澳洲生活 | 房贷省钱秘籍——“对冲账户”的奥秘

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-06 侨居澳洲




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何为“对冲账户”



澳洲购房中对冲帐户的本质就是一个日常的交易帐户 ( a daily transactional account ),只是这个帐户与 home loan 的 loan account 贷款帐户相连。


它的功能就是对冲你贷款帐户中的本金,从而降低你所需要支付本金所产生的利息。


自20世纪90年代起,澳洲各大银行都推出了这项服务,所以当客户想要投资澳洲房产,又希望最大额度抵消利息时,对冲账户就是你必须要了解的知识了。





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对冲账户的作用



澳洲购房贷款下来后银行会给你一个贷款账户,如果你贷款30万,澳洲购房贷款账户的BALANCE就是 -30万。


如果你开一个对冲账户 ( 性质和存款账户一样,没有管理费 ) ,然后你再在对冲账户里放10万,那你要付的利息其实就是30-10万=20万,比如第二天你又放了20万进对冲账户,那你需要付的就是30万-30 万=0的利息,也就是没有利息了。


对冲账户是按日计息 ( 因为每天对冲账户里的金额可能不一样 ),结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付、每2个星期付和按月付。要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。




所以其实对冲账户和存款账户的性质是一样的,可以随时存钱进去,也可以随时拿钱出来。


但区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱,从而起到抵消贷款利息的作用。




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对冲账户的好处




      1. 最大程度的节省利息


澳洲购房后,你可以把工资等收入设DIRECT DEBIT到这个对冲账户,这样打进去的当天就开始抵消贷款利息,从而最大化抵消你的贷款利息。


  2.资金的最大自由化

因为OFFSET ACCOUNT 能随时自由的存取,要用的时候就拿出来 ( 拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息 ),有多余或者赚了就可以放进去抵消利息,从而使你的资金分配更加自由。


  3.潜在的税务利益

澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候,你贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可以用来抵扣税。


所以如果不用OFFSET ACCOUNT的话,你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE, 导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用。




当然所有事物都有优点和缺点,OFFSET ACCOUNT也不例外,他的缺点就是要付年费,年费每家银行不一样,从$180-$395不等,但是在同一个PACKAGE里面不管有多少个贷款,年费只要交一次。


简单点说就是说不管你买1个房子还是买4个房子,只要澳洲购房贷款都放在同一个产品下就只需付一个年费。



转自:澳洲太平洋房地产集团



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