澳央行降息-怀胎十月的狂欢

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-06 澳洲新足迹中文网站



新足迹网友梁杰夫深入浅出地和读者交流了他对此次澳洲央行降息的看法。文章不代表新足迹中文网站的观点。 


在央行宣布降息到1.75%,澳洲利息创下历史新低后,朋友圈沸腾了。开始我想,是不是因为自己是从业人员,所以朋友圈也是同行才会这样。于是,我转向论坛,论坛也是早就炸开了。原来所有人,都在关注着这个话题,影响如此之大,实属罕见。


       从去年八月到今年五月,整整十个月,房贷政策的收紧及其引起的房价回落就像乌云一样笼罩在人们头顶。业内人士沉默了,观众也沉默了。正是应了一句话:宝宝心里苦,但是宝宝不说。十个月,足足憋了十个月,当然一吐为快。

人民的海洋


        一个热门话题它必须得有群众基础。我能想到有这样基础的东西,无非是税收、房子、孩子。你可以没有股票没有黄金,不炒原油不炒古董,房子总会有的,无论大小多少,它都会成为你心中的牵挂。房子涨,相当于我们的财富也水涨船高,大家都开心。所以当央行利率一宣布,便出现了全国人民喜迎降息的场面。
       或许你会说,空军不开心?假如我没买房,我也希望房价跌,好让我赶紧买上,买上后马上空转多,毫无痕迹有木有!所以说,真正意义上的空军是少的。极少个别希望房价经济全面崩溃,来一次大洗盘的,那叫革命家。革命家其实是某种意义上的终极多军,他们干的是掉脑袋的营生,成功了就全盘接手。

堰塞湖效应
       十个月的时间,我们在做什么呢?观望!观望!再观望!房价低迷的时候,大部分人是不敢下手的,心里想的是,或许明天更低呢?也许有人跃跃欲试,这个时候银行政策出来了,四大银行轮番上阵,收紧的政策一条接一条,贷款比率拼命往下走。中文媒体出来了,英文媒体也出来了,霎时间腥风血雨。我们似乎从小跌看到腰斩,从腰斩看到脚踝。
       国际环境倒是两极分化,一方面是美国加息,一方面是日本负利息。但是观察者一般认为澳洲会跟随美国。于是,房价基本是没有涨的预期的,澳币汇率也随着加息预期坚挺向上。
       这样连续十个月下来,累积的观望资金已经多到一定程度了,而堵住这些资金进场的最后一道堤坝,就是利息。每个人都知道,这道防线一破,势不可挡。但是没人能预期,它什么时候会破。最普遍的想法是,在大选之前不会有变数。

进击的自由党
       资本主义社会什么最重要,经济!经济!经济!经过几年的验证,大家似乎已经看了出来:自由党在经济上更有作为。西北铁路,第二机场等等,都是抵御矿业消退,刺激经济的良方,得到了大家的肯定。作为领袖的特恩布尔,曾从事记者、律师、银行投资人等职业。由他投资的互联网接入商OzEmail是第一家在美国纳斯达克上市的澳洲科技公司,同时他还是高盛的合伙人,澳洲政坛最富有的人之一。这样一个有浓厚商业背景的领导者,选民至少是认同他发展经济的能力的。自由党放出的承诺是坚决不动负扣税。负扣税的得益者,基本上是没有其他途径减税的工薪阶层。这部分人是交税的主力军,也是社会稳定的中坚力量。这一举措,已经赢得了这部分人的心。
       反观工党,也许是自觉搞经济的能力不行,打起了“劫富济贫”“人道主义”的旗号,希望获得社会低收入/领福利人士及少数民族的支持。但是他们忘了,要改善低收入者的处境,必须得发展经济,提供就业职位,而不是“打土豪,分田地”。
       纵观自由党新公布的预算,基本是符合大家心意的。小生意,中等收入者,年轻找工者都得到支持。一句话,多劳多得,充满正能量。
       这次降息,除了是对通货紧缩数据的回应,也是对负扣税承诺的支持。相当于告诉大家,你们的房子都不会掉价,安心工作吧。

