【地产】把房间单独出租可以增加利润吗?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-13 南澳壹本杂志



把房间单独出租是个增加利润的好方法,但你需要注意当中的风险。投资专家提供了一些增加租金回报的建议,提高回报上升的速度,增加现金额度。

学生宿舍

 其中一项建议是把住宅房间单独出租给独立租户。房主通常会装修自己的澳洲房产,并添置一些配备,将其装饰成“学生宿舍”或“旅舍”。

假设出租一套五室住宅的租金回报是每周$480,而选择把五间房间单独出租,每间房间可赚取每周$125的租金,租金总回报即时提高至每周$625。租户可以使用公共设施如浴室、厨房及起居室。

理论上听起来不错,但实行起来结果未必理想。当把一套住宅租给不同人的时候,你需要考虑很多因素。


1. 保安措施

如果没有足够的保安措施,很少有租户愿意与其他人合租房子。每间出租房间都应该带独立锁及钥匙。前门及后门是公共门,所有租户都会使用,因此需要另外安装门锁。

厨房碗橱也需要安装锁,免得租户投诉其他人盗取食物。 

2. 家具

大多数情况下每间房间都需要配备家具(有些租户会期望设有家具),而公共空间也需要添置家具。

 包括休息室、饭厅、厨房、浴室、洗衣间及其他公共区域例如平台及娱乐区。甚至还需在每间房间配置小型冰箱。

家具用久了会有损耗,除非有人承认弄坏了,否则你很难向独立租户追究责任。3. 电费及水费

 虽然每个省的法规都不一样,但在大多数情况下,你都很难向独立租户收取水费、燃气费及电费,除非能够独立量度每个租户的使用量,但在旅舍基本上是不可行的。这意味着你需要用租金缴付电费及水费,纯利润将会减少。

4. 清洁及维护

如果你曾经试过合租房,你会明白“谁负责清洁”是个永无休止的问题。如何确保公共区域能够保持清洁?

你可以聘请清洁专员,但费用由你负责,意味着租金利润将进一步减少。另一个方法是由租户自行清理,但不要期望他们会好好清洁,有时还可能出现争吵。

卫生问题将提高租户流失率,以及导致空置房间难以出租。花园维护也是一笔开销,但如果是单一租户,你就不用花这笔钱。


5. 损耗

 如果住宅内有四至五个独立租户,室内设备会损耗得比较快,而且维护成本也会提高。每个独立租户都有自己的社交圈子及伴侣,他们有时候可能会带朋友回家。

6. 空置情况

 事实上,旅舍及学生宿舍比单一租赁更容易出现空置的情况。

以下是各种原因:

 对很多人来说,旅舍或学生宿舍是暂时性的住宿选择。大学生通常在入学后的六个月内租赁独立房间,以认识新朋友及选择室友。

 非学生的租户素质通常比较低,有可能出现欠租及损坏设备等情况

 与其他租户合租通常会出现争吵,使租户流失情况恶化


 此类住宅的租户通常是大学生,租赁时间是二月底至十一月,因此十一月至二月这三个月的空档很难租出


现今市场上,单一租赁的住宅平均每年只会空置两天至四天。如果把房间单独出租,每年每间房间的空置情况可达三星期,你需要作好准备。

7. 其他成本

下列是旅舍或学生宿舍的隐性成本:

 房主保险: 房主保险制度是以每次租赁作单位缴交,意味着你需要为五间房间的租户付保险费。

 政府条例: 每个省的条例不同,大部分省都设有消防安全条例,规定旅舍或宿舍符合指定法规,尤其是出租大量房间的澳洲房产。这增加了额外成本,不过,这与每套房产的具体情况有关。


 管理成本: 管理独立租赁的成本非常高昂。如果出租五间房间,你需要提供五分独立租赁、五分入住前房间状况的报告、五张租约及向五个租户收租。这不仅会大大加重你的工作量,而且会增加管理成本。

 成功小提示

 在选择这条路前,你需要考虑很多因素。如果你已经下定决心,以下是几个小提示,帮助你选择适合把房间单独出租的房产。

1. 位置

步行即可到达大学校区或主要城市中央商务区的澳洲房产比较容易出租,邻近公交也是非常重要,因为房产通常未能提供足够的停车位予多位租户。

2. 起居区

 确保自己的澳洲房产按卧室的数目设有足够的独立起居区。最少需要两个独立起居区,例如休息室、饭厅及户外娱乐区,以便吸引租户。

 
3. 设备及配件

确保使用耐磨的设备及配件。如果你打算重新装修,把房间单独出租,可以选择以瓷砖代替地毯或抛光木地板,减低维护成本。

 4. 牢记目标

请谨记——如果你打算改造自己的澳洲房产,而它不能变回普通住宅,出售房产意味着可供放盘的市场将会减少。好处是,如果你选择合适的房产,你只需要根据增加的租金回报提高价格。

虽然租金回报增加了20-25%,但独立租赁并不一定能获得成功,不少房主因相关成本增加而未能大幅提高租金回报。

如果你希望尝试这种出租方案,你需要确保你的预算能准确预测任何增加的开销,别忘记计算打理房产的额外时间。

( 作者 Eynas Brodie  翻译 wanling)

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