纯海外收入人士该怎么办? 虚假贷款资料引发澳洲银行紧缩贷款政策 大部分来自中国收入背景!

<- 分享“腾讯澳洲房产”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-11 腾讯澳洲房产


 引言  近日,ANZ银行和Westpac银行核实,发现了“数百份”造假贷款资料,均来自中国收入背景。一时间四大银行纷纷收紧贷款申请。不少海外投资者也受到了影响。


在此情况之下,无辜躺枪的纯海外收入人士该怎么办?

Westpac表示:正积极调整和完善自己的审批机制,在未能出台一个新的政策之前,“不再接受纯海外收入人士贷款”政策是一个临时性的措施。此外,仍有其它金融贷款机构可以提供专业优质贷款产品,投资者大可放心。




我们来看一下此次造假事件的来龙去脉--


“数百份”贷款资料被指造假

ANZ银行和Westpac银行向媒体核实,他们发现批准了数百份有虚假中国收入背景的住房贷款,这些收入文件据说是房贷代理人帮忙编造的。


Westpac发言人David Lording表示,“Westpac员工正在核实外国人收入,包括获取工资条和银行证明,将其中的外国语以及那些收入文件翻译过来,我们发现有些贷款存在问题,正在调查。” 




ANZ发言人Paul Edwards也确认ANZ银行发现了“小部分收入来源为外国的贷款人的收入文件”存在问题,他说到,“我们已经通过改变政策来解决,同时也在审查一部分贷款代理人。我们的分析显示收入文件造假带来的问题很小,没有重大信用风险产生。”


但令人吃惊的是,ANZ银行和Westpac银行均表示提供虚假收入文件的贷款人的还款表现比一般贷款人要好,首付比例以及贷款担保也优于一般贷款人,其中一大部分贷款都提前还清。海外收入贷款者的借贷比例也相对安全,他们的贷款额通常都低于房价的70%,而一般的澳大利亚贷款者的借贷比例基本都达到90%,甚至更高。


据了解,与中国收入文件造假有关的房贷代理人已经被银行暂停合作,正在接受调查。ANZ和Westpac已通知监管机构和警方。


四大银行行动:贷款更严格

据《澳大利亚金融评论报》说,中国人欺诈案例增加的传言,可能是导致近期多家大型银行决定停止向外籍人士提供购房贷款的原因之一。4月底,西太平洋银行、圣乔治银行、墨尔本银行、南澳银行宣布停止接受来自于纯海外收入人士的购房贷款申请。




上个月,继ANZ最近宣布收紧外资购房信贷政策后,CBA也宣布加入进一步约束外国人购房贷款申请的行列。CBA是澳洲最大的住房贷款机构,在全国住房抵押贷款市场中占有25%的份额。CBA收紧外国购房贷款的政策主要有两方面,一是在收入来源方面,不再接受来自海外的自雇收入作为贷款收入证明,也不再接受澳洲暂住居民的外币收入作为贷款收入证明;二是提高首付比例至30%。




澳洲四大银行中的另外两家也有所动作。NAB最近将海外购房申请人的首付款比例从2成上调到3成,并表示也在持续评估其贷款标准。Westpac也对海外购房申请人实施了更为严格的信贷政策。


业内人士称,依靠海外收入贷款者的违约率低于平均水平,最近3个月,澳洲房市热度不减。澳大利亚房价指数提供者“RP数据”显示,在截至5月8日的3个月中,澳大利亚房价再次加速上涨,全年化的资本增值超过10%。


合法操作更能保证您的利益

这“数百份”不合规的造假资料严重的影响了中国投资者的信用问题,应当受到严厉谴责。




同时海外投资者也大可放心:Westpac表示正积极调整和完善自己的审批机制,在未能出台一个新的政策之前,“不再接受纯海外收入人士贷款”政策是一个临时性的措施。同时,ANZ,NAB和Bank of China,目前仍接受纯海外收入申请,只不过更加严格。




澳洲的监管政策非常严格,同时金融服务十分多元化。除了上述四大银行之外,还有很多金融机构和基金比如Australian Select Mortgage、Mortgage Ezy等,提供多元化的优质贷款服务。有些机构会要求投资者缴纳几百至上千的申请、股价和过户费用,但利息等方面优惠也很多,最重要的是,合法购买、合法审贷更能保障您的合法权益。比如,目前有如下贷款产品可供选择:


贷款产品 1

最高贷款比例(LVR): 80%

房产类型: House and Land Package 

最高贷款额:

            100万澳币 (LVR 80%)

            200万澳币 (LVR 70%)

            300万澳币 (LVR 65%)


* 100%对冲账户

* 浮动利息

* 所需收入证明文件包括:工资单,公司证明信,银行工资流水,存款证明(所有文件均需要翻译成英文)

* 作为房产交割的买方律师需为澳洲本地律师,并需要提供FIRB许可


贷款产品2

最高贷款比例(LVR): 80%

房产类型: 全新公寓或House and Land Package

最高贷款额:

            100万澳币(LVR 70%)

            75万澳币(LVR 70%-75%)

            50万澳币(LVR75%-80%)


* 100%对冲账户

* 浮动利息,固定利息

* 所需收入证明文件包括:工资单,公司证明信,银行工资流水,存款证明(所有文件均需要翻译成英文)

* 作为房产交割的买方律师需为为澳洲本地律师,并需要提供FIRB许可


一石激起千层浪,事件发生之后,各大银行也纷纷以各种理由采取措施限贷,目标也直指中国买家!


