总结┃悉尼西北区Epping在售所有楼花项目大盘点

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-08 澳洲房产大全


前言

【我的看房日记】系列是一档新的房产专栏系列。是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末在澳洲看房(二手房拍卖为主)过程中所看到的,听到的,用文字的形式和国内外投资人分享。旨在希望让大家能通过澳当地二手房市场上交易来更好的了解澳洲房产,这也是国内靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。- 大悟



鉴于最近澳房大全后台询问悉尼Epping物业情况的读者太多,在此再次刊登大悟今年所撰的关于Epping区域所有在售项目盘点类文章。


另外,关于由于澳房贷款政策的暂时收紧,关注澳洲开发商Meriton项目的读者也越来越多,请大家每周一关注本版主编大悟近期每周一的Meriton项目点评系列。


有问题欢迎留言。


文/大悟



【我的看房日记22】《悉尼西北区Epping在售所有楼花项目盘点》

2016年2月28日 星期日 天气:晴

前言


过往周一的本栏目,我大多是按照自己的节奏看,随着【我的看房日记】受的关注度越来越高,在微信上向我咨询二手房买卖的国内外投资人也越来越多,更有很多人希望我也能写写新房市场的情况,坦率的说,不忙了就聊两句,忙了没及时回也请别见怪,都得吃饭不是?何况我还不是Buyer's agent。


关于新房,其实我并不愿意写,原因有二。


一,它半扼杀了我的兴趣。对我来讲,去从不了解到了解的,不广为人知的,又很接地气的,区域是很有成就感的事儿,因为我自己也是投资人。


二,卖新房的中介朋友们也不老辛苦的,又是开讲座,又是组织BBQ的,万一哪句说偏颇了,影响人家项目销售进度了,也不太好。


但任何事情都有一个度。我也不会肆意去诋毁一个区,今天我就想站在一位投资人的角度,”大言不惭“的点评一下区域,说点我自己的感想好了。


于是,我选择了目前房产市场中最有代表性的区域之一 ---Epping。


正文


我想Epping拟人地说:“现在在悉尼地区,如果我说在售的楼花项目数量我第一,没人敢说第二!”


目前在Epping销售的全新公寓项目,光打出广告的就不下10个,再加上要买地的,已买地在等待DA的项目,就不知多少了。


Epping位于悉尼的北偏西,是个很讨喜的地块儿。为什么说讨喜呢?


一,距离市中心15公里。


悉尼有一些区,用我自己的话形容,叫”伪富人区“。房子很贵很远,幸福指数并不高,起码我去了不喜欢。但是同样的价钱在北区的二手房市场,可替代产品又很多。这样缺乏底蕴的区域,富人真的喜欢么?您说的是中国的富人还是澳洲的富人?


适中的距离,可以让人口组成的维度更大,我相信不论是新移民还是年轻人士都不希望居住地儿离主流区域太远吧。


二,交通网络


这句话在好多年前《2036大计划》出台后,就被奔走相告了。如果那时候叫做只有子弹的话,现在的子弹已经上膛。


未来的Epping在现有连接西部和北部外,未来将连接目前炙手可热的西北区域,成为真正的西北区的中枢。


三,教育系统


Epping的Epping Heights, Epping Public, Epping West都位于全新州前50名的小学。


高中的Epping Boys High排名前100。


对于重视学校排名的国人来言,有好学校还有火车站,实为最重要的两点且没有之一。


四,华人底蕴


Epping距离Eastwood很近,两个区的华人基数都不小。其中Eastwood几十年前号称和Chatswood齐名的华人登陆第一站,绝对的富人区。在这里的生活舒适,方便,各式饭店的口味评价也都很高。


以上是我认为去涵盖Epping这个区不得不说的4点因素。


那么从房价来讲呢?回到原来看房日记的节奏。

Epping

目前市场一瞥

独立屋市场:


Epping目前独立屋中位价在170万澳币,位于新州第112位。低于华人区的Chatswood, Burwood, Strathfield等,却高于Ashfield, Hurstville,与Eastwood接近略高。


公寓市场:


83万澳币的中位价,全新州排名80,这个价位相当可以,和东南区的Waterloo几乎是一样的。


过去二手房成交情况:

独立屋市场:


Epping区域占地并不小,因地理因素的原因,房价的差距较大。


公寓市场:

3房多为90多万-100万澳币,2房的价格多在70-80万澳币之间。


投资类公寓现金流情况:


