【问银行】你说,是借还是不借?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-11 土澳思维


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【土澳思维】的朋友们,


这几天,我的微信朋友圈里不断地被澳洲银行针对海外人士或海外收入的政策变化而刷屏,几个悉尼的房产微信群里也出现了很多相关的提问。我决定今晚聊聊本人对目前银行放贷信息混乱局面的一点看法,仅供参考。以下所有内容不属于针对个人的信贷建议,请务必咨询您的持牌贷款经理。


首先我想说说海外人士海外收入是两个截然不同的概念,大家在看新闻的时候千万不要混淆。为什么这么说呢?因为澳洲银行的放贷政策有可能:


  1. 只针对海外人士(澳洲人士的海外收入不受影响)

  2. 只针对海外收入(海外人士在澳合法打工的不受影响)

  3. 两个都针对(绝大多数银行都双管齐下)

  4. 还有最“狠”的,既不针对海外人士,也不针对海外收入,可是点名把人民币踢出收入证明的许可名单


先说说不接受人民币的银行,从上周五开始(2016年5月6日下午5点),花旗银行因为担心收入证明的大规模做假,正式将人民币和新台币踢出了海外收入的许可名单(港币还可以)。花旗银行同时还规定今后所有的房贷申请不可以只依赖于房租的收入。




接下来,我们说说双管齐下的一些银行。


首当其冲的是西太集团(包括西太银行、圣乔治银行、墨尔本银行、南澳银行等)。从2016年4月26日起,西太集团对非澳洲居民,不论收入来源,一律不借。并且现有的海外人士房贷一律不可以加贷(Top Up)和套现 (Cash Out)。非澳洲居民也不可以是担保人。


而且,对于联名申请的房贷,里面的每一个人,不论资金贡献多少,都不可以是非澳洲居民,太狠了。



西太集团对于非澳洲居民的定义是没有:


  1. 澳洲或新西兰公民身份 Australian or New Zealand Citizenship;

  2. 澳洲永久居留身份 Australian Permanent Resident;或

  3. 有澳洲临时居留身份 Australian Temporary Visa 但不常驻澳洲境内的人士 Not Ordinary Residence。


以上是西太集团针对海外人士的政策,以下是西太集团针对海外收入的政策:


  1. 对有澳洲公民或澳洲永久居留身份的申请人,如果依靠海外收入,贷款只可以用来买房,不可以加贷 Top Up、转贷 Refinance 和套现 Cash Out。海外自雇人士 Self Employed 不再认可。最大贷款限额为银行估值的70%,税前的海外收入需要打八折(没变)。对于证明文件也有严格的要求。

  2. 对有澳洲临时居留身份并且常驻澳洲境内的申请人,如果依靠海外收入,一律不贷。如果依靠澳洲境内收入,需要向澳大利亚外国投资审查委员会FIRB提交申请,不可以只买土地(土地房屋套餐是可以的)。最大贷款限额为银行估值的70%。


再看看其它几家银行:


CBA 联邦银行 + Bankwest 西澳银行: 双管齐下,对于没有澳洲/新西兰公民身份或澳洲永居身份的申请人,一直是不予受理的。对于有澳洲/新西兰公民身份或澳洲永居身份的申请人,海外自雇人士 Self Employed 的收入不再认可,靠海外收入的最大贷款限额为银行估值的70%(西澳银行仍然是80%),需要三个月银行对账单。


ANZ 澳新银行:双管齐下,非澳洲公民身份(不包括永居)且依靠100%海外收入的申请人(如拥有永居身份的人士),不予受理。对于依靠50%以上海外收入的申请人,会严加审查,最大贷款限额为银行估值的70%。对于依靠50%以下海外收入的申请人,不受最新政策影响,但是在申请材料上,有进一步严格的规定,最大贷款限额为银行估值的80%。对于有澳洲公民身份(不包括永居)且依靠海外收入的申请人,不受最新政策影响,但是在申请材料上,有进一步严格的规定。


