买房子,投资还是自住?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-16 澳洲房产一陈腾



导读

想要选择一个中意的好房子,首先要想明白自己打算买来这个房子做什么。这个看似是对于每一个购房者来说再简单不过的小问题,但往往很多时候,很多人并不是很清楚自己想要的是什么,或者是自己需要的是什么。 


简单的来说,买房子无非就是两个目的:投资或是自住

很多人其实搞不懂投资和自住有什么区别,亦或是该如何决定我到底该买投资房还是自住房。

投资房&自住房
自住房

就先从两者的区别说起好了。自住房简单的从字面上理解,就是自己生活居住的房子。但其实在维州(VIC)购买一套房子用来自住所具有的意义远不是这么简单。它还有一些其他的性质


1.对于持有澳洲身份的人(PR 或者Citizen)来说,购买价值75万澳币以内的新房自住可享受政府提供的的1万元首次购房补助。


2. 对于持有澳洲身份的人(PR 或者Citizen)来说,购买价值60万澳币以内的新房自住可享受政府提供的50%的印花税减免的政策。


3.自住房有减免土地税的优惠。


4.对于没有身份的人来说住在自己的房子里心情舒畅,想怎么折腾就怎么折腾,不用看房东颜色。


5. 对于没有身份的人在异国他乡有了自己归宿,让远在海外的家人多一份放心,少一分牵挂。

投资房

与之相对应的就要说说投资房了。投资房顾名思义,用来做投资的房子。换个概念来说,房子用来做投资其实和任何一个其他可以用来做投资的产品没有什么大的区别。就好比是买一套航天纪念币,或是生肖邮票,只不过是要比上述这些投资要更大。同时也会比购买股票,期货,外汇更加稳定,风险更小。


为了和刚才讲的自住房形成对比,也列出5点投资房的性质


1. 投资回报率相对较高,可以实现以房套房,以房养学,从而最终达到财富自由的水平。

2. 投资房可以用来负扣税(negative gearing)。

3. 房屋可以用来出租,租金收入可以用来还房贷,减轻日常负担。

4. 相比其他投资产品,回报更安全稳定

5. 可以分散风险,资产多元化,在风险最小的情况下获取最稳定的收益。

好了。上面把自住房和投资房的区别讲了一下。接下来小编就来给大家讲讲投资和自住房该如何选择。


小编个人给出的建议是对于买房有迫切需求的买家来说先买投资房更合适!

青年&中年

想买房的你可能对自己买房的目的也并不是很明确,可能是父母想让你买;可能是朋友买了房子自己也心动了,也想买一套;再比如看到目前汇率和银行贷款利率保持在一个相对较低的位置,想趁此机会把房子先买了。原因可以有很多,总之无所谓你到底是因为什么原因要买房子,但既然读到这篇文章,就肯定可以帮助你做出一个更加适合你的选择

把买房者按照年龄分成两各组,分别是“朝气蓬勃奋发努力实现人生梦想组”和“意气风发站在人生巅峰享受生活组”,或者可以换个叫法“青年组”和“中年组”。无所谓名字是复杂还是简单,两个组的区分方法都是一样的。青年组是从18岁(法定允许独立购买房产的年龄)到35岁,中年组是从36岁到65岁(一般情况下银行贷款可办理的最大年龄)

青年组

主要的购房原因能分为以下几类: 

1.父母在海外,看到澳洲房产市场一片大好,想趁着你在澳洲读书就买套房子投资。

2.父母在海外,担心你一个人在澳洲生活压力大,帮你在澳洲买套房子。

3.父母或是自己了解到了“以房养学”的理论,打算在你读书期间给你买套房子。

4.自己刚刚工作,想要买套房子稳定下来。

5.想着反正自己今后早晚也要买房子,知道房价越等越贵,想趁着现在汇率低,利息低赶紧买。

6.了解了“以房套房”的理论,想要将此理论付诸于实践,以便今后达到真正的财富自由。

7.父母打算来澳洲定居,需要卖一套房子稳定下来。

8.想要结婚,买一套婚房

同时,青年组中的人普遍存在的问题有以下几个:

1.忙于学业或工作,对房产知识了解不多,想买房但不知哪里下手。

2.存款相对较少,购房预算偏低。

3.对房子有着美好的憧憬,但事实往往是,太贵买不起,憧憬只能是憧憬。

4.刚毕业,没找到工作,或是目前工作还不稳定,不知道到底该把房子买到哪里。

5.除了房子之外想要的东西太多,不清楚到底哪个更重要。

6.持观望态度,总想找到“完美”的房子,看来看去看花了眼,不知道要买哪一套。

其实,这种种原因也好,问题也好,解决的方法非常的简单。(原因中第7条.第8条除外)买投资房!