现金流情况四个字概括:一塌糊涂。


虽然Epping所在的大区对于区域楼层把控很严,包括未来竣工的所有项目,鲜有超过10层的高楼,但是那也禁不住这么多项目一起轰炸。


做了这么多年房产,悉尼某个区一齐上市如此多项目的情况,并不多见,一般都会有一些先后顺序。


Epping的所有项目中,除了个别几个,基本以中低楼层为主,基本上新房的价格2房都在90万澳币以上,对于这个价格,我不发表意见,因为我也知道,现在拿地和开发的成本越来越高,这也是没办法的事。


公寓的供应量太大,虽有火车站,好学区,但是大量公寓的进驻,会在一定程度上改变整体区域的人口组成,降低区域的生活标准。人变得越来越多,学校的同学全是华人。至少,这不太符合我个人的投资标准。我坚信,物以稀为贵的道理,起码这句话在市场发生任何闪失的情况下,都不会被轻易推翻。


公寓的大幅进入,会让很多买不起这样区域的人进驻,而拉低当地人的平均收入水平,降低区域的购买门槛,同时降低当地的区域价值,更有意思的是,往往出现这样的现象时,对应区域的独立屋的涨幅仨字形容就是“猛猛的”!不论是过往的Breakfast Point, Rhodes还是未来的St Leonards,这些典型高密度区域的公寓都是或都将成为炮灰。



周末我开车看了大概10个左右的项目,结合区域内的交通情况,从一个投资人角度。给出我个人的偏好。


整个Epping区域,以火车线为纵轴,按照东西分,东部地势略高,西部略低。主要的商业区位于西部,包括大型购物中心Coles位于此,但略拥堵。


东部的Oxford St作为另一端火车站出口的主街部分,感觉更舒适。


总体来讲,东部居住感更强,也没那么堵车。


在Epping, 主要的公路有Beecroft Road, Epping Road, Carlingford Road等。


Epping西部项目盘点


  • Calingford Road上的项目,这条主路往东沿线的项目,略吵,而且这条路周末很堵,但是离Epping最大购物中心最近。


  • Kent St以及Cliff Road上的项目,有几个不同开发商不同的项目在售,相对量大一些,但安静很多,已建成的房屋看起来很一般,毫无特色。零星的几位国人在周边审查,有种回了国的感觉。



Epping东部项目盘点


  • Cambridge St上的这个项目,应该是目前在售的里面体量最大的项目,楼层也较高。开发商为中国的保利,耗资1.1亿澳币,未来大概500套公寓将在此建成。这片地的位置西部距离火车线较近,但是总体位置还是很不错的,其他的那就看这位在澳洲开发商一年级生的表现了。


  • Chester St上的项目,与上边的Cambridge St项目位置几乎接壤,位置一样,不对开发商做评述,因为不了解。


  • 位于Oxford St上的项目,位置非常的不错,Oxford St是符合澳洲主街风格的,very boutique。项目的市场推广做的也是最漂亮的,同时,房价2房96万澳币,1房最贵超过85万澳币,也实不白给。


  • 位于Essex St北部与Rockleigh St较近的的项目,十足的静街,是看过Epping大量楼花项目里感觉最好的,位置---完美。


  • 位于Essex St南部与Epping Road接壤的项目,大十字路口,靠着Epping Road大主路,还是坡下的位置,差评。


  • 位于Pembroke St的项目,正对着Norfolk St,从风水来讲,是丁字路口,算不上好,但是一切都是以价位来衡量的。如果2房70多万,投资并不差,反正广告上是个价格,而且对面就是Epping Public School。



以上是忽略了开发商口碑及质量,物业费预计,投资自住比,当然还有对应物业价格的因素,完全从地理因素角度的一位投资人的考虑。


价位一样,选位置朝向面积好的,价位差别较大,选性价比高的。这个道理大家应该都明白。


Epping是一个非常容易博得他人好感的区域,你只有开车经过这里,才会晓得。但我还是相信人是感性的,很多区你只有亲自去,才会有特别的情感。


最后,按照我文中开篇的四点,距离CBD/火车网/学校/底蕴。


你Epping离市中心14公里,我12公里。你连接三大铁路线,我还连接墨尔本呢?我是全悉尼5大火车站之一,比你还近还中心,你西北要塞,我内城要塞。你有美食,我的韩国烤肉何曾多让?你学校好?我St patrick白给么?你有底蕴,我的底蕴也不差好么?你邻居Eastwood,我邻居Burwood好么?我的独立屋中位价全悉尼排名第37,远高于你,我是Strathfield。


Strathfield的公寓中位价低了Epping10万多澳币,租金却差不太多,现金流也要强于Epping。Strathfield这个区域我在过去的看房日记里写过,我的意思很简单,房产投资,不是简简单单的因为所以,很多东西,你要这么推,你早晚会崩登仓。


感谢阅读!


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