房地产,买到即是赚到?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-16 加拿大第一生活


最近几周,为房地产买卖供相关专业服务的朋友们都在加班加点地工作,无论是银行及其他金融机构的贷款经理,还是律师楼朋友们,近期都忙得不可开交。近期房地产买卖的成交量也确实很大,刚过去的四月份,大多伦多地区的二手现房的成交量就超过了12,000间,创出了历史新高。回顾过去十年间,每年四月份二手现房的平均成交量应该在9000多间。今年,一下子增加25%30%的工作量,难怪大家都要超时工作。


市场上确实多了不少用真金白银买房子的买家朋友。其中,不仅有海外买家来多伦多买房子,就是本地的工薪阶层朋友们,也有很多人在行动买第二甚至第三套房。不仅投资公寓楼房,买土地房做投资的人也越来越多。


战胜通胀之道---投资房地产


2008年的金融风暴至今,很多华人朋友们都亲身体会到一个道理---投资房地产才是普通百姓战胜通胀之道。美联储和各国央行的印钞票救市行动造就了全面性的通货膨胀,而股票等金融投资工具上下波动,风险很高,只有买砖头是风险低收益高的投资手段。在2008年以后,即使是只买了一套房子的人,有几个人不是至少帐面收益几万甚至几十万加币呢?这种收益即使不会立刻变现,但对您退休之后的生活质量却有巨大的良性影响。


如果我们挖得再深一点,看得再远一点,我们会发现,由政府刻意制造的通货膨胀已是社会经济发展的定式,肆无忌惮地印钞票成了政府促进发展经济的主要方法之一。事实上,我们都看见了美国和加拿大政府做了什么,更知道早些年中国政府的四万亿造成了什么样的后果。生活在这样一个时代里,如何能战胜通货膨胀?长线投资房地产,恐怕就是我们普通的中产阶层和老百姓的最好选择!


丰俭由人的投资方式


2000年前后来加拿大的华人朋友们投资房地产的方式比较稳健,也更注重于房屋的使用功能。通常,在从小换大住进独立屋以后,很多家长会在市中心买个公寓楼花。原始计划应该是为孩子上大学而准备,等几年后变成现楼时,如果孩子去住,方便他们上学。如果孩子不住,也可以租出去。根据我的经验,在2010年或以前做这样的投资,赚的钱都不少。如果是买在2011年和2012年的朋友,目前,发展商刚刚交楼,立即转卖就不易获利,建议大家出租坚守,做较长线投资。


2010年以后落地多伦多的投资移民朋友们,很多人在中国大陆的房地产市场上已经收益巨丰,在这里的投资手法也更进取,更多元化。他们当然会买公寓楼花,因为这种方法是在中国大陆用得很熟悉的手法。同时,他们也更喜爱这边的别墅”--独立屋,除了买来自住以外,甚至会多买一两座,长期持有,用于出租,等着升值。少数人有能力同时握有三座好校区的独立屋,在过去5年内赚到超过200万加币,这是可信的事实。


我有两组客户,还不是特有钱的投资移民,只是赚较高薪水的技术移民专业人士而已,他们早几年投资独立屋的方式值得提一提。他们自己住着一座独立屋现房,再在邻近社区(或者北边和东边的社区) 投资另一间面积再大一些价格也再贵一截的独立屋楼花,等发展商交房。


在这等交房的一年半到两年之间,他们手里有两座独立屋(现房加上楼花)在同时升值,却只背负一座独立屋的贷款等费用。等到立屋楼花变成现房,卖掉旧的现房去住新屋,结果是,不用多贷款就住上了更大更新的房子,甚至还有钱赚,可做投资下一个立屋楼花的本钱,开始变下一轮两座独立同时升值的戏法。


不过,自2015年下半年以来,使用这种方法的风险急速加大。一方面是发展商比较贪心,新独立屋楼花售价太高,已经将未来几年升值利润近乎榨干。更重要的是,银行贷款难度增加很大。以前,如果有35%或以上的自有资金做首付款,银行通常会不看买家收入就贷款65%。但现在,银行要看家庭收入再决定贷款金额。如果待交接新独立屋楼需要大额贷款,既使卖了一栋旧屋,有超过35%的首期,买家也可能不够钱交接。


投资的钱从何而来?


不少人在谈到投资房地产时,一个很现实的问题就是,钱从何来?可以投资多少钱的房子?


不知道有多少朋友能够做到,每年至少一次与自己的开户银行或是现有的借给您房屋贷款的那家银行的业务经理开一个会,讨论清楚,自己家庭年收入是多少?银行能够贷款总额度是多大?已经用了多少?还有多少可贷款的额度还没有用上?


您有没有联系您的专业地产经纪,让他为现有的房屋估个市场价?的房屋过去几年升值多少?您能以现有房屋做抵押,做Refinancing,尽可能加大贷款总额度吗?如果您没有,我可以帮助您。


事实上,熟悉房地产投资的朋友很可能已经做完了上述功课,早已知道,可用作投资房地产的钱不外乎三个来源: 一是手中积攒的现金,通常用来付定金(Deposit) 。二是现有房屋作抵押得到的钱,通常用作首付(Down Payment) 。三是新的房屋抵押贷款(Mortgage) 。现阶段,银行通常都会审查您的收入状况来决定贷款总额度。对刚刚开始考虑投资房地产的朋友来讲,当做完了这些功课,您或许会发现您可以用来投资房地产的钱远比您想象的多,您可以有不同的投资选择。


投资房地产--造福社会


在多年的第一线工作中,我发现很多犹太人和意大利人家族长期拥有大量优质房地产,因为他们从二战前后开始在加拿大占地,比我们华人早来了几十年。但近几年,我们华人正在奋起直追,相信我们华人在未来十年内会在本地房地产业里掌握更大份额。正在两年,大陆资金会源源不断流入本地房地产市场,本地华人朋友们也要抓住机遇,做长远打算。


也许有人会问,如果华人都成了业主和地主,谁来租我们的房子住?将来谁会以更高价格接手呢?事实是,全加拿大范围内,住房自有率只是70%上下,还是有很多人必须租房子生活。他们也许是因为还不够钱买房子,也许只是需要搬迁的自由。正是因为有投资者买了房子自己不住,才有了建成的空房让租客们有生活的空间。更不用提业主给三级政府交纳的各种税费了。


现实存在的通胀和低利率,已经在不断推高房价。将来买房的人只能付更高的代价。正是因为投资者们为社会造了福,那么,先付出的投资者们应得的回报就是先为自己造了富。


 (作者为全职专业地产经纪,以国粤英语提供全方位买卖与租赁专业服务,免费估价。本文纯属个人观点,欢迎各位指正,期待个案交流。如有查询,请电邮至jbai2012@gmail.com査阅更多本经纪的专业文章,欢迎登陆博客http://blog.51.ca/u-259391/及个人网页www.jamesbai.com)




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