 


这个年龄层的购房者都是比较年轻的,处于人生,事业,学业的上升期,主要精力和时间都会花在努力挣钱或是努力实现人生梦想上。很多人对于自己今后的生活都还不确定,早早的就买处自住房,成为房奴,辛辛苦苦的还房贷不仅仅增加了自己的生活负担,更会为自己迈向实现自己的道路上填上一块绊脚石(挣的钱很多要用来还贷款, 剩下想来做自己想做的事的钱就被无情地削减了)。


我们在年轻的时候需要的是为未来奋斗,相信这也是大多数和我一样想要在今后能够过上幸福稳定的生活的年轻人的共同想法。而人们在奋斗的阶段人们需要的不是安逸,而是积蓄。年轻的时候买房子用来做投资,是为了给今后做准备。


有些人可能会说,那如果买了房子还要把房子拿来投资,自己要住到哪里,还不是要租房子住。那和买房子之前有什么区别。这个我可以明确的告诉你的,区别大了。


简单的说一点就足够了,买了投资房,它可以随着时间的推移来升值,最终将房子卖出,可以赚到一大笔钱。没买房子就什么都没有了。


着重要说一下,买了投资房还要租房子住的道理。我在青年组普遍存在的问题中有写到,青年组的人购房预算普遍偏低(当然了,富二代或是十分成功的富一代抛开不提,因为既然钱足够多,买什么房子都无所谓了),预算低就限制了可以购买到的房子的大小,以及区域。也就是说并不是想买到哪里就买到哪里,可能目前来说整个墨尔本也就只有3,4个区的房子适合你(这里说的适合是指从投资角度来看的适合,有些区房子的确便宜,但没有升值的潜力)。但你并不能保证你就正好在那几个区读书,或是工作。 你总不至于为了住到你买的房子里,而换学校或是工作吧。或者说,委屈求全,在你读书或是工作的区域买上一个你并不满意的小房子。再或者说,为了住在自己的房子里,每天花大量的时间在交通上面。以上这些选择都不是最好的解决办法,最好的解决方法是,在你读书或是工作的地方,花上不多的钱,租到一个不错的房子。同时你购买的投资房,也在帮你升值。既方便了,又能满足年轻时期的财富积累的目的。


中年组

这个年龄层的购房者购房的普遍原因比较统一,而且大多数也都目标相对明确,就是购置投资房。因为这个年龄层的人们普遍都已经事业有成,家庭稳定,而且一般来说都已有了自己住的房子。他们所面临的问题是高收入所必须要缴纳的高额税金。而正如我前面说的投资房可以作为很好地扣税工具,减少交税额度。 


举例说明:王先生,拥有在澳长期居留身份, 澳洲税务公民,2015财政年度其工资收入为$80,000, 王先生在Point Cook 拥有一套价值$650,000的投资房。


按照原$80,000年薪计算,应交税款为$19,147/年


负扣税过后,实际需缴税部分年薪为$80,000-$11,000=$69,000, 应缴税款为$15,352。


这样每年就可以少缴$3,795的税。而其实你的账面上也并没有亏损11000,原因是房屋折旧是对房子使用变久后的所给出的一个数据,并不是真正的资产损失。相反每年随着时间的推移,房子还会在升值。所以投资房既能扣税,又在升值。


今天主要讲了下自住房和投资房的区别,以及如何选择这两种房子。其实选择投资房也有很多的学问,毕竟一个房子用来做投资,和单纯的自住还是有着不少的差别。前者需要考虑诸多方面,而后者基本就是只要住着舒服就行。

选投资房8大要素:

下面列出的8条就是作为一个合格的投资房需要满足的8个因素,但也并不是说所有的因素都要满足才算是好的投资房,下面每一项都有一个相对应的分数,你们可以根据自己的情况,给自己目前在考虑房子打打分,看看自己目前看的房子到底是不是真的值得投资。

1. 政府规划(15分):新的铁路、公路、桥梁、购物中心、学校、政府规划的大型项目和工程、卫星城等。

2. 就业机会(15分):知识经济区、新建购物中心、医院、公司总部、规划建设中的商业写字楼等。

3. 房屋供给(15分):供给长期短缺不足、经常出现一房难求的现象等。

4. 人口增长(15分):增长率高、增长数量稳步、收入稳定提高、高收入人群比例大等。

5. 交通设施(10分):近火车站,近公共汽车站,近码头等。

6. 公共设施(10分):购物中心、学校、银行、医院、公园、图书馆、娱乐设施等。

7. 名校名企(10分):知名中小学、高校、跨国公司或知名企业的总部分部等。

8. 人文景观(10分):山、水、湖、岛、公园、风景名胜等。


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