首次置业小白注意了!搞不清这些区别随时让你陷入产权纠纷

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-17 逸居新西兰



欢乐颂大结局了,但是欢乐颂当中的人设吐槽却还在继续。剧中备受争议的奇点苦追安迪39集,最后甚至带着所有资产向安迪求婚,最终还是被小包总秒杀。有网友脑洞大开,吐槽奇点全部资产中仅仅只有一本房产证,还不是上海的绿皮本本。因吹斯挺~



新西兰的所谓房产证基本就是律师给的一份电子版证书,实在需要裱起来挂在墙上的,可以去Torrents System(特伦斯系统,即土地信息登记系统)申请,不过也只是薄薄的一张纸,像这样:



如此一来,剧中的樊胜美如果在新西兰可能也无法通过留下爸妈的房产证来阻止父母卖房补贴她哥哥。

首先她抢夺房产证在新西兰属于违法行为。

其次就算她抢得来A Certificate of Title(产权证)也没有任何作用,因为上面写的是她父母的名字。

那么在新西兰买房涉及到哪些产权问题呢?

新西兰房屋产权大体分为四类:


Fee simple (全幅地产权)


Cross-lease Title(半幅地产权)


Leasehold(租赁权)


 Unit Title(俗称的公寓产权)

今天主要谈谈全幅地和半幅地:

全幅地(Fee simple)

这个产权(TITLE)是新西兰法律允许范围内最高等级的土地产权,fee simple在新西兰大致上和freehold可以等同,可以互换使用的。

中文经常翻译为全独立永久产权。是所有产权种类中产权人对于相关地产享有权益最多、最完整的一个。

产权人及其继承人对于该地产享有永久产权,在法律允许的最大范围内可以自由处置和安排,比如:


满足市议会房屋建筑法规的前提下,产权人可以在原有房屋的基础上进行加建,改建,甚至推到重建。


满足土地分割所需的土地面积大小,工程实施等条件的前提下,产权人也可以实施土地分割。

半幅地 (Cross-lease):

Cross-Lease的产权也可以说是一种特别的Leasehold。

其产生有特定历史背景,主要是奥克兰以前对于土地分割有过于严苛的要求,随着社会的发展变化和人口的增长,土地分割进而产权分割的社会要求增加,因此有律师提议通过Cross-Lease来绕过相关法律限制的做法。


一块地整体有一个Fee Simple的产权,这块地上的所有两个或以上的产权人共同登记为这个Fee Simple的产权人


每个产权人有固定的产权份额,但是所有产权人的份额在一起成为一个产权、具体产权份额是不可分割出去的


然后产权人集体作为地主和每个单独的产权人签订一个统一的租约,期限为999年

那么半幅地(Cross lease)的房子有什么好处和弊端呢?

比Free Hold的房子便宜,居住起来和Free Hold的房子一样,不需要像Lease Hold那样每年交Grand Lease(土地租金)。
如果是自住,而且独立Drive Way(行车道)的话,和Free Hold的房子基本没有太大差别,况且有的Free Hold 的房子也存在共享行车道的问题。

你对自己的房子没有100%的决定权。
比如你想给自己的房子进行改造:加阳台、加车库、改动房子的结构,市政府虽然可以发放建筑许可证的(Building Consent),但是一旦没有取得邻居的同意(Neighbor Consent),日后发生纠纷就可能要上至民事法庭调解。

举个例子
一块位于Blockhouse Bay的877平米的土地上建有2套House,小磊是其中一幢房子的业主且占地面积大于另一幢房子。他在GIS的网站上查询自己物业的土地产权描述:




1/2sh 877m2就是规定的两家业主共同分享877平米的土地产权,而Land area(土地区域)之所以显示Missing Area是因为半幅地类型的物业产权无法定量具体每家拥有具体多少的面积。


这就像是同一幢房子的房产证上写的是一对夫妻的名字,而丈夫或妻子各自拥有房子的多少面积是无法定义的。

半幅地房子的潜力有多大?

政府规定容积率(Site Coverage)是35%。因此土地就算再大,一旦原有房屋的占地达到35%,就不可再加建任何建筑物。但是如果你的屋子占地较大,那么未来可以通过购入邻居的屋子,完成“一地两屋”业主的转变


举个例子



一块1000平米的土地,建筑物占地面积按规定不能超过350平米,你的屋子占地200平米,邻居占地150平米,一旦邻居出售,财力允许的情况下可以将邻居的土地也纳入囊中。


按照该地区未来的分割要求,土地开发潜力,Home and Income潜力将接踵而至。但前提是需要专业人士的实际勘察和丰富经验来判断土地的其他条件是否满足潜力要素。




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视频由新西兰卓嘉传播制作

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