s Coverage) 每$1,000贷款$2.4左右


  屋主产权保险(Owner’s Coverage) 每$1,000房价$1.8左右


  公证等其它费用


  政府登记税和过户税(Government Recording and Transfer Charges)


  登记费(Recording Fee)80


  市/郡过户税/房产证印花税(City/County Tax/Stamps)为房价的1%


  州过户税(State Tax/Stamps)


  州登记税(State Recordation Tax)


  纽约州大部分都是买房承担过户期间的税费,马州的惯例是买卖方分担政府登记税和过户税,但新房建筑商不付这些税,全由买主付,所以买新房比买旧房要多付1.1%的税钱。华盛顿特区的惯例是卖主付过户税(1.1%),买主付登记税。华盛顿特区第一次买房虽然不减免过户税,但在买房当年报收入税时,自住屋 可减免5000收入税。如果调整后的家庭收入高于11万(或一个人收入高于七万),只能减免2500,高于13万(或一个人高于九万)则没有减免。


  如果是买的house的话专家建议买主购买地界勘察图(Survey)。有人问为什么每次卖房都要重花钱做地界勘察图,就用 卖主的那张不是可以省钱吗。律师的回答是,重做可保证地界图的精确性和真实性,否则可能会有人钻空子给假图。简单的地界勘察图(HouseLocation Drawing)是画有房子位置和地界的平面图,费用在$150到$300。复杂的还有三维房屋与地界定位(Boundary Survey),费用在$450到$2,000。做一张最简单的就可以了。


  过户费清单还会有POC的字样,意思是在过户前付过了(Paid Outside of Closing),比如房屋检查费等等。白蚁检查费一般在过户时付。房屋保险费可以先付,也可以在过户时付。


  过户时要带有效证件,比如驾照或带照片的身份证。如果没有,绿卡或护照等也行。还要带银行开的现金支票和私 人支票。一般过户要一个小时,主要的任务就是签字交钱,要签很多文件。过户律师先把过户费清单(Settlement Statement)过一遍,如无异议,就把所有的文件拿出来,让卖主和买主签字。签完字后,买主把支票交给过户律师,过户律师把所有签了字的文件拿去复 印,交给签字人一份。最后卖主把钥匙交给买主,房子就是买主的了。


  九,乔迁搬家


  过户的最后一步是卖主将钥匙交给买主,所以过户后买主就可以搬家了。搬家前可以参考一些搬家攻略,建议如果在纽约的话还是请搬家公司比较方便。另外如果买的是新房子,直接就可以搬进去。如果买的是旧房子,卖主的责任仅限于把房子扫干净。所以你可能要重新油漆墙壁或清洗地毯。在搬家前4到5天联系水电气公司,问清要做的事情。有的公司要你自己读仪表,有的公司不需要。搬家当天再去电话确认将水电气账户转到买主名下。


  电话,电视,网络服务可能要提前3-5天预约,专家建议首先确定,您买的房子是可以装时代华纳还是Verizon,一般来看时代华纳覆盖范围更广一些。家庭网络+电视基本上含税在100美元/月。如果是要便宜的话,专家可以给推荐华人的网络公司走的时代华纳的系统,50M左右50美元/月包含中文网络电视,相比100美元/月的100M速度稍慢,但是也完全够用了。


  如果请人搬家,要提前两周予约搬家公司。一般收费是一小时$80到$100,三到四个人,最少收费三个小时,再加$50左右的卡车费。如果自己搬,也要提前一周到租车公司定好哪天要用车。卡车有不同的尺寸,根据家具的多少来决定车的大小。一到两个房间的家具,可租十英尺的卡车;三到四个房间,可租16英尺的;五到八个房间,可用24英尺的。小一点的车好开,自动挡的比手动的好开。有升降机便于上下东西。没有升降机的话要选车身离地面距离较近,并有上下货跳板的。


  搬家前列一张家具清单,按房间排列,注明什么家具放哪间房间。包装箱也要注明搬到哪间房间。这样搬起来就比较省时间。


  搬家前要到邮局或在网上填写换地址的表格(the Official Change of Address Form)。可能要七到十天才能收到从旧地址转来的信件。


  搬家后要做的第一件事大概是装窗帘。沃尔马(Walmart)有价廉物美的窗帘和杆子。窗帘的价格在$10 到$30。杆子的尺寸有24-48,48-84,84-120英寸的,价格在$16到$32。每根杆子都带有安装用的钩子和锣丝钉,很好安装。挂杆子的钩子要装在离上窗框四到六英寸的地方(为的是躲开窗子的木质框架,在石灰墙上好打锣丝钉洞)。先把钩子放在墙上,用铅笔标上锣丝钉的位置。然后用电钻在墙上钻个洞,你可以感觉到电钻钻透了石灰墙。接着把塑料空心钉用锤子打入钻好的洞中,再用锣丝钉把钩子固定在塑料空心钉上,主要的任务就完成了。这时你只要把 窗帘穿到杠子上,挂在钩子上,再把钩子上的锣丝钉拧紧,拉窗帘时,杆子就不会动了。


  搬家后要注意的一件事是查收前住宅的账单并及时交付,否则造成过期迟付,会影响信用分数。不管你以前是不是自动付款,最后一份账单不能自动付,会寄到你给的地址。你一定要注意查收,及时交付。新住宅的账单也要妥当处理。首先上网找各家公司的参加自动付款的说明,然后按说明办理。


  搬家后要通知所有亲戚朋友和有关公司更换地址,比如工作单位,信用卡,银行,等等。如果你有给亲属申请绿卡,别忘了给移民局或签证处写信告诉他们你的新地址,否则他们无法通知你绿卡进展状况。


  过户时会预付一个月的贷款利息,所以过户后的第一个月不用还贷款。因为每月还贷款的小本子一时半会儿寄不来,第一个月的付款单就在过户文件中,千万不要忘了付,否则会因迟付而罚款。如果能自动付款,就办理自动付款。但每个月要保证自动付款的账户有足够的钱。


  过户费清单上有些东西是可以减税的,象预付的利息,为减低利率而交的点(Points),和贷款保险 (Mortgage Insurance)。所以要把过户文件收好备查。年终还会收到贷款银行给你的贷款利息清单(Form1098, Mortgage Interest Statement)。这些东西报税时要用。


  十,房屋委托出租


  如果您是投资需求的话,就比较简单了,华美优胜将帮您以最快的速度和合理的价格租出去。如果您是偶尔出租,经常自住的话,华美优胜将可以帮您推荐顾客作为短租房获得更好的收益。


  <完>




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5月14日 · 北京站(13:30-18:00)


地址:北京东三环希尔顿酒店 3楼里程宫A厅


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