投资客必备:纽约房产走势全分析

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-14 美国移民基金


美闻网Mindy综合报道 2016年第一季曼哈坦的房市表现不俗,开发商热衷参与兴建、富豪喜欢收藏的曼哈坦高级住宅,因为收租条件好、供不应求、房价增值幅度高等三大优势,已蔚为购买新主流。但是纽约包括布鲁克林、皇后区甚至布朗士近年也都受到了房产开发商以及买家的青睐,这些地区域的房价紧追在曼哈坦之后,尤其是布鲁克林及皇后区的成长速度更是惊人,其中一些具有独特氛围的地区跟邻近地铁站的区域发展更是不容小觑。这些地区中位售价均有所上涨,但是各地房产市场呈现不同的趋势。


 

曼哈顿区房产中位售价上升 豪华房跃至新纪录


  曼哈顿身为世界城市,是全球投资客最喜爱的地产市场之一。曼哈顿包括华尔街、邻近中央公园的上城,还是艺术氛围浓厚的中城,来自世界各地菁英与富豪都将曼哈顿地产视为宝地。该区房产中位售价较上年同期上升17.3%,但是比前一季度创下的纪录下跌了1.1%。公寓平均销售价格首次超过了2百万的门槛,与去年同期相比增长了18.4%,新房上涨60.4%,二手房上涨较为温和增长7.3%,但销售均有所下降。豪华房增长14.1%,跃至新纪录。


  2016纽约市第一房产报告数据显示:曼哈顿房房市继续看到售价创纪录,由于售价推高,近年多栋翻新、新建公寓落成,形成买方优势市场。曼哈顿公寓平均销售价格首次超过了2百万的门槛,与去年同期相比增长了18.4%,至$2,051,321。每平方英尺的价格亦跃升35.6%至$1,713,27年来的新纪录。


  中位售价较上年同期上升17.3%至$1,137 500,但比前一季度创下的纪录下跌了1.1%。二手房和新楼呈现不同的趋势。新房的中等价位上涨60.4%,达到创纪录的$2,606,720,几年前签下合约的豪宅项目已竣工成交。


  二手房中位售价上涨较为温和7.3%,至95万,更贴切地反映市场的表现。总销售数量比去年同期提高8.1%,至2877 套公寓。二手房销售数字下滑3 . 6%,至2,256套。


  新屋成交数量跃升94.1%,至621 套。连续第三个季度,新房的库存比去年下降,尽管有大量新房进入市场,但只有843 套新房上市,比去年同期下降37.6%。开发商继续从市场上拉下已上市的单位,或减缓补充新房源,目的是保持推广时间在较低的水平。


  而市场吸收率仍远低于去年同期的水平。二手房源的数量比去年同期增加19.8%,至4,663套,但低于十年来季度平均值10%。二手屋库存上涨和新屋库存下降相结合导致了上市房屋增加5%,至5,506套。销售价格达到或超过最后标价的市场份额分别为47.8%,这主要是二手房的再销售。


  豪华房市价格指数,反映销售价格最高的前10%,跃升至新纪录。原因是新楼大量成交的结果,而不是显示需求增加。



  新楼成交占豪华房市市场的61.5%。这种模式与破记录的豪华房市门槛一致,同前一季相比增长第一季房市报告,纽约市2016 平均售价和平均尺价均创下新的记录,平均售价首次冲过 2百万的门槛,二手楼盘销售下滑3.6%,新楼成交大涨94.1%31.9%至$ 4,450,000,与上年同期相比,豪华房屋中位销售价格上涨29.1%,达到创纪录的$ 6,638,448。


  豪华房屋的平均销售价格增长14.1%至$8,297,866,豪宅每平方英尺的平均价格比去年同季增长8.7%至$ 2,813,是一个新纪录。定价超过500万的豪华房屋的销售比去年成长了80.1%,售价超过1000万的房屋增长76.5%。市场吸收率下滑至5.7个月,去年是5.9个月,远低于过去十年的季平均8.4个月,较低房价市场的交易更快。


  一卧的房市移动更忙,上市时间是4.3个月;统仓是5.5月; 2卧上市时间是5.9个月;3卧上市时间7.6个月,4+卧上市时间是12.5个月。平均上市天数比去年同期下降了7-93天。折扣从4.7%降至2.1%。全现金交易占所有销售的46%,与前两年相一致。


布鲁克林区房产市场保持活跃 跑赢纽约其它区


  布鲁克林房地产市场持续跑赢纽约市其它所有区。市场保持活跃,库存下降,销售价格上涨。


  2016纽约市第一房产报告数据显示:中位销售价格比去年同期上升8.4%至$662,431,是历史第二高的季度。这是连续第十四个季度中位销售价格比上年同期增加。平均销售价格遵循同样的模式,上升6.2%,至$795,409,史上第三。价格增长的主要动力仍然是有限库存。不像曼哈顿,新上市的豪华新公寓一般是出租而不是出售。


(图:布鲁克林,全美第五大公立图书馆项目)


  豪华房市持续下跌,中等销售价格较去年同期下滑1.5%至$1,855,250。平均售价比去年同期上升4.4%至$2,192,789。豪华市场门槛较上年同期上升3 . 6 % 至$1,450,000。像前两个季度,销售数量超过了一年以前,超过上市库存。第一季度有1912 笔交易,增长26.9%,库存较上年同期下降30.3%,至2860。销售多,库存减少,交易步伐加快。吸收率从8.2个月下降至4.5个月。这是近八年来第二快的季度,上市天数降为70天,比去年同期快42天。交易折扣,基本不存在。


纽约房产总趋势:持续强劲 但增长较平稳


  然而全球经济走向、银行利率,乃至营造业开工率、地税等各方面,都将影响着纽约地产走向。New York Residence地产公司总裁格思Thomas Guss以其多年地产丰富经验,向各位读者提供今年地产趋势。



  1.2016年纽约地产持续强劲然而又分为两种不同的市场,一种是高端地区的旧楼依旧抢手;另一种则是新开发/翻新高级楼宇逐渐进入供多于求的情况。这表示让地产形成买方优势市场,低于$200万的房产,他认为十分值得置入;而$500万上下的物业则提供买方更大的回价空间。


  2.联邦应会维持低利率,全球经济将依旧持续震荡,美国相比之下较平稳,但让联准会对升息幅度有所保留,即使调息也将低于往年水准。这一消息表示购房者的房贷率能保持低水平,尤其是购房自住者。


  3.纽约房市新热点除了曼哈顿之外,纽约包括布鲁克林、皇后区甚至布朗士近年都受到了房产开发商以及买家的青睐,有不少特地区域的房价紧追在曼哈顿之后,甚至打平,尤其是布鲁克林及皇后区的成长速度更是惊人,其中一些具有独特氛围的地区跟邻近地铁站的区域发展更是不容小觑。这些都是除了曼哈顿之外,值得考虑购入的地产区域。


文章来源:美闻网

 

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