【澳洲房产】澳洲住宅批建总量连11个月下降，房屋刚需极度旺盛,澳洲房产投资微信公众号文章

澳洲房产的稳定增长到底是什么原因呢？根据澳大利亚统计局（ABS）数据显示，2016年2月澳洲住宅批建总量下降了0.5%，截止到2月底，澳洲住宅批建总量已经连续下降11个月。澳洲人口总量提前17年突破2400万，住宅批建总量却在接连下降，房屋刚需极度旺盛。

2月份新南威尔士州公寓批建总量下降0.1%，截止到2月公寓批建总量已经连续下降9个月了；2月份别墅批建总量下降1.5%，截止到2月别墅批建总量也连续9个月下降。

2月份维多利亚州公寓批建总量呈现持平状态，别墅批建总量下降了0.3%。

2月份昆士兰州公寓批建总量下降0.8%，截止到2月公寓批建总量连续下降了2个月；2月份别墅批建总量下降0.5%，截止到2月别墅批建总量也连续4个月下降。

根据ANZ银行在3月底发布的研究报告，他们预计澳洲现在住房的短缺数量高达25万套，相当于澳洲现有住房总量的2.6%。

虽然由于近三年澳洲房地产业的繁荣，近期市场上出现了大量住宅，但是在过去的十年中，只有去年一年澳洲的新建房产数量满足了整年的房产需求。在ANZ银行看来，这对于解决目前的房屋短缺问题只是杯水车薪。根据预测，到2018年，澳洲仍将有20万套左右的住房短缺，这无疑为澳洲房产价格将暴跌的论调泼了一盆冷水。

据ABS澳洲统计局预测显示，2018年澳洲人口将突破2500万，未来两年内新增的移民人口有望高达50万人。而根据澳洲权威网站Property Council of Australia显示，过去12个月（截止到1月份）由规划部批准的新建筑房屋合约一共有231,752套。

新建筑房屋合约量在去年10月份达到最高值237,242套，并开始持续下降，因此可预见未来澳洲的房地产市场依旧会处于供不应求的状态。因为仅是每年的新增移民人口已经高于新建房屋合约数，更不用说每年新增本地人口、留学人口以及海外投资者等人群对于新建住房的需求。

在全球都在紧盯澳洲房地产市场的情况下，澳洲新一轮的人口增长带来的将会是更加强烈的住房需求。

房价太高？等跌？

现在不少人都会说房价太高，要等待房价下跌才买，但究竟要下跌到什么程度才买呢?

如果房价下跌10%，你可能会希望下跌20%才买，到了真的下跌20%，可能你会想还有机会再跌，还是再等一会吧，结果可能是无了期的等待，因为没有人知道何时才是到底。

如果房市的下跌周期是20年甚至30年，那些希望房价见底才买房的人是否真的要等这么久呢？

更何况，澳洲房价在过去十年从未试过下跌超过5%。Andrew Wilson博士表示：“就算在2008年因为全球金融危机而房价下跌时，经过一段长时间的高息期，全澳的房价也只下跌了4%。更不用说，现在地产行业对银行、甚至经济基础的渗入，房价暴跌，绝对不会是政府想要看见的结果。”

澳联储的官员也表示：“在贸易额下滑和矿业萎靡不振之际，房地产市场是澳洲经济的保障之一，澳洲承受不了房价硬着陆的后果。如果房价崩盘，澳洲银行业必将遭受影响。这不单关乎房产投资者，而是牵扯到所有人的利益。”

包括AMP Capital Investors的首席经济师Shane Oliver、St George 银行的首席经济师Hans Kunnen、CBRE的David Milton以及Colliers International的Curtis Field均对市场表示乐观或审慎乐观。

房价的根本驱动因素

1.人口增长是支撑房市的最根本因素，而澳洲未来30年的人口增长乐观，预计在2018年达到2500万人，并将在未来每2至3年增加100万人；

2.澳洲房屋长期供应不足，过去三年即使建造业活跃，新建房屋仍不足以填补长期缺口；

3.州政府推出的各种基建、社区发展及重建规划，均对楼市构成利好。

汇丰银行首席经济师Paul Bloxham预测悉尼房价在2016年会上升5%至9%，而墨尔本和布里斯班则分别上升百分之4%和8%，全澳的房价升幅可达6%。

澳洲房产投资现状如何？

澳洲富人最爱讨论的话题是房价，因为他们受房价的影响比任何人都要大。

据《澳洲金融评论报》报道，管理顾问公司Capgemini的一项调查显示，高净值澳人（除家庭住房外资产超过100万美元的投资者）比世界其他地方的富豪更喜欢投资房地产。房地产占了澳洲富豪资产组合的30.8%，而亚洲富裕投资者的这个比例也只有21.4%。全球而言，高净值个人的投资组合中有18.2%是房地产。

据《商业评论周刊》最新评选出的澳大利亚2015年度最富有家族排行榜显示，澳大利亚近一半的富有家族均在开展民用地产开发项目，并计划在将来逐渐投放到市场，以此确保稳定的资金收入及回报。