有一条所谓的“房地产黄金定律”：土地价值是房价上涨的推动力。

MarkTwain写道：土地是最佳的投资，因为土地只会“买少见少”。道理非常简单，可是这条黄金定律是否适合套在公寓投资上?

何谓土地价值比例?

根据理论，公寓资本增长的推动力是包括在房价之内的土地价值。

当中的机制很简单：一栋大厦有20套公寓，土地总值四百万，即是每一套公寓的地价是二十万。如果一套公寓的售价是四十五万，那么土地价值比例就是44%。

很多房地产顾问都建议选择土地价值比例40%以上的公寓。

任何地区都适合吗?

如果你在布里斯班的Southbank或墨尔本的Docklands拥有房产，你可能会觉得这个理论有点难以置信。

根据市政部门及银行估值，以上两个地区的土地价值比例只有5-15%。

这代表房产的资本增长很低吗?那不一定。

要看看市场需求…

如果高土地价值比例是房地产的铁规，那么纽约、巴黎甚至悉尼Potts Point的公寓将被视为烂投资。

可是在世界上很多富裕的城市，高密度公寓的土地价值比例很低是正常现象。

“在很多城市，高密度公寓的土地价值比例很低是正常现象。”

这些地区的公寓资本增长高于平均水平，原因是回到房地产的另一定律：供求关系。

在高密度位置的市场，例如Monaco或悉尼中部，有4,000套公寓出售，有兴趣的买家有6,000位，即便土地价值比例很低，房价仍然会提高。

在这些市场，买家对可用空间的竞争解释了为什么房价仍然上涨。

…还有市场供应

如果我们把情况倒转会怎样?当公寓供应比买家多，价值会停滞不前甚至下降吗?

答案是有可能。过去15年高层生活越来越受欢迎，很多房子发展为高楼大厦，公寓数目增加，超过买家数目，价格因此停滞不前甚至下降。

问题不在于公寓的土地价值比例低，而是发展比需求跑得更前面。多年后当过度开发阶段结束，房价会再一次上涨。

适用于什么地区?

在大部分主要城市周边的郊区，独立住宅是主要的房产类型，只有少量公寓大厦。在这种类型的市场，土地价值比例是很好的指引。

但在中高密度住宅区，土地价值比例就不大适合，而“可用空间的竞争”比较值得参考。

（作者 PaulThornhill 翻译 Wanling）

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