【专家 · 讲坛】美国贷款买房全流程之申请贷款、购买保险<三>

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-11 华美优胜海外房产投资


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  美国贷款买房全流程之买房准备、贷款预审<一>

  美国贷款买房全流程之签署合同、房屋检查<二>


  六,申请贷款


  如果不是现金交易,贷款就是最关键的一步,借不到钱就买不成房。买主在合同生效七天之内要去申请贷款。每个人情况不同,可能贷款利率相差比较大,需要面对面的详细交流。要注意的是,查询当天得到的利率不是你最后锁定的利率,因为利率每天都在变化。


  与贷款有关的开销包括以下费用:


  手续费(Loan Origination Fee): 一般是贷款额的1%

  点数(Discount Point):一个点是贷款额的1%,一个点可降低利率0.25%

  房屋估价费(Appraisal Fee): $250-$500,房价约高,收费越贵。

  信用报告费(Credit Report): $20-60$

  处理费(Processing Fee):$200-$500

  纳税服务费(Tax Service Fee): $50-$100

  洪水证明费(Flood Certificate): $10-$20

  审批费(Underwriting Fee): $200-$500

  文件准备费(Document Preparation) $200-$500


  以上的费用在每个公司可能稍有不同,你可以找一家收费少的。每家公司都会让你挑选无点数贷款。加点数的好处是最终还款额会降低,缺点是过户时要多交钱。因为有点数无点数贷款在七年时还款额相等,如果你能保持贷款七年以上,可以加点数。否则不要加点,特别是在过户费很紧的情况下。


  选定贷款公司后,首先要填一份贷款申请表(Uniform Residential Loan Application)。贷款申请表有五页纸,包括以下内容。


  1.贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)

  2.房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)

  3.贷款人情况(Borrower Information)

  4.工作情况(Employment Information)

  5.月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)

  6.财产与欠债(Assets and Liabilities)

  7.房地产交易细节(Details of Transaction)


  贷款申请表一定要如实填写,并将所有文件准备好,比如30天之内的工资单,两年的w-2, 最近三个月的银行清单,等等。如果没有w-2,要提供两年的税单。贷款员收到你的申请表后,要在三天内给你一份过户费预估表(Good Faith Estimate, GFE),事先告诉你借这笔贷款你最终要花多少钱。许多初次贷款的人在看到30年总共还款额是贷款额的两到三倍时,都大吃一惊。有人不理解为什么过户费预 估表上会有两个利率,一个低,一个高。低的那个是利率(Interest Rate),高的那个是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有与贷款有关的开销后算出来的,更能体现贷款的真实利率。所以在比较两家银行贷款利率时,应该比谁的年百分率低。


  买主递交贷款申请后,贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal)。在报价合同中,可以附上房屋估价(Appraisal Contingency)和贷款批准(Financial Contingency)两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于次级贷款的影响,银行比较挑剔,出现房屋估价低于合同售价的情况,影响到贷款的 批准。为安全起见,可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。


  如果房屋估价低于合同售价,买主要在房屋估价附加条款有效期内向卖主递交买主房屋估价通知书(buyer appraisal notice)并附上房屋估价报告,要求卖主把合同售价降到房屋估价。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知,房屋估价附加条款仍然延续,除非卖主书面通 知买主,房屋估价附加条款有效期到了,应该取消了。如果买主在接到通知后三天之内还不向卖主递交买主房屋估价通知书,房屋估价附加条款在第三天晚上9点就 正式取消了。


  买主要在贷款批准附加条款有效期内向卖主递交取消贷款批准附加条款的通知书(Financial Notices)。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知,贷款批准附加条款继续延续。这时卖主有权宣布取消合同,如买主在三天之内不做答复,合同在第三 天晚上9:00就取消了。如果买主不愿失去房子,必须补交取消贷款批准附加条款的通知书。如果买主在贷款批准附加条款有效期内收到拒绝贷款申请的书面通 知,只要把通知寄一份给卖主,合同就取消了。