中国买家没戏,花旗拒绝海外购澳房借贷



花旗集团拒绝接受购买澳洲房产的部分海外借款者外汇。(图片来源:澳洲金融评论网)


据《澳洲金融评论》报道,因存在诈骗和洗黑钱的可能,花旗集团(Citigroup)拒绝接受购买澳洲房产的部分海外借款者外汇。


花旗集团的抵押贷款管理负责人伍德(Matt Wood)对房贷中介写信称,12种货币是可以接受的,其他的则不可接受。


如果申请者的收入来自外汇却非其所在国,申请者也非澳洲居民和永久居民,则不能通过还款能力评估。


花旗发言人称,这种做法旨在确保海外借贷良好健康,不接受不适当的贷款申请。


对海外人士限贷

澳洲第五大银行,Bendigo and Adelaide Bank命30多名房贷经理人和数千名中介立即停止对海外人士的借贷,不受理海外收入人士购买本地房地产的交易。


据悉,花旗集团在澳洲房市的所占比例不到1%,但在亚洲却有较高影响力。花旗集团在亚洲的客户主要针对富裕的亚洲人、或基于海外的、想分散投资的投资者。

目前,花旗集团唯一接受的来自海外借款者的外汇是加元、丹麦克朗、欧元、港元、日元、新西兰元、瑞典克朗、新加坡元、南韩币、瑞士法郎、英镑和美元。

主要的亚洲货币,如人民币和泰铢都不接受。印度卢比、台币等也不接受。


此外,花旗也不接受仅依靠租赁收入来还款的借贷申请。


同时,在评估借款人还钱能力时,所有的新业务必须将资料翻译成英文,所有来自12个获批外汇的海外收入必须转换成澳元。

此外,NAB澳大利亚国民银行官方公布:从14/05/2016对海外人士贷款的变动

-澳洲新西兰Citizen+PR LVR70%,其余的LVR60%


-海外收入shaded by 40%


-海外自顾人士收入不再接受


-工作证明需要3级翻译


-Strenghthening of income verification


-不再接受海外人士cash out


-high risk security postcode不再给海外人士借款


-海外人士唯一能申请的产品是Nab Tailored Home Loan包括浮动和固定产品


-海外人士没有任何利息优惠


-14/05/2016前递交的必须在20/05/16前全批,还能根据旧的policy。在23/05/2016后用新的policy。


严厉的限贷措施,也令许多房产公司苦不堪言!


外国人贷款受限,房产公司Mirvac被降级

据《Financial Review》报道,花旗银行将Mirvac降级,因为其认为外国购房者将很难获得贷款购买该上市房产公司的公寓。



Mirvac首席执行官Susan Lloyd-Hurwitz。


花旗银行的Philip Cheetham在给客户的通知中说到,“由于外国购房者面临的财务风险以及公寓供应大量增加,我们将Mirvac降级,从购买降到中立。”


花旗银行预计对外国购房者的打压再加上首府城市公寓供应量大增,Mirvac公寓的销售可能会遇到问题,外国买家购买了Mirvac期房公寓的20%左右。


Cheetham先生表示,“以前我们认为购买期房最后有没有钱结算是一个风险因素,现在又有另外一个风险出现,就是外国买家能否获得贷款的问题。”


外国买家购买了期房又无法从银行获得贷款,结算风险就增加了。Cheetham先生表示,“房产预售的问题是很多买家都只有初步资金,这让买家们很容易因银行的贷款政策改变出现问题。我们认为当有这个易损点存在的时候开发商就不一定能把握好预售的水平了,对于Mirvac来说,中国大陆买家占了他们公寓销售的19%,其他外国买家占了7%。”


花旗调整了对Mirvac的收入预期,反映出了更多的住房销售竞争,将其2017年和2018年的收入预期分别降低了1.3%和2.5%。


结语:在海外投资过程中,一定要严格遵守当地法律法规,不应该因为短浅的眼前利益而造成之后的重大损失。


* 部分信息由安联信贷提供

资料来源:GOLDMATE 中联集团/Financial Review

腾讯澳洲房产综合编译报道



微信ID | housetencent_AU


欢 迎 订 阅

点击展开全文