Meriton项目大盘点03┃悉尼东南区Mascot之Mascot Central

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-16 澳洲房产大全


主编寄语

最近贷款政策收紧,让很多国内外投资人谈澳房色变,澳洲最大的开发商Meriton识时务的在此刻,再次推出Vendor Finance,即只要买Meriton的项目,开发商负责2年4%的80%贷款。


这又让很多买家看到了一些希望,并解决了他们的“后顾之忧”。


那么Meriton在澳的众多项目成色究竟如何?我们总不能因为开发商提供此优惠,就任凭你乱加价的胡乱忽悠我们吧。


另外,考虑到很多买家并非全以投资房概念入主澳房市场,根据不同人士之不同需求的考量,未来,我将用几期【我的看房日记】的篇幅,从不同方面来细数一下Meriton所售物业区域及楼盘之个人及团队观点。


希望可以帮到大家。


大悟

系列导读:

前言(谁是Meriton?)

项目综述

区域宏观简述

澳房大全⑩要素排名

  • 交通指数

  • 购物指数

  • 人口密度指数

  • 学区指数

  • 大学指数

  • 医疗指数

  • 人口分布指数

  • 人口收入指数

  • 投资指数

  • 基建指数

总结

【我的看房日记30】

【Meriton项目点评03】

《悉尼东南区Mascot之Mascot Central》


文┃大悟(微信:262739843)


2016年5月15日 星期日 天气:晴


前言(谁是Meriton?)


很多年前的一天,我在悉尼的Liverpool St上叼着烟卷,等一朋友,远处一老头像视察似的,背着手朝我这边走来,走过时居然还冲我点了点头。我心想,这爷们谁啊?


后来才知道,他就是Meriton(美利通)是目前为止澳大利亚最大的开发商的幕后老板,


Harry Triguboff。


这犹太老头,今年已经84岁了,依然还在工作。


MERITON之所以叫最大开发商,其公寓量约占悉尼市场总量的10%,在全澳境内,目前开发并建造了超过70,000余套公寓式住宅。同时,在全澳境内的13个地区经营着MERITON酒店式公寓。


关于Meriton的公寓好坏,众说纷纭。


个人认为,Meriton的质量虽然无法与Lend Lease, Mirvac等澳洲同级别开发商相比,但是公寓所在地皮的选取之精准,不得不让人慨叹这位年过耄耋的犹太老板其“毒”到的慧眼。


2012年,其在Rhodes和南区Arncliffe两个同时拥有项目的区域的房价增幅排名全悉尼前两名!


2013年,其同样拥有项目的区域之Zetland的公寓房价同年增幅17%,号令悉尼!


所以去说说他们的项目,我相信还是很有意义的一件事。


项目综述

开发商:Meriton

项目名称:MASCOT CENTRAL

所在位置:东南区Mascot

距离市中心:10公里

所属Council: Botany Bay Council

总套数:1205套(其中386套为酒店式公寓)

价格区间:

1房:约73万.5澳币起

2房:约111万.5澳币起

3房:约125万.5澳币起

交房时间:第一大期已经交房 第二大期2017年初


区域宏观简述

Mascot


目前市场一瞥

独立屋市场:


独立屋市场代表的更多的是区域地皮的价值。目前Mascot独立屋中位价在120万澳币,位于全新州第264位,过去1年房价涨幅29.65%。


公寓市场:


Mascot的公寓中位价78万澳币,排名新州第119位,过去1年涨幅4.19%排名第430位。


独立屋和公寓在过去1年的房价涨幅天壤之别,这种现象你不应该陌生,原因就是当一个区域的公寓短期供应量太大,其区域内基建为满足更多人需求,会变得愈加完善,虽然公寓越多,其稀缺性越差,但是独立屋的价值则反之,因此房价表现更加耀眼。这在澳洲很多的高密度住宅区都发生过。


澳洲房产大全⑩要素排名


交通指数:★★★


Mascot距离悉尼市中心10公里。


项目距离Mascot火车站50米,为悉尼火车机场线。去市中心十分方便。


汽车站50米。去往东部,内西,市中心也很方便。


Mascot位于M5和M1两条高速公路线的接壤处,直通悉尼西部和北部及南部,对于爱车人来讲,方便至极。


悉尼目前机场所在区域为Mascot,对于经常往返于悉尼的人士而言,十分方便。



购物指数:★★


Mascot Central作为区域内规模最大的公寓项目,楼下就是Mascot Central Shopping Centre,此购物中心也是Mertion截至目前为止,自己所开发的最大的零售类项目,其中包括1家Woolworths和17家咖啡店,花店等零售类店铺。


家居类购物Homemaker Centre位于Alexandria, 约1公里。


距离东南部Eastgardens的Westfield约6公里。



另外,建材类大型连锁店,也是澳洲人最喜欢逛的一家店Bunnings在此也有分店。




人口密度指数:★★


Mascot是目前Botany Bay Council内占地面积最大的区域,如果从Google Map上,我们可以看到,一条主路O'Riordan St将整个区域一分为二,左边全部为高密度住宅区,右边基本为低密度的独立屋。


