LVR、LIR、DTI... 新西兰各种房贷措施你都弄得明白吗?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-13 新西兰天维网


*以下内容由逸居和金松鼠提供

新西兰储备银行表示,可能引入新的贷款控制措施,其中包括债务收入比率 (debt to income, DTI) 的新调控。



我们先来算一笔粗略的账:

新西兰的家庭收入中位数约为9万,这意味着大多数家庭能借到的数额可能无法超过40.5万。奥克兰房子的中位价大约是81.2万,按照贷款估值比率 (loan to valuation ratios, LVR) 80%,一个家庭需要贷款64.9万,如果限制在收入比的4.5倍,那就需要家庭收入达到至少14万才买得起。




这次连约翰基总理也对DTI的新举措给予了一定支持,不过,“would not rule out”的字眼还是表示留有余地。



行长Graeme Wheeler以及副行长Grant Spencer表示:




• 可能不会对现有贷款估值比率 (LVR) 80%做出更大限制,但会考虑引入贷款收入比率 (loan to income ratios, LIR)。

• 关于引入新的债务收入比率,Spencer提到会参照其他国家成功的例子,特别是最近通过了债务收入比率的英国。

•  英国央行的贷款有限,自2014年10月1日起贷款额超过4.5倍的收入的比例不得超过15%。



• 目前,有35%左右在新西兰的自住业主的按揭贷款超过5倍的收入,而这样的投资贷款比例有近60%。

观点


+ 新西兰本地洋人买家买首套房时,往往满足了贷款比例的条件,却拿不出首付的钱,也就是说,有LVR的问题,却没有LIR的问题。

+ 而对于中国投资者来说,情况正相反。国人善于理财存钱,因此拿得出首付,却未必有高收入证明,有LIR的问题,却没有LVR的问题。

+ 按照行长的言论,DTI和LIR目前最有可能成为接下来的首要政策调控方向。



那么LVR, DTI,这些看似专业高端的缩写究竟代表什么意思呢,投资小白快学起来▼


LVR

什么是LVR

全称Loan to value ratio,指的是银行借给你的房贷相对于你房子估值的百分比。比如你买了个估值100万纽币的房,房贷70万,那么你的LVR为70%。


什么是高LVR

我们经常提到首付要超过20%或者30%的规定并不是绝对的。也存在首付低于20%、LVR高于80%的案例存在,这些我们称为高LVR房贷。新西兰政府自2013年,调控lvr高于80%的比率,从21%降到13%


 海外买家vs 当地买家

商业银行在审核贷款时,不同的银行对于买家和物业类型都有相关的规定。因此具体情况需要联系你申请房贷的银行。


对于海外买家,即使是自住房,各大主流银行能给予的贷款最高限额只到70%。


Apartment vs House

央行的限制令里其实并没有额外区分海外买家或者当地买家,购买的物业是Apartment还是House。


对于面积不足规定尺寸的公寓,不同银行有不同的规定。


有些规定面积是按1房 (45平米)、2房 (55平米)、3房 (65平米) 来计算的,也有些是按1房 (50平米)、2房 (60平米)、3房 (70平米) 来计算,不足规定面积的最高贷款可能只能达到50%。

DIT

☆ Debt to Income, 债务收入比率。

☆ 储备银行的报告称,目前家庭债务水平占名义可支配收入 (DTI) 约160%。银行抵押贷款占到84%。

☆ 上涨的房价也给新贷款的DTI带来了上升压力。不断上涨的DTI也使得家庭财务应对经济环境变化的脆弱性增加,例如利息的上涨或者失业率。

小乔提示


虽然政府这次对于房市现状表示倾向于使用宏观调控工具来控制房价:例如比LVR更直接的LIR。


这对于一部分想等第一套房升值了再买第二套的投机买家来说,可能会造成不小的打击,比例的操控让这种投资方式的实现难度增大,除非租金或个人的其他收入能支撑。


相比House动辄上百万的投资,现在仍然可找到租金回报率较高的公寓及Unit (排屋)




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