NAB 国民银行: 双管齐下,对于没有澳洲公民身份或澳洲永居身份的申请人,靠海外收入的最大贷款限额为银行估值的60%,并且不可以加贷(Top Up)和套现 (Cash Out)。最狠的是,海外收入要打六折!海外自雇人士 Self Employed 的收入不再认可。对于拥有澳洲公民身份或澳洲永居身份的申请人,靠海外收入的最大贷款限额为银行估值的70%。


您看,银行还是放贷的!澳洲银行主要是受到了最近大批海外收入做假的影响和澳洲证劵和投资委员会ASIC、澳洲审慎监管局APRA、澳洲联邦警察AFP的深入调查及整治。




为此,我还专门问了澳洲证劵和投资委员会ASIC主席Greg Medcraft。



葛佳:您好,Greg Medcraft主席,最近我们看到不少华人贷款中介伪造海外收入的事件闹得沸沸扬扬,您如何看待此事?目前ASIC在调查上有进展吗?通过此事件,是否能说明ASIC的监管存在漏洞?


Greg Medcraft:小葛,我们现在已经成立了一个专门的特别工作委员会,事件正在进一步地调查中。因为牵涉到联邦警察和其它一些政府机构的协同合作,很多调查还处于保密阶段,在此就不做评论了,希望理解。我们的澳洲信贷监管是很严格的。对于那些触犯法规的个人或公司,我们的态度一向是非常强硬的,有必要时我们会将他们送上法庭。。。



几天前,澳洲的第五大银行本迪戈和阿德莱德银行也宣布”双规“。海外人士,不借;海外收入,不借。




太郁闷了,不过今天我们似乎看到了一线曙光:




香港汇丰银行、建设银行、工商银行和中国银行似乎不再“沉默”,开始“抢占”澳洲房贷市场。【悉尼税务+金融】正在进一步核实消息的可靠性。今天我打了几个电话给一些业内相关人士,大神们跟我的意见是一致的:该文章过于乐观。


因为不管是澳洲本地银行,还是以上的外资银行,在澳洲向公众发放房贷必须遵守国家消费者信用保护法案 2009 NCCP (National Consumer Credit Protection)。


简单地说,就是银行在放贷前,必须满足“负责任借贷”规则。什么是负责?概括地说就是银行在批准你的贷款前,要有足够的证据推断你的还款能力没问题,你的钱不是洗来的以及你提供的文件不是造假的。否则,银行是不受法律保护的。


所以,香港汇丰银行、建设银行、工商银行和中国银行在澳洲放贷还是要遵守澳洲严格的法规。【悉尼税务+金融】会密切关注以上几家银行的房贷产品更新。


如果实在是没办法了,可以考虑房产开发商融资 Vender Finance。大家要注意的是,房产开发商融资只能解决燃眉之急,绝对不是长久之计。因为大多数房产开发商融资的期限为2年或3年定期,而且不是每一个房产开发商都有融资产品。您在到期前,还是需要找到一个银行给您贷款,否则就要强制卖房。


目前,美利通 Meriton 在新州和部分昆州有一个2年的3% (还没有交换合同,比较利率为3.19%)固定利率产品。最高可贷合同价的80%。申请费为1千5百刀,最快2天获批。


最后,我想引用三句话:


“别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪。”

“乱世出英雄。”

“不经历风雨,怎能见彩虹。”


房产投资一定是长线的,不可能一帆风顺。


通往财富自由的大道也不可能是一条笔直的光明大道,让您轻轻松松地走过去。银行的谨慎一定是暂时的挑战,一定有办法解决(再退一万步,实在是贷不下来,您可以把楼花在过户前卖掉,避免违约,保住“元气”,下次“再战”)。


只有能闯过这次危机的房产投资者(而且最后没有“牺牲”的),才算是正真的房产投资者。




【终】

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