【策略】利率降了,这时候该选择固定房贷利率?还是浮动利率?

<- 分享“SWGroup富华地产”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-05 SWGroup富华地产


请点“SWGroup富华地产“关注哦



我们几乎每天都从客户那里收到这个问题。很多朋友办理贷款时候,关于选择浮动利率还是固定利率上,左右为难。但是这个问题确实没有一个任何简单的答案,因为没有人能够预测利率,甚至澳洲储备银行(RBA)也做不到。

应该根据自己未来的财务计划和抵押的房产情况来判断固定利率是否适合您。



浮动利率 Vs. 固定利率

通俗的说浮动利率(Variable Rate)也就是利率会跟着市场变化,每个月初澳洲央行 RBA 宣布基准利率变化时,每个商业银行可以根据自身的融资成本和经营状况决定是否升息或降息,或保持不变。比如银行决定升息,那么浮动利率的客户利息将会随之上升。



固定利率(Fixed Rate)是在一定的期限之内,贷款利率保持固定不变,也就是即便银行宣布上调或下调利率,您的利息将保持在合同期内不变。比如您选择固定利率3 年 3.99% 的利息产品,贷款放款后利率生效,生效期开始到 3年期结束时间内,不论利率上升到 7% 还是下降到 3.5% 您的利率将保持 3.99% 不变。

我们进一步来讨论,通过几个问题,侧面了解固定利息的好处和坏处。

什么时候不应该考虑固定利率?

固定利率贷款的和浮动利率贷款有很大不同。
首先固定利率通常没有对冲账户功能(offset account),在利息固定的期间,您也会失去很多的灵活性,如果需要在固定利率未到期前更换银行(转贷)或是提前付清贷款、卖掉物业都要支付高昂的退出费(break cost)。
以下情况下,不要固定您的房贷利率:
• 您考虑大笔金额的额外还款(extra repayment)。
• 您打算出售用于贷款抵押的房产。
• 您可能会对房屋贷款再融资(refinance)。
• 当您计划装修或重建一个房屋时,通常您可能需要再融资或者加贷。
• 您不喜欢被锁定于一个特定银行的贷款产品。



固定利率贷款有什么限制吗?

• 固定利率银行对于额外还款都会设置限额,通常每年最多额外还款 $10,000,有些银行比如 Westpac 允许最多一年 $30,000 额外还款,超过规定的金额就会有罚款。
• 因为是固定利率,无法关联对冲账户。部分银行比如 ANZ 一年固定利率允许设置对冲账户,和部分小银行机构会有关联对冲账户的固定利息产品。
• 如果您做出了额外还款,固定利率产品可能不会允许您再提取已经付出的任何额外还款。
• 当您做额外还款,转贷,改变贷款产品或更换还款方式,变卖您房产或偿清您的贷款时,均需要支付高额的退出费(解约金)。
• 建筑贷款无法选择固定利息的产品。
也有一些银行机构让您的固定利率贷款保留完整的灵活性。




什么是解约金?

如果您要付一大笔的贷款还款,切换回浮动利率或关闭您的贷款帐户,那么您可能需要为解约固定利率合同而向银行支付一定的费用。这些费用被称为解约金,是一项提前还款的调整或经济成本。
情况包括比如:(举例,不完全列表)
换银行转贷卖房子付清房子贷款额外还款更换产品还款方式任何形式关闭贷款账户


提醒:终止费可能很高昂,往往超过几千澳币,在一些情况下甚至会超过几万澳币!所以要了解清晰银行的条款,确保固定利率是合适的选择。
您是否要考虑更换银行?银行之间在客户争夺上不断地竞争,也会通过固定利率来吸引新的客户可以稳定在一个银行多几年时间。目前许多银行在于 2 年和 3 年的固定利率上推出许多优惠活动。
您的过去办理的贷款利率或许已经不再有竞争力,可以考虑和我们的贷款经理电话沟通,讨论一下您当前的情况和当前贷款的产品,我们会为您做一个全面的贷款检查(loan health check),确保您的房贷是合适并且利息是优惠的。



银行专业套餐折扣利率

通常银行贷款选择专业套餐(professional package)的话,那么您可能自动获得 0.15%或 0.20%的利率折扣。
这些折扣,只要是选择套餐产品(会有套餐费),银行都会有折扣利率,但银行会告诉客户这个是为您特别给出的折扣。
事实上,如果想要拿到更好地折扣,通常的做法很多客户就是强调要离开换去其他银行,retention team 可能会能给出更高一点的利息折扣。




应该固定多少额度?

最简单的方式就是计算一下在固定利率期间您可能会偿付多少房贷,然后维持这部分的贷款为浮动利率。这样就可以在浮动利率的部分内做额外的还款或者对冲,不会产生任何违约金的处罚。


有的房产投资者,他们通常会选择固定整个贷款的利率,因为大多不会做额外的房贷还款,同时固定的还款金额方便做财务和税务的规划。


如果是自住房贷款,更常见的是一部分固定一部分浮动,继续保持贷款账户灵活性利用好对冲账户关联浮动利率那一部分贷款,又可以享受固定利率的稳定利息。



应该固定多久?

固定利率的时间越长,您可能潜在的违约罚款费用就越高。


大多数人都选 2~3年期或最多不超过 5年期固定利率,超过 5年会有很多不确定性。因此银行往往也是针对这些固定期限推出许多活动优惠。


大多数人选择固定利率的期限是基于他们对未来利率的预期,以及何时他们的状况或需求会改变。所以他们可能需要考虑转贷因素,额外还款的可能性或是否考虑出售房产来做判断。


在您选择固定利率之前,您应当评估一下自己未来的个人需要。



您是否应当锁定贷款利率

固定利率是需要在房贷交割时才能生效,而不是申请时。
通常情况下,在申请和交割期间,固定利率可能会有显著的变化。
也因此银行提供利率锁定(rate lock)的服务。




利率锁定是如何作用的?

通常如果您担心递交固定利息后利率走势是上升的,比如递交贷款时固定利率是 3.99%,然而贷款批准、签署文件、归还文件直到贷款交割可能需要好几周时间。那么如果固定利率上升至 4.29% 您交割时的固定利率将是 4.29% 而不是 3.99%。


那么利率锁定(rate lock)就是银行推出的一个利率上升风险控制的工具,在您申请贷款时,您可以通过这个服务锁定您选择的产品利率 60 至 90天内维持不变。


不同的银行机构,锁定的条款也不同,有些锁定利率服务可以在利率下降时,允许您获得更低的利率,上升时维持锁定的利率。


但不论怎样,如果选择了锁定利率,在贷款成交前不论利率上升多少,您的利率不会上升。


锁定利率,通常需要一次将支付大约相当于固定贷款金额 0.15% 的费用。
也有一些银行是提供免费 45 天 ~60 天利率锁定服务的,还有许多银行通过低的固定利率促销吸引客户,然而在贷款放款前活动截止,如果时间没能赶在活动截止前交割利率会变得高,错过促销活动。




联系方式


Level 11, 97-99 Bathurst St, Sydney

联络电话:1300 898 519

联络邮箱:info@swrealty.com.au




关注我们,关注您的财富!







点击展开全文