炽热楼市 如何成为抢Offer赢家

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-09 加拿大第一生活



上周四晚,我与买家朋友经历了一场比较激烈的抢Offer大战。房子位于Keele以西Major MacKenzie以北的以欧洲裔移民为主体的普通中产阶级社区,原本不算是很热门的区域。按照本区近期交易记录和多伦多地产局的统计报告去推算,这个不到2000呎的半独立屋的市场价应该在60到65万之间。卖方经纪开价50多万,也定下了抢Offer的日子,就是要吸引买家们去抢。


当天下午5点钟,向卖方经纪查询有多少个已经登记的Offer,卖方经纪告知,” 到目前为止,有 至少5个已登记Offer。估计还会有更多。请大家7点钟都直接到房子那里。”  当晚7点,我们准时到达,发现房子所在的整条街的两面都停满了汽车,我们只能停到临近的另一条街。


第一轮有30个Offer,这有点疯狂!很多买方经纪人递完Offer都不肯离开房子门口,一群人围观卖方经纪如何接待下一个买方经纪人,甚至有一位西人女经纪兴高彩烈地叫嚷说,第一轮已经结束了,迟到的人不能再参与了,应该尽快开始下一轮竞价,尽快出结果。好一个急躁的女人!


面对如此狂躁的局面,我与买家朋友给出了力所能及的”最好Offer” ,就尽早离开了。第二天看到结果,这个半独立房子卖到了70多万,成交价是叫价的131%!


我很久以前就听说过一个”抢Offer的公式”: “每多一个买家,就在叫价基础上加价1%”。我本人是不认同这个”公式”的,但是,也许有其他的买家或是经纪人在用这个”公式” 。上周四晚上抢到房子的人或许就是这样抢” 赢” 了!


成交价应以市场价值(Market Value) 为准


但是,抢到这个房子的人真的” 赢” 了吗?不一定!我最近不断地从银行贷款经理和其他经纪同事那里听到这样的案例: 客人高价抢到了房子,但申请房屋贷款却几经周折。因为是抢Offer,成交价偏高,银行对此物业的评估价比购房合同成交价低一截,即使银行肯按评估价的80%批给贷款,买家依然不够钱去Close这间房子。如果最后买家真的不能Close,无论是买家还是卖家,都算不上是”赢家” 。


作为天天在第一线为客人买房或卖房的专业地产经纪,我完全明白,无论是买家还是卖家都最关心这样一个问题: “这个房子应该值多少钱?”要解答这个问题,就要学会计算在当前市场条件下房子的市场价值(Market Value) ,主要的计算依据包括: 房屋的占地/房屋建筑面积/设计水准与装修材料/市场供求比例关系等等。同样一栋房屋,不同的时间点和不同的市场条件下,其市场价值(Market Value) 也会变动,並不是一成不变。


通常,银行在批准並发放房屋贷款之前,都会派专业评估师对房子进行估价,保证贷款的安全。同时,买家朋友在抢房子之前也应该了解房子的市场价值,避免最后因为拿不到足够的贷款而不能完成交易的困局。其实,市场上有部分地产经纪人比较专业比较资深,进修过物业估价的课程。他们所学的测算房屋市场价值的方法同银行专业评估师所用的方法原则上是一样的。


以专业和冷静处理抢Offer局面


有的买家朋友对抢Offer局面心中没底,索性避开。这並不是一种积极的应对之道。实话实说,现在很多西人经纪也全面使用抢Offer的卖房策略,而以往,抢Offer似乎还是华人经纪的”卖房高招”。直白地讲,如果全面避开抢Offer的局面,买家朋友的选择也太少了。事实上,如果您身边有一位有经验的专业地产经纪,您也可以冷静地安全地参与抢Offer的局面。接下来,我们可以分享本周一在Dufferin和Rutherford (等同16街) 一带抢另一间房子的过程。


首先,看看要买的房子抢不抢得起来。具体一点讲,能抢起来的房子通常具备如下三个条件:


  1. 叫价确实比市场价值低5%到10%,甚至更多;

  2. 房子的状态比较好,有至少三个潜在买家可能会喜欢並且肯出Offer;

  3. 在当前市场上,类似的房子供应相对短缺,竟争对手少。


仔细查过周围四条街上类似房屋的成交记录,过去三个月内已经有两间卖出70万以上价钱,这间叫价60多万,明显叫得比较低。首层和二层再加地下室,都装了木地板,比较干净利落,应该有不少人喜欢这个房子。当前市场上这种面积较小预测售价也不太高的房子只此一间,应该比较抢手。果然,抢Offer当晚出现5张Offer。


第二,也是更重要的一点是价格分析。我们在同一条街和后面一条街各找到一间极为相似的已成交参照物,再加上待买房屋,三间房子建成年代一致,同一个发展商,睡房和洗手间数量相等,政府估值相差只有几千元。依照上述数据,我们在出Offer之前已经可以精确估计当晚成交价的范围: 出价低于72万,卖家可能不卖,因为1月底售出那间成交价已经很接近72万,过去三个月的平均成交价在上涨。最高价也不能高于75万,因为4月初成交的那间价位在74万和75万中间,半个月内价格变动不应该很大。至此,我们已经有了明确的出价计划,可以保证不会买贵了。


最后,在抢Offer现场进一步收集信息,了解具体有几个真实的买家参与当天抢Offer,卖方经纪人制定了怎样的程序。我们也就有了方法在具体的步骤上应对自如,最终帮买家朋友拿下房子。


结果是令人满意的,我们以73万出头的价格拿到了房子。我们也相信,银行的评估价不会与这样的成交价有明显的偏差。


就在撰写本文之际,看到多伦多地产局5月4日发表的成交统计报吿,二手房成交量在刚过去的4月份又创出了历史新高,第一次超过了12,000间,各类型土地房的平均成交价也比去年同期高出15%到20%。


有朋友说,这个市场已经疯狂了。然而,在这个狂躁的市场里,我们必须持守冷静的心态,走专业的程序。抢Offer,请适可而止!


(作者为全职专业地产经纪,以国粤英语提供全方位买卖与租赁专业服务,免费估价。本文纯属个人观点,欢迎各位指正,期待个案交流。如有查询,请致电416-857-8866电邮至jbai2012@gmail.com 。

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