不动产,真的不能动了
       接下来说说房价。这次银行政策风波的导火线---海外收入,基本上被判了死刑,目前看来也不会有改回去的苗头。银行目前的政策是,少量接受新的海外收入贷款购房,不接受海外收入的Refinance/top up/cash out,所以简单的一句话,以海外收入申请贷款购买的房子,将在未来变成真正的不动产,不能动。(有部分贷款可以改成本地收入,再转贷)
       假设你在华人区买了200万的房子,海外收入买的,如果要转回本地收入,必须得有30万澳币的年收入,这个数目并不是很容易做到的。所以大部分这样的房子,会在相当长的时间内,不会出现在交易市场上!就算涨了很多,业主也不会轻易出手,因为一卖走,再也不好买回来。同时在投资房市场上,也不会有这部分业主的身影。
       其他情况的二手房,肯定是会涨的。因为降息给了等待十个月的观望者一个明确的进场信号。参与人进来了,市场就热了。本地收入的申请人贷款能力增加,入场,进而推动二手房价上涨。

楼花之殇
       楼花却是另外一个故事。由于海外人士的贷款政策收紧,而他们又是购买楼花的重要力量,所以在这次风波中,有相当一部分楼花是无法settle的,但是,房产公司为了保护公司品牌,默默的进行了回购!相信大家也看到,楼花慢慢开始在做各种优惠活动。一些购房合同甚至加上了Subject to finance的条款!客人如果贷款不下来,定金是可以退的。这样的条款之前在任性的悉尼房市是不可能见到的!卖家急,中介急,贷款经纪急,但是最急的还是开发商。因为开发商要从银行贷款建房子,前提是必须有近一半的楼花被认购,银行目前对开放商的放款已经相当谨慎。目前政策看来,开发商是承受着相当大的压力,至于他们会不会联合起来施压银行改变政策,我们只能拭目以待。当然楼花价格一路跌下来也是会把压力转移给二手房的,假如楼花的价格跌到近于甚至低于二手现房的价格,那么二手现房的价格就开始承压往下走。

Aussie赢了么
       在媒体连篇累牍地报道禁止海外人士购房的消息时候,我最印象最深的就是这样的镜头:买房,Aussie!Yes!一个绿勾勾。Chinese! No!一个红叉叉。
       银行禁止的是Oversea Income,你单独把Chinese拿出来,是几个意思呀!!!澳洲是一个移民国家,每个新移民的澳洲梦就包括了买房子。澳人只看到了华人买房,却选择性地忽略了我们的埋头苦干!这样的报道在他们看来,是否就有一种迎头痛击“侵略者”的快感?
       现在海外政策层埃落定,海外收入基本不放贷款了,房价就不会涨了么?Aussie就赢了么?
       在我们盯着悉尼墨尔本房价飞涨的时候,却忽略了澳洲其他城市房价是不涨甚至是跌的。澳洲作为一个整体,房市就是此消彼长的关系。悉尼墨尔本之所以会涨,很大一个原因就是其他城市的人口迁移过来,尤其是之前兴旺的矿业城市,产业凋敝后只能前往大城市寻找工作机会,源源不断涌入的人口,才是对房价最大的支持。房价涨,并不是你们假想出来的“侵略者”造成的!

后记
       在这样严格的银行政策之下,降息造成的影响肯定是很有限的。但是经过十个月的煎熬,这样的影响会被无限地放大。买房买什么?买的就是预期。央行降息和不改负扣税给了我们一个美丽的预期,而我们则希望这个美丽的预期能够变成现实,希望大家手头的房子都升值。而没买自住房的朋友,则要努力工作,增加收入,早日买到心仪的房子。澳洲梦,房子梦,是属于所有生活在这片土地上的人的,不管你来自中国还是生于澳洲。  谢谢大家。



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