澳洲房产对冲账户的秘密

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-09 澳洲地产名人Wenky


澳洲购房中对冲帐户的本质就是一个日常的交易账户只是这个帐户与贷款帐户相连。它的功能就是对冲你贷款帐户中的本金,从而降低你所需要支付本金所产生的利息。自20世纪90年代起,澳洲各大银行都推出了这项服务,所以当客户想要投资澳洲房产,又希望最大额度抵消利息时,对冲账户就是你必须要了解的知识了。

    澳洲购房贷款下来后银行会给你一个贷款账户,如果你贷款30万,澳洲购房贷款账户的BALANCE就是-30万。如果你开一个对冲账户然后你再对冲账户里放10万,那你要付的利息其实就是30-10万=20万的利息,比如第二天你又放了20万进对冲账户,那你需要付的就是30万-30万=0的利息,也就是没有利息了。对冲账户是按日计息结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付、每2个星期付和按月付。要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。

 

    所以其实对冲账户和存款账户的性质是一样的,可以随时存钱进去,也可以随时拿钱出来。但区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用。

 

1.最大程度的节省利息

澳洲购房后,你可以把工资等收入设DIRECT DEBIT到这个对冲账户,这样打进去的当天就开始抵消贷款利息,从而最大化抵消你的贷款利息。

2.资金的最大自由化

因为OFFSET ACCOUN能随时自由的存取,要用的时候就拿出来(拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息),有多余或者赚了就可以放进去抵消利息,从而使你的资金分配更加自由。


3.潜在的税务利益

澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候,你贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用OFFSET ACCOUNT的话,你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE,导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用。


当然所有事物都有优点和缺点,OFFSET ACCOUNT也不例外,他的缺点就是要付年费,年费每家银行不一样,从$180-$395不等,但是在同一个PACKAGE里面不管有多少个贷款,年费只要交一次。简单点说就是说不管你买1个房子还是买4个房子,只要澳洲购房贷款都放在同一个产品下就只需付一个年费。 


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