由Meriton领衔的此项目及周边大大小小已经落成的项目,已经让Mascot发生了翻天覆地的变化。


对于国内投资人而言,这等数量的公寓可能根本算不了什么,在澳洲,这个以独立屋为主要居住方式的国度,这种体量的公寓开发量已经是绝对的高密度住宅区了。


学区指数


小学

Mascot有两所主要小学,分别为Mascot Public和St Therese Catholic Primary School,


但都并未排进2015年Better Education网站上的前230位名单中。


初高中

Mascot区域内在Bettereducation网站上共555所按照2015年HSC(相当于国内高考)成绩排名里,其J.J. Cahill Memorial High School排名第554位。


这也是其区域内唯一一所高中。




大学

大学的排名与区域关系几无关系,在此只为国内做父母的买家列出距离。


悉尼大学:5公里

悉尼科技大学:5公里

新南威尔士大学:4.5公里


医疗指数★★

周边最近的大型医院


Royal Prince Alfred Hospital:6.4公里

St Vincent's Hospital Sydney:8.8公里



人口分布指数★★☆


区域内公寓指数为40%。


澳洲当地人比例48%,中国人6%,欧洲人8%。


人口收入指数★★☆

区域内家庭收入在7.8万---13万澳币的最多,约占22%,其次为5.2万-7.8万澳币和13万-18万澳币的, 各占16%左右,总体来讲,比上一期Parramatta略好。


投资指数★★


目前区域在租物业66套,2房租金基本在700左右。 


这样的租金表现,如果不考虑买入价,对于Mascot区域而言,和几年前相比,着实一个很大的飞跃。


但是,过去1年Mascot的公寓涨幅只有4.19%,原因是连带着整个悉尼东南区包括ZEetland,Waterloo, Rosebery等区域公寓开发量都不算小。


Mascot本身的公寓开发商很大,而同样的价位,在Zetland, Waterloo等离市区更近的区域,房价也不过如此。


那么你如何选择?


基建指数


Mascot因为是悉尼机场的所在地,所以区域内的仓储区很多,至今,他的发展是惊人的,很多原本仓库所在地已经被推倒兴建了公寓。


如果我们一定要说未来3公里的Green Square那88亿澳币的Town Centre计划, 稍微有些牵强。


大量公寓的入驻,最好的现象就是大量新需求的产生。相信它未来会和Rhodes很像,从生活角度而言,会慢慢变得越来越舒服。


大型项目的一个好处是,大开发商会将一些基建做的很到位,比如目前此项目除了购物之外,也将会有2个Childcare Centre, 会有一定的绿化,有两个室内游泳池,SPA, Sauna等。


这是大开发商除了质量外,最大的优势。


典型的Masterplan项目。


总结


“大型规划类公寓项目,第一期买入就对了。”


这句话,我说了很多遍。可惜很多人在一个坑的时候,并未都有勇气买入。


Meriton的Mascot Central项目最后一大期将于2017年初全面竣工。目前所剩在售物业数量为100套-150套。


Meriton并不介意项目卖的快慢,而是销售出的价格。他们以现房形式销售房屋早已不是什么稀罕事。


从贷款角度来讨论,Mascot目前公寓低估现象挺严重,银行估价回来90多万占多数。


目前Mascot区域二手公寓的售价以80--95万澳币居多。卖相都还不错。


“房子总归要涨的。”


这点无可厚非,我也同意。


自住买家另说。


对投资人而言,随着这片区域公寓越来越多,而区域内的变化显然已经发生很多,以同样的预算,我个人觉得,花100万澳币以上,买在这里?


从出租前景,并不乐观,因为未来太多的供应量。其无论从可复制性还是入市时间,都毫无优势。


Meriton最近在此项目对面又开发了一个新项目,叫Kiara,又是上百套。价位与此差不多,Bridgehill在附近兴建的一堆公寓也将不日交工,远处不知名的一些项目,又臭又硬,卖了多年至今未动工。


已盖好的公寓将整个Mascot西部填得满满当当。此为供应。


如果同样的价位,我不会选择这里,同预算在悉尼,可选择的更好的更接地气的区域项目并非没有。


Meriton, 动不动调价的“假象”你还是忽悠那些首次买房的客人吧。


个人认为,对于Mascot,不管谁来开发,投资于此最好的时机已然过去。


下图为2011年5月,此项目刚开始动工的图片。


如果把一个大型规划类公寓项目比喻成一个“小循环”,整个房产市场的变化称为“大循环。” 


大循环运转时,小循环则加速运转。当小循环运转结束,那么其未来只能依靠大循环了。


目前Mascot的小循环已经接近尾声。


本期《我的看房日记之Meriton项目专辑Mascot》第三期就是这样,感谢阅读!


注:以上所有排名及评论仅代表【澳洲房产大全】学术团队立场,房产投资有风险,请务必理性选择。

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