【解答+干货】房地套餐(House and Land Package)的那些事

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-12 土澳思维




【土澳思维】的朋友们,


今晚这篇文章是专门写给我公司的合作伙伴【佰腾地产】的。他们的团队下周日将在悉尼希尔顿酒店举办一场精彩的房产交流讲座。本次讲座的主题是:


想法变了,才有机会改变人生!


我想分享一些【悉尼税务】的客户在投资房地套餐 HLP(House and Land Package)上的一些在税务、房贷以及投资决策方面的经验总结。


在2015年,悉尼的地皮中位价涨了$100,975,升幅达29.7%(UDIA 2016年的报告)


我先来概括一下HLP的独特优势


  1. 首当其冲的是印花税的节省,因为您只用交地皮部分的印花税,未来的房子建好后,是没有印花税的。

  2. 由于HLP是新房,如果做投资,前几年的折旧抵税通常是非常可观的。

  3. 如果是用于自住,您还可以根据自己的需要在一定程度上个性化您的房子(所谓的拥有 Your Dream House)。


接下来,我概括一下HLP的独特挑战和风险


  1. HLP有两个重要阶段:买地以及建房。换句话说,您有两个合同,一个是买地合同,一个是建房合同。所以,如果您的HLP是用于投资,刚开始买地的贷款在一年左右的时间是只有利息开销但没有租金收入的。

  2. 建房的合同非常重要但很难读懂,【悉尼税务】强烈建议您找一个资深靠谱的律师带着您一条一条地掰里面的条款,谨防陷阱以及额外隐性开销。

  3. 投资者切记不要被一些相对便宜的HLP价格而忘记选房的首要原则:Location, Location, Location!您必须做足功课,了解HLP所在地域的人口结构、交通设施、就业状况、文化教育等等信息,严防“买前不努力,买后徒伤悲”!


以下是【佰腾地产】供稿并总结出来的投资HLP的流程与步骤,绝对干货哦,收藏吧。


流程与步骤

1

预订别墅:

当锁定了您心目中满意的项目且挑选别墅的户型之后,需要填好Express of interest (EOI)表格,并且支付定金。


2

交换合同

当收到您的EOI之后土地开发商和建筑商会分别将合同在数日之内发给您的律师,因此购买House and Land Package时,您需要签署两份不同的合同:一份是与开发商签署的土地合同;另外一份是与建筑商签署的建筑合同。并且支付购买别墅的首付款。


3

合同条款生效

合同交换签完并且开发商律师确认收到建筑及土地的首付款以后,合同条款生效


4

贷款申请事宜

在土地交割前两个月需要开始申请贷款这时您可以联系贷款中介或者向银行申请贷款。申请贷款需要各类文件,建议客户提前准备好,然后取得“组合贷款”也就是土地和别墅的贷款总额。不过值得留意的是:如果您的资信前提无法贷出您但愿的额度,由于其他各种缘由您的借款无法按时完成等等,开发商有权不退换您的押金,而将房子专卖他人。


5

土地交割

首先政府会颁发土地注册证。在开发商的律师拿到土地注册证之后会通知您的律师,您需要付所需的余款以完成土地交割。按照法律规定土地注册证颁发14天之后,必须完成土地交割。因此您需要提前将余款转到您的贷款账户或者开发商律师的账户,建议提前一星期做准备


6

建筑许可证

土地交割之后政府需要4-8周的时间来审批建筑商提交的别墅设计图,然后批准建筑许可证。这时建筑商会在一道两个星期之后开始正式施工。


7

建造别墅支付费用

政府批准建筑许可证之后,开发商开始全面施工,在每个建造阶段完成之后您都会受到阶段性的完工发票以及最新施工现场照片。收到发票之后一天内需要支付款项。

大概流程是地基与基础设施建设;房屋主体构架及窗架;建筑装饰以及内部装修;厨房浴室配件安装以及电线安置


8

建造工程竣工,支付最后一笔建筑费

全面施工之后大约16到26周才会最终完工,这时建筑商会发完工通知,别墅照片以及最后一次的发票给您,同样您需要在7天之内支付最后一笔建筑费。


9

交房之前房屋检查

正式交房前会有验房机构Australian Building Inspection Service带您检查房子。该机构除了会在实际竣工后验房,还会安排第二次检查来确认第一次验房所发现的瑕疵与问题是否已经得到解决。


10

正式交房

物业管理经理会代表客户完成正式交房并取得房屋钥匙。如果该房屋不为自住房,物业管理经理会给客户发送别墅照片并且刊登招租广告。


11

出租事宜(非自住者)

物业管理人员会负责出租的各项事宜包括带租客看房,查看租客的背景情况以及过去租房记录,与合格租客签合同,并且定期检查房间维护情况。以上事宜都会告知您。


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