伦敦房地产泡沫破裂?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-11 KHE京涵英国地产


 此文转自 英伦投资客



昨天朋友圈被网易财经的这篇文章刷屏了—《经济走弱资金逃离房地产 伦敦房地产泡沫破裂》。一看标题博主还没怎么注意,毕竟资本主义水深火热,伦敦房产泡沫去年也已经在腾讯财经里破裂过一次了。点进去一看,评论都有555条了,看来影响力还是挺大,后来又有小伙伴私信询问这篇文章,博主就在这里简单分析一下,如有错误欢迎批评指正。





腾讯财经截图


以下灰色部分为网易财经原文

汇通网5月10日讯——当前债务重压英国,脆弱的经济已无力支撑房价,伦敦房地产出现泡沫开始破裂的迹象。而房地产泡沫破裂则进一步重创英国经济。


开头两句“债务重压英国,脆弱的经济无力支撑房价”,听起来好像有点似曾相识,可能写文章的小编突然忘了自己这次写的是英国。首先,英国经济在欧盟各国里名列前茅,金融危机之后一直稳步复苏,虽然卖掉了大部分制造业,但核心的设计和销售等高附加值的产业都牢牢地抓在自己手里,第三产业比重超过3/4,经济结构良好。其次,即使英国经济无力支撑房价,也难以得出伦敦房地产泡沫破裂的结论,毕竟伦敦房地产是一个高度国际化的市场,除了英国本地买家还有来自中东、俄罗斯、包括中国在内的东亚、美国等地源源不断的接盘侠。之前英国独立报(The Indepedent)报道说下一波来自伊朗的接盘侠已经在路上了,准备在未来5到10年投资60亿英镑到包括伦敦地产在内的海外房地产,可谓是“铁打的伦敦,流水的接盘侠”。房地产泡沫破裂确实可能重创英国经济,毕竟英国的一些服务型经济需要依靠房地产的支撑,08年金融危机也确实重创了一次了,但08年之后英国经济也借此实现了产业升级和快速复苏,比如阿法狗就是诞生在伦敦、英国汽车工业方面也开始更趋于高端化,转型为一个全球性的研发中心。


据今天CITY AM 公司数据,英国房地产销售商已经降低要价,伦敦房价平均下降了7.8%,一些地区甚至暴跌了30%。人们试图卖掉他们的房子,越来越多的人不得不降低原始要价,并且降价的金额越来越高。传闻称,上个月伦敦行政区的一些卖家不得不降价29%之多,但最新的调查表明,降价的区域越来越广,降价数额越来越大。平均而言,如今卖家减少开价超过2.5万英镑。目前在门户网站上挂牌待售的房地产中,至少有三分之一(29%)从第一次挂牌后至少降价一次,比2016年初增加了0.43%。与以往的研究相比,此前肯辛顿和切尔西以29%跌幅独占鳌头,但这次以33.3%跌幅刷新记录。伦敦房屋平均跌价137421英镑。伦敦整体房价平均跌幅7.8%,跌幅高于英国平均水平值6.86%。




英媒CITY AM表格,第一栏数据表示该地区有多少比例的房产降价,第二三栏数据分别是降价百分比和降价平均数



此处有一个非常关键的错误,“上个月伦敦行政区的一些卖家不得不降价29%之多”英媒CITY AM原文引用源讲的是在伦敦某些地区里有29%的房产下调了要价,而并不是降价了29%。从上面的表格中我们可以看到这里下调要价(约为7%左右)的某些地区包括切尔西、富勒姆、威斯敏斯特等豪宅林立的地区,解读这个图表需要联系之前发生的某文件事件,然后对比下面这个由离岸公司持有的伦敦房产图理解。




图中的紫色亮点代表由离岸公司持有的伦敦房产,可以看到这些房产大部分集中在上面提到的降价区域,也就是所谓的伦敦市中心(Prime London),Prime London可以看做是一个独立的市场,作为资金避风港,每当其它地方出现危机或者将要出现危机的时候,总有那么些富人用离岸公司的方式将钱转向Prime London房产,这一行为也在过去几十年持续推高了伦敦市中心的房价,直到今年四月份某文件爆发这一势头才得以减缓。所以,如果你的投资对象是伦敦市中心的豪宅,那这个数据对你来说很有参考价值,因为原本可能要价350万英镑(约合3360万人民币)的豪宅近期平均降价了大约20万磅。


另外,由于近期一系列打击Buy to Let的政策出台,仅伦敦市中心九榆树(Nine Elems)等地未来就会有3万多套楼花将重新回到市场,目前伦敦某些地区短时间内豪宅供应激增,价格调整也属于情理之中。而且这里要注意的是部分卖家下调要价(Asking Price),并不是亏本卖给你,当然不排除偶尔会有一些割肉盘放出。


据博主观察,伦敦房产的中国买家大多数还是倾向于购买100万英镑以下的房子,这一价格区间的房子多属刚需住房,虽然伦敦豪宅市场受到一定冲击,但伦敦的刚需依旧十分旺盛,伦敦平均工资达到40,752英镑,高工资和高就业率依旧支撑着刚需市场。


博主在《伦敦市中心的房子过热了吗?》这篇文章中讲过,在下一个取代伦敦纽约的大城市出现之前,这两大城市的房价应该还是持续坚挺。如果说北上广深的购房需求来自于全中国,那伦敦纽约的购房需求便来自于全世界,目前伦敦面临的挑战可以归因于全球整体经济表现不佳。


 此文转自 英伦投资客


KHE京涵英国地产点评


腾讯财经发出这篇《经济走弱资金逃离房地产 伦敦房地产泡沫破裂》文章之前, 中西伦敦地区的一些楼盘确实已经下调了价格,我们的公众号早就发出了某些发展商优惠的资料, 这个已经不是新闻。价格的下调对本来就喜爱伦敦传统西区的买家来说是极具吸引力的, 而近这4个月以来, 之前一些对西伦敦观望的客人也活跃起来。


目前的伦敦确实受到不少不确定因素影响, 比如印花税、新市长的房屋政策、退欧、 某文件的外泄和全球经济表现不佳 (这些我们之后再做点评),但是大家不能忽略了伦敦这个排名全球第一金融中心的城市的事实,健全的法制和透明的房产市场,  有着她难以被取代的位置; 另外屋供不应求的刚性需求都是新任伦敦市长的重点议题。 单凭一篇报道, 一张连翻译都不完整的图表做出的分析都是不负责任的行为。 


过去两年的市场大幅上涨导致了伦敦这个城市的房市分很多区域,里面有低洼也有宝藏, 作为伦敦房产的前线人员对市场的了解,目前伦敦各地区的成交情况及价格涨跌均与地理位置有着紧密的联系。据仲量联行2016年第一季度的报告显示,自2015年以来伦敦市中心房屋成交量同比下降,但是总体市场成交价仍呈现增长趋势,其中2016年第一季度伦敦中心整体房价增幅为1.9%,东伦敦(East)及外伦敦(Outer Core)增幅显著,分别为7.0%及3.9%,而伦敦核心西区(Central West)呈现明显跌幅达5.3%。


购房者应结合自身的实际需求,对房产市场的不同区域有更深入的了解,才能合理规避风险,实现房产保值增值的长期目标。


伦敦楼盘大大小小几十个,我们从来都是根据个人情况进行楼盘户型推荐。 





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