美国房地產 長期投資10大城市

<- 分享“美国移民咨询”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2014-08-21 美国移民咨询



美国房地產 長期投資10大城市


  最值得長期投資房地產的10大城市

  「富比世」雜誌最近選出10個美國最值得長期投資房地產的城市,認為在景氣回甦之後,這些城市的房市將快速恢復熱絡,且經濟發展前景良好。

  長期投資房地產,最忌諱房市供求不均、房價暴漲暴跌。一個地區的房價之所以會暴漲暴跌,最大的原因是開發商在景氣好時過度開發,興建新屋,房價也跟著炒熱;等到景氣一差,房市乏人問津,供過於求太嚴重,房價必然直落不起。

  這正是加州許多地區目前的狀況。以加州首府沙加緬度(Sacramento)為例,過去幾年由於房貸申請便利、土地取得容易、相關法規寬鬆,建商拼命開發,在2000~2005年間,上市新屋整整增加了一倍。

  現在只要沿著公路開一圈,市郊處處都看得見外表美麗的新建高級柵門社區,但是社區裡卻多是空屋,街道空蕩,人跡罕見,完全不是建商原先所預想的景象。

  今年,沙加緬度還有6140間新屋興建,但與2005年時的2萬多間差得遠。中間房價更從2005年時的37萬5000元跌到21萬2000元。

  這樣的漲跌對一些人而言,的確夠恐怖,但更可怕的是,這不是當地第1次出現這種危機。老居民都記得,這與80年代信貸儲蓄危機時的房市,幾乎一模一樣,先是新屋增加了2倍,然後房價暴跌25%。

  這樣暴漲暴跌的房地產市場,絕對不是精明的投資者願意或應該長期投資的。

  比較之下,西雅圖、紐約和費城的情形完全不同。由於建地取得不易、法規嚴格,過去這幾年新興建設有限,房價較少大起大落,更能一直維持很低的空屋率。

  動盪較少 價格穩健成長

  「富比世」(Forbes)雜誌根據全國營建業協會(National Association of Home Builders,簡稱NAHB)過去25年的房建資料,就全美40個主要城市房地產供求變動進行分析,選出10個最值得長期投資房地產的城市 。

  排行榜依序為:西雅圖、華府、 德州的聖安東尼(San Antonio)、明尼亞波利斯(Minneapolis)、紐約、聖路易、 費城、辛辛那提、波特蘭(Portland)和亞特蘭大。

  「富比世」特別指出,上榜這10個城市,目前的房地產市場不一定看起來很好,但是浮動程度和全國房市比較起來相對穩定,房屋價格一直呈現升勢,即使在大市表現不好時,也沒有出現太大幅度的變動。

  與全國房市相對比較,在這個排行榜占有重要位置,因為評鑑認為,當全國平均的營建成長率為1%時,某個城市的營建成長率卻有5%,並不見得是件好事,因為當景氣不好時,相對差異也會一樣大。

  如果是投資房地產的目的,在於短期趁機切入,套取高利潤,只要時機抓得準、把握得好,房價的浮動當然是機會,但是如果是要長期投資,這樣的大漲大跌不是好選擇。

  加州的很多城市,正是因此未能進入排行榜。只要經濟一好,人們就從全美各地湧入加州,因為加州有多樣的工業,提供較多的就業機會。房屋建築 率也跟著上升,這也是這幾年當股市大好時,加州的房屋新建率攀達近年新高的原因。問題是,景氣好的時候,人潮來得快,不景氣的時候,人潮去的也快。留下的 是大批待售空屋。聖地牙哥、洛杉磯、沙加緬度都是如此。

  開發有限 供應不至泛濫

  加州唯一的例外,可能是舊金山。舊金山因為是老城,加上受限於地理所在,根本不可能大幅擴建開發。

  東岸的很多城市, 基於和舊金山類似的理由,房地產沒有出現太大的浮動。空地有限讓開發商不能過度建蓋新屋,而得以免於像鳳凰城或拉斯維加斯般面臨供過於求的困境。

  東岸城市的房價近年一直呈高,但是並沒有因此帶來瘋狂的新屋興建,主要也是因為舊城市可蓋的土地有限。由於景氣差,這些城市的房價最近也不免下跌,但是原因絕非供過於求。

  以紐約市為例,相對其人口而言,新屋營建率十分低,使房屋供應和空屋率都可以得到控制,也讓房市可以很快地正確做出必要的調整和反應。如曼哈坦2009年目前尚無新公寓計畫上市,就可讓略呈跌勢的房市得到緩衝。

  就業成長 決定房屋需求

  城市未來就業率的預估,也是該地房地產是否值得長期投資的重要考量。因為營建成長和就業率決定了房屋的供求,也就掌握了房價的漲跌。

  原本房地產應該十分區域性的。但是,前幾年的全美房市大漲,房貸寬鬆卻蔓延全國,使得大多數城市的房地產,都呈現非常態的房價升漲,和當地的經濟根本脫節。

  全國營建業協會指出,當前的房地產正面臨修正,應該會修正到恢復常態。因此,營建率和就業率未來仍會是推動房價的主要動力。

  看好基本面 出手不是現在

  當然,值得長期投資並不代表房價現在已經觸底,可以大膽投入,或者馬上就該出手。

  事實上,「富比世」特別指出,根據專家及各方面的資訊,全美整體的房地產還在低谷盤旋,甚至有可能再進一步走低,至少要1年之後,才能慢慢 從房貸危機及房價遽跌的傷痛中恢復過來。如果是在房價最高峰時買進,恐怕還要等很長一段時間才能回本;但是當經濟復甦時,這幾個城市的房地產,應該屬於基 本面最強健,最值得投入的長期投資。

  長期投資房地產

  ●避免房市供過於求的地區

  ●避免房價大起大落的地區

  ●選擇就業率看好的地區


以上信息来自网络


需要来这边结婚渡假和购物的朋友们请和我们联系

如果您想来美国考察投资移民项目和地产,请和我们联系。为了给您提供最好的服务,考察团人数有限。

需要华盛顿洲地产,EB5投资移民信息和人寿医疗保险请和我们随时联系。

微信咨询号:weiy0822

美国直拨电话:1-425-306-8700

我们是美国华盛顿洲专业地产投资公司。

美国专业人寿和医疗保险经纪公司


微信咨询号:weiy0822

微信公众号:meiguoyiminzixun

我们将为您每日推荐投资回报率高的美国房产及相关资料。并随时为您提供美国移民咨询。

您所关注的也许是别人所需要的。请有意来美国的亲们转发给您的朋友吧。





点击展开全文