【干货】澳洲房产成交风险(Settlement Risk)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-12 澳洲房产投资



前言

最近越来越多于澳洲房产的政策消息出台,澳洲市场到底会是一个什么方向呢?澳洲房产市场火热,交易量激增。整个悉尼、墨尔本还有布里斯班处在了一个不断加速的房产交易链条之中。一个又一个楼盘,一次又一次交换合同,在这里面无论发展商、买家、银行还是中介都看到了机会和收益。
楼花热卖,皆大欢喜,却也埋下了很多成交隐患。在这个当口又有多少人认真想过,两年、三年之后项目成交的时候,我们将会面临多少风险?当每个人都拼命挤进市场想要分一块蛋糕的时候,谁来保证那些缺乏经验的发展商能够按时交房?谁来保证那些遍地开花的中介能够严谨负责?谁来保证买下您隔壁物业的邻居不会成为您物业增值的杀手?又有谁来保证您交割前贷款可以顺利的批准?




交割风险

一切在成交时可能产生的风险都统称为“成交风险(Settlement Risk)”。这些风险不仅影响着买房者一方,而是买家、发展商和中介一损俱损,一荣俱荣。

尽管澳大利亚审慎监管委员会(Australian Prudential Regulation Authority, APRA)试图通过收紧投资贷款让澳大利亚不断上涨的房地产价格降温,这个举措也也同样也增加了澳洲房产市场的交割风险。

这一系列收紧投资贷款的政策,降低了房地产市场的增长势头,但也增加了经济衰退的风险。
那么,对购房者来说这意味着什么?




购房者最终为何会不履行交割?
交割能力
有些时候买家可能会遇到一些情况,致使他别无选择,只能不履行交割。例如,客户有多余的债务,没有额外的借贷能力获取房屋贷款。

影响这方面的一些因素包括:
1)借贷能力:有许多朋友不确定自己真实的借贷能力,没有提前做好贷款批准。如果您的债务(包括现有的抵押贷款)比收入还多,您最终会违约。在您申请抵押贷款前,合并所有的债务很重要的。

2)个人经济状况:突发事件,如失去工作,失去收入或经营企业失败会促使人们违约。还比如资金受困于其他投资无法及时转移用于交割物业等。

3)政府立法和银行政策改变:这包括借款限额,税收政策,信贷政策,税收优惠,或外国投资审查委员会法律(Foreign Investment Review Board, FIRB)的改变。 如果您是海外买家,当澳大利亚外汇汇率发生重大变化时,您都将受到严重影响。

交割的意愿
一些购房者受特定情况的影响而违约。
例如,销售和交割期间,物业价格下降的幅度可能比您支付的定金还要多。在这种情况下,您会通过违约来减少损失。

这个挺起来好像蛮意外的,但请记住澳洲的房产并不是年年都在涨的,也有下跌的时候。更多时候是购买楼花,如果房地产市场降温并且很多人购买楼花,那么在交割时,房产价值与合同价格相比可能会下降。 这意味着,如果您交割房产,房产估价会比合同价格低得多。然后,您可能会被要求补足您的存款,使 LVR(贷款价值比)上升到之前同意的水平。

比如 100 万的房子交付时银行评估只有 80万澳币,其中银行借款 80万的 80% 就是 65万,您需要支付 100万-64万 36 万的首付资金。

许多客户如果无力支付更多的首付交割,只好选择违约。

政府政策的变化和银行政策调整
政策的因素影响很大,通常受众面也比较广。通常会对整个房产市场带来一定的冲击。
例如, 2015年底,澳洲针对海外投资客户推出的 FIRB 新政策,要求海外客户必须先获得 FIRB 批准再购买物业;APRA 要求银行收紧投资房贷款,使得银行减小投资房贷款额度和上调投资房利率;近期银行针对海外客户需要提供有效签证并要求必须在澳洲境内做 ID check 等,都会造成许多客户无法递交贷款,最终物业无法成交损失定金和购房。
银行和政府针对房产投资设定了更严格的标准,其结果也是让交割风险增加了。




开发商会出现违约吗?

成交风险中有些是发展商造成的。有些发展商刚刚起步,或者刚由海外进入澳洲市场发展,他们缺乏足够的经验,或者不熟悉政府批准建房的条件,或者不懂得与铁路、供水、银行等部门该如何交涉,或者在预算方面容易出现疏漏,往往导致长期无法开工。几年以后,合同失效。即便买家此时拿回了10%的订金,他们失去的机会成本、时间、精力还是让他们蒙受重大损失。

现在日落条款已经得到调整不再允许开发商出现为利益通过 Sunset 条款单方退出合同。

但客观因素里还是有许多风险,比如未能及时或提早通知买家交割,仅仅是 14 天标准的通知,许多客户没有专业贷款经纪协助的情况下无法按时办理好贷款交割,加上可能处于圣诞或复活节等假期更是容易耽误成交,被强制罚款甚至损失定金和房子。




房产中介的衔接作用

在整个房产交易的链条上,中介是最不承担风险的一环,也是最容易造成风险的一方。房产中介的名声常常不大好听,因为确实有些人为了拉拢客人不择手段,最后造成了很大的灾难,也给整个行业的声誉蒙灰。绝大多数中介的工作都终止于房产预售,许多不靠谱的中介甚至不担心发展商的进度以及几年后买家是否成交,感觉交换了定金就万事大吉,客户甚至等到快要交付房屋时还不知道还需要支付剩余尾款,许多都是听中介说贷款不会有问题可却出了问题。




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了解自身的借款能力和还款压力,根据实际情况做好贷款安排。


二手物业成交风险

相对来讲,现房市场的违约风险相对小一些。因为在进入合同前期,买卖双方都可以更加准确的把握自己当下存在的不确定因素,确保利益得到保障。所以做好预先的评估很重要,这一点不仅仅是做一个预批,而是真真切切了解自己实际的还款能力,未来的经济状况做好长远计划,做出相应的规划和调整。
简单几方面需要注意的:

1. 是否拿到了银行预评估批准信?

2. 房屋买卖合同是否由律师看过解释过?

3. 房屋检查报告是否有问题?


再确认了没有问题后交换合同,确保安全放心。


常常有客户问道,找贷款经纪和直接找银行有什么区别?我想您和贷款经理沟通后就会知道不同。我们给的是建议,不是只把您的材料打包发送给银行。




总结


不论楼花投资,还是购买现房居住。


房产的购买是一个资金和精力投入很大的行为。我们相信价值,所以从来不鼓励投机行为,追求短线利益或许在这个市场并不是那么容易了。把控好风险是一切投资的基本点。决定购买物业之前,您必须考虑与抵押贷款相关的所有风险,这一点很重要。


国内寒冬将至,我们不应把鸡蛋放入一个篮子里,对于高净值人群来说,全球资产配置是最为稳妥的资产管理思路。澳洲房产是您不二的选择





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