  贷款批准后买主还要锁定利率(Rate Lock-in)。利率锁定期有30天,45天,60天或更长。时间越长,利率越高。一般在过户前30天内锁定。


  贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的,能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分(Credit Score)决定的。信用分低于620或者没有信用分很难贷到一般性贷款(Conventional Loan)。低收入政府补助贷款(FHA)和美国退伍军人贷款(VA) 最低信用分是600。信用分越高,利率越好,但740以上利率都是一样。另外头款越多,利率越好。


  怎样才能提高信用分呢? 让我们来看看信用分的影响因素和所占比重。

  过去付款情况(Past Payment Performance) 35%

  信用卡使用(Credit Utilization) 30%

  信用史(Credit History) 15%

  信用种类(Types of Credit in Use) 10%

  信用查询(Inquiries) 10%


  因为过去付款情况所占比重最大,所以你只要按时交水电费,信用卡及各种账单,信用分就不会差。如果夫妻有一方没有信用分,贷款时会按低于620来算。所以最好把一些账单转到无信用分的一方,让他/她建立信用分。信用分高的人给信用分低的人要一张信用卡副卡,也会提高信用分低的人的信用分。


  七,购买保险


  如果是买了house的话屋新天建议一定要购买屋主保险(Home Owner Insurance or Hazard Insurance)。这种保险主要保赔火灾对房屋造成的损失,所以有人叫它火险(Fire Insurance)。其实屋主保险还保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失,以及客人甚至路人发生的意外。屋新天合伙人自己买的房子是长岛的海景房,风景美丽的海边上,还需要额外增加了防止水渍的保险。而购买康斗公寓的话保险方面就省了一大笔。


  居民屋主保险有以下几类。下面的HO是英文屋主(Home Owner)的缩写。


  HO-1基本险(Basic):保赔由于火灾,雷击,烟熏,风灾,冰雹,抢劫,偷窃,爆炸,玻璃破碎,飞机或汽车,暴乱或骚动,以及故意破坏对房屋造成的损坏。基本险还保赔人体受伤,损坏他人财产,律师费,医药费,室内个人财产,房屋损坏后的住房花费。


  HO -2扩充险(Broad):在基本险的基础上加保由于电击,冰雪重压,水管冻坏,天空落体,热水器或空调系统断裂或烧坏,室内漏水造成的损坏。


  HO -3全保险(All Risk):在基本险和扩充险的基础上加保除战争,水灾,地震和地陷之外几乎所有的内容。还保赔客人在室内或室外发生的意外,路人在室外发生的意外。家里的狗咬伤人后还要赔偿医药费,甚至律师费。


  HO -4房客险(Renter’s):保赔公寓楼房客室内的个人财产。


  HO -5综合险(Comprehensive):比全保险保赔的范畴更广,保费更贵。


  HO -6公寓险(Condominium coverage):保赔公寓屋主的单元和室内个人财产。客人或路人在室内或户外的意外事故,火灾,盗窃,或漏水带来的损失。屋 主一定要仔细阅读公寓章程来决定必须构买的保险费额。


  HO -7活动房险(Mobile Home):适用于活动房屋主。


  HO -8老房险(Older Home):老房子的市场价格要低于重建价格。老房险允许屋主以低于重建价格的市场价来保险。


  另外还有一种房东火险(Dwelling Fire),适用于非商业用房的房东。除火灾外,还保赔冰雪,风暴和霉菌带来的损失。


  除了提高自付费,还有一些其它的方法来减低房屋保险费。


  减低保险额:如果你买了一栋$500,000的房子,土地值$200,000,房子本身只值$300,000。那你只要买$300,000的房屋保险,因为$200,000的地不会受到火灾或暴风的损坏。不过如果你的首付不到$200,000,贷款银行可能会要求你的保险额不能低于贷款额。


  房屋与汽车同保:如果房屋与汽车在同一家保险公司,可能会得到15%-20%的折扣。


  不要换保险公司:有些保险公司会给3到5年的老客户5%的折扣,6年以上的老客户10%的折扣。


  增加房屋安全性:安装烟雾报警器(Smoke Detector)或防盗报警器(Alarm)可能会得到5%的折扣。


  未完待续~


  下一期:美国贷款买房全流程之交接过户、乔迁搬家、房屋委托出租<四>




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