除了难民移民、同性恋权利等,“土地供应不足”其实也是一直困扰澳洲政府的政治问题!

2016-05-12 SWGroup富华地产


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ANZ曾发出惊人言论称,新州的房屋短缺将在明年首次突破10万户短缺,之后逐年递增。。


不管你信不信,这并不是一家之言。


三大现状

UDIA报告展示了澳洲五大城市地块发放的现状:

1.地块发放数量

2015年,五大城市新地块的发放数量为55,656块。这几年悉尼发放的地块整体虽呈上升趋势,但上升幅度比较缓和。



数据来源:2016年UDIA《全国土地供应研究》报告   


2.地块面积

2015年,五大城市新发放地块的面积中位数平均为453平米。五大城市的别墅土地面积均呈下降趋势。变化最大的是珀斯,从前一年的427平米下降到了395平米。悉尼作为第一大城市,2009-2015的平均别墅土地面积均高于墨尔本、阿德莱德以及珀斯,2014-2015这一年并没有下降,反而保持在了460平米左右。


土地的有限供应及高成本导致各个城市的新地块面积都呈现变小的趋势,以此来维持首次置业者的购房负担能力。


数据来源:2016年UDIA《全国土地供应研究》报告    




3.地块中位价

2015年,五大城市新地块的平均中位价为25万澳元,比前一年涨了4.9%,比2010年涨了30.9%。在这些城市中,上升最快的是悉尼,从前一年的34万上涨到44万,增加了近30%。


数据来源:2016年UDIA《全国土地供应研究》报告   



悉尼土地发放量在 2015年减少了4.6%,而人口持续强劲增长。地块发放水平未能跟上需求,因而进一步加剧了悉尼市场的供应不足。


根据政府的人口预测和70:30的填充开发与绿地开发的比例,悉尼每年需要至少发放9960个新地块来满足住房需求,但2015年悉尼实际只发放了8174个地块,因而造成土地价格飞扬。 


在澳洲,影响住房供给的主要因素是土地供应,而制约土地供应的原因主要包括以下几方面:


  • 政府提供的基础设施不足或落后;

  • 政府对于开发项目征收高税费;

  • 政府在土地分区、规划和建筑审批过程中的决定延迟。



这些使得澳洲的土地供应难以对住房需求做出快的反应。


可负担性变低

西澳银行去年就做过一份相关的报告,计算了澳洲家庭在各大首府城市存满首付需要的时间:



悉尼和墨尔本是澳洲房价最高的两所首府城市,存满20%的首付分别需要7.9年和5.8年。


当然,如果夫妻一方不工作或收入较低,或者家里有比较大的小朋友需要供养,或者在房价比较贵的城市购房,存满首付需要的时间都会延长。




澳洲城市发展研究会(UDIA)公布的2016年《全国土地供应研究》报告声称,为了适应澳洲人口增长水平并改善住房负担性,政府必须提供足够可开发的土地,且加大力度改革土地市场和税费制度,为促进澳洲新住房建设和改善住房供应清除潜在障碍。


土地稀缺是“政治问题”

在澳洲的不少地区,地方政府发放新地块的速度过于缓慢,无法顺应市场需求。有些地方对已分区地块的审批时间高达3年,对未分区地块的审批时间高达7年甚至更久,各种约束规定限制了住房市场的发展。


据悉,一套普通澳洲房屋要花费澳洲家庭中位收入的5.6倍,人口超过百万的澳洲五大城市房价都已连续12年属于“极度不可负担”范畴。 

 

前澳洲住房工业协会主席Bob Day为以上报告写了序言,尖锐指出政府的土地规划和建筑监管制度是推高澳洲房价的根源。



前澳洲住房工业协会主席Bob Day称,

造成澳洲土地稀缺和价格推高的力量完全是人为的——它是政治选择的问题,而不是地理原因。高房价是政府严格的规划限制和地块划分的结果。




2015年央行总裁Glenn Stevens曾称,

总体来说澳洲并不缺地,但缺乏的是位置优越和交通便利的可开发